몰수조건
농취증을 못 내면 입찰보증금 5,291,800원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.27)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일전까지 제출, 미제출시 보증금 미반환)”
울산지방법원 2025타경12609
울산광역시 울주군 언양읍 반곡리 154
지목전면적2,017㎡(610평)
용도지역자연녹지지역
입찰 2026.10.20(화) 오전 10:00
| 소재지 | 반곡리 154 울산광역시 울주군 언양읍 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 전 (현황 답) | 면적 | 2,017㎡ (610평) |
| 용도지역 | 자연녹지지역 | 지세·형상 | 완경사 · 부정형 |
| 도로접면 | 맹지 | 공시지가 | 평당 126,282원 (㎡당 38,200원) |
| 감정가 | 449,791,000원 | 최저가 | 52,918,000원 |
| 유찰 | 6회 · 12% | 보증금 | 5,291,800원 |
값 장부 평당
이번 최저가평당 86,731원 ㎡당 26,236원
공시지가 2026평당 126,282원 ㎡당 38,200원
감정가평당 737,193원 ㎡당 223,000원
농취증
미제출 시
보증금 몰수
미제출 시
보증금 몰수
검토 네 가지
몰수조건
본건 1 : 본건 서측으로 폭 약 2m ~ 3m 내외의 포장도로를 통해 진입가능하며, 본건 서측 일부가 진입로로 이용되고 있습니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 맹지로 표시되어 있습니다.
아님
용도지역 자연녹지지역 건폐율 20% · 용적률 100% (시행령 상한, 조례 값 정리 전)
제한
맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 공장설립승인지역 — 수도법상 공장설립 제한·승인 지역입니다. 공장 신축이 금지되거나 승인이 필요합니다.
위치와 법원 기본정보
소재지 울산광역시 울주군 언양읍 반곡리 154
땅콩 필지 정보- 사건
- 2025타경12609 부동산임의경매
- 법원
- 울산지방법원
- 주소
- 울산 남구 법대로 55
- 담당
- 경매7계 · 052-216-8267
- 입찰기일
- 2026.10.20(화) 오전 10:00 · 133호 입찰법정
- 보증금
- 5,291,800원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.10.27(화) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2025.09.24 · 경매개시 2025.09.25 · 배당요구종기 2026.01.02
- 청구금액
- 237,708,620원
이 농지는
울산광역시 울주군 언양읍 반곡리 154의 전입니다. 면적은 2,017㎡(610평), 용도지역은 자연녹지지역입니다. 감정가는 449,791,000원인데 여섯 번 유찰돼 이번 최저가는 52,918,000원(감정가의 12%)입니다. 입찰은 2026.10.20(화) 오전 10:00, 울산지방법원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 5,291,800원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.27)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
도로·맹지 — 본건 1 : 본건 서측으로 폭 약 2m ~ 3m 내외의 포장도로를 통해 진입가능하며, 본건 서측 일부가 진입로로 이용되고 있습니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 맹지로 표시되어 있습니다. 집·창고를 지으려면 건축법 제44조에 따라 도로에 2m 이상 붙어야 해 진입로(통행권·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. 그만큼 값이 낮게 매겨집니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 자연녹지지역 건폐율 20% · 용적률 100% (시행령 상한, 조례 값 정리 전) 농업진흥지역 밖의 농지입니다.
집·창고 짓기 — 맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 공장설립승인지역 — 수도법상 공장설립 제한·승인 지역입니다. 공장 신축이 금지되거나 승인이 필요합니다. 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
공장설립승인지역도시지역자연녹지지역가축사육제한구역자연취락지구(일부)
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 전 · 실제 이용상황 답 |
|---|---|
| 면적 | 2,017㎡(610평) |
| 용도지역 | 자연녹지지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 부정형 |
| 도로접면 | 맹지 |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 126,282원 ㎡당 38,200원 (-2.1%) 2025년 평당 128,926원 ㎡당 39,000원 (+0.5%) 2024년 평당 128,265원 ㎡당 38,800원 (-1%) 2023년 평당 129,587원 ㎡당 39,200원 (-7.8%) 2022년 평당 140,497원 ㎡당 42,500원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
감정평가서에는 “본건 1 : 완경사지대 내 자체지반 대체로 평탄하며, 일부 완경사지인 부정형의 토지로서, 잡종지 및 일부 묵전(완경사지) 상태임”라고 적혀 있습니다.
북 98.0m서 99.0m중심
98.0m동 104.0m남 101.0m
98.0m동 104.0m남 101.0m
필지 중심의 해발은 약 98m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 동쪽이 가장 높고(104m) 북쪽이 가장 낮아(98m) 차이가 약 6m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 도시지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 도시지역(주거·상업·공업·녹지)입니다. 실제 건축 기준은 아래 세부 용도지역(○○녹지지역 등)을 따릅니다. |
| 자연녹지지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 녹지를 보전하되 불가피한 경우 제한적으로 개발을 허용하는 지역입니다. 건폐율이 낮아(시행령 20% 이하) 큰 건물은 어렵습니다. |
| 자연취락지구 | 필지 일부 | 용도지구 | 녹지·관리·농림지역 또는 개발제한구역 내 취락을 정비하기 위한 지구로, 건폐율·허용 용도가 상대적으로 완화됨. |
| 가축사육제한구역 | 필지 전체 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| 공장설립승인지역 | 필지 전체 | 다른 법령 | |
| 보전산지 | 옆에 붙음 | 산지관리법 | 임업 생산 기능 보전을 위한 산지. 산지전용허가 없이는 건축·개발이 제한되며, 전용이 가능한 시설 범위가 농림어업용·공익용 등으로 한정됨. |
| 공익용산지 | 옆에 붙음 | 산지관리법 | 재해방지·수원보호·자연생태 보전 등 공익 목적의 산지로, 임업용산지보다 전용 제한이 더 엄격함. |
| 산림보호구역 | 옆에 붙음 | 다른 법령 |
감정평가서 토지이용계획 기재: “- 본건 1 : 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공장설립승인지역(1호) <수도법>. - 본건 2 : 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공장설립승인지역(1호) <수도법>. <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 자연녹지지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다(4층 이하). |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 맹지라 건축법 제44조의 접도 요건(도로에 2m 이상)을 채우려면 진입로(통행 동의·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 20%) | 최대 약 122평(403㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 100%) | 최대 약 610평(2,017㎡) — 2층이면 층마다 약 403㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 38,200원 × 20% = ㎡당 7,640원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 5,042,400원 |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 언양읍 행정복지센터(읍사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.27(화))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 38,200원 × 2,017㎡ = 약 77,049,400원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | 감정평가 의견란 Ⅰ. 감정평가 개요 - 6. 그 밖의 사항을 참조할 것. |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 1. 본 건 토지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너박스, 그늘막, 골프연습장 등을 이 사건 매각에서 제외함 |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 반곡리 1** | 전 | 542㎡ | 30,000,000원 | 182,979원 | 55,351원 | 2026-04 |
| 반곡리 8** | 답 | 1,177㎡ | 115,000,000원 | 322,996원 | 97,706원 | 2026-05 |
| 반곡리 2** | 답 | 2,028㎡ | 143,000,000원 | 233,102원 | 70,513원 | 2026-04 |
| 반곡리 2** | 답 | 177㎡ | 7,000,000원 | 130,738원 | 39,548원 | 2026-04 |
| 반곡리 1** | 임야 | 866㎡ | 30,000,000원 | 114,520원 | 34,642원 | 2025-12 |
| 반곡리 6** | 답 | 1,009㎡ | 158,600,000원 | 519,622원 | 157,185원 | 2025-10 |
| 반곡리 2** | 답 | 330㎡ | 54,000,000원 | 540,948원 | 163,636원 | 2025-09 |
| 반곡리 3** | 답 | 286㎡ | 25,000,000원 | 288,970원 | 87,413원 | 2025-09 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 울산광역시 울주군 언양읍 반곡리 소재 "진현마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는자연부락, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통임. |
| 형태 및 이용상태 | - 본건 1 : 완경사지대 내 자체지반 대체로 평탄하며, 일부 완경사지인 부정형의 토지로서, 잡종지 및 일부 묵전(완경사지) 상태임. - 본건 2 : 완경사지대 내 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 단독주택(제시외) 건부지로 이용중임. |
| 인접 도로상태 | - 본건 1 : 본건 서측으로 폭 약 2m ~ 3m 내외의 포장도로를 통해 진입가능하며, 본건 서측 일부가 진입로로 이용되고 있음. - 본건 2 : 본건 북측으로 폭 약 2m ~ 3m 내외의 비포장농로를 통해 진입가능하며, 본건 1번 토지를 통해서도 접근이 가능한 상황임. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | - 본건 1 : 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공장설립승인지역(1호) <수도법>. - 본건 2 : 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공장설립승인지역(1호) <수도법>. <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). |
| 공부와의 차이 | 없 음. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 가. 임대관계 : 소유자 자가점유하고 있는 것으로 탐문되었으나 세부내역은 재확인을 요함. 나. 기 타 : 감정평가 의견란 Ⅰ. 감정평가 개요 - 6. 그 밖의 사항을 참조. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
울산 울주군 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 울산 울주군에서 농지(지분 제외) 38건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 34.6%, 한 건에 평균 1.4명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 12%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 울산지방법원 2025타경1201 | 전답 | 152,207,000원 | 106,600,000원 | 70% | 1 | 2026.09.17 |
| 울산지방법원 2025타경12060 | 답 | 97,067,000원 | 70,010,000원 | 72% | 2 | 2026.09.16 |
| 울산지방법원 2025타경11930 | 답 | 164,388,000원 | 41,420,000원 | 25% | 1 | 2026.09.16 |
| 울산지방법원 2025타경1290 | 답 | 313,565,000원 | 77,100,000원 | 25% | 1 | 2026.09.09 |
| 울산지방법원 2025타경908 | 답 | 61,770,000원 | 24,223,000원 | 39% | 1 | 2026.09.08 |
| 울산지방법원 2024타경9619 | 답 | 86,172,000원 | 9,200,000원 | 11% | 1 | 2026.09.01 |
울산 울주군의 다른 경매 농지
맹지
척과리 220전 · 2,380㎡(720평)최저가 29,266,000원 (12%)입찰 2026.10.13 · 울산지방법원울산광역시 울주군
반송리 452-2답 · 1,107㎡(335평)최저가 134,523,000원 (49%)입찰 2026.10.13 · 울산지방법원울산광역시 울주군
맹지
활천리 455-5전 · 6,160㎡(1,863평)최저가 75,975,000원 (12%)입찰 2026.10.13 · 울산지방법원울산광역시 울주군
활천리 458-4전 · 2,846㎡(861평)최저가 63,313,000원 (12%)입찰 2026.10.13 · 울산지방법원울산광역시 울주군
화산리 1221답 · 1,917㎡(580평)최저가 151,107,000원 (17%)입찰 2026.10.13 · 울산지방법원울산광역시 울주군
사실상 맹지
지내리 1202-1전 · 2,248㎡(680평)최저가 847,496,000원 (100%)입찰 2026.10.13 · 울산지방법원울산광역시 울주군
사진 24장
매각기일부터 배당기일까지 시간표
법원경매에서 매각기일부터 배당기일까지의 절차와 시간을 설명합니다. 경매 일정은 각 단계별로 중요한 의미를 가집니다.
법원경매에서 매각기일은 입찰이 진행되는 날을 의미합니다. 이 날 입찰자들은 경매 물건에 대해 입찰을 하게 되며, 최고가 입찰자가 낙찰자로 선정됩니다. 이후 매각결정기일이 열리며, 이때 법원은 낙찰의 적법성을 검토하고 낙찰 허가 여부를 결정합니다. 낙찰이 허가되면 낙찰자는 잔금을 납부하고 소유권을 이전받게 됩니다.
매각기일과 그 이후의 일정은 경매 절차의 핵심입니다. 매각기일에 입찰이 이루어지고, 매각결정기일에 낙찰이 확정되기 때문에 이 두 날은 경매 참여자에게 매우 중요합니다. 잔금 납부 후 소유권이전등기가 완료되면 낙찰자는 법적으로 해당 부동산의 소유자가 됩니다. 이후 배당기일에는 경매로 인한 배당금이 이해관계자에게 분배됩니다.
매각기일에 입찰보증금을 지참해야 하며, 낙찰 후 잔금을 기한 내에 납부하지 않으면 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다. 또한, 배당기일에는 배당 요구를 한 채권자들에게 배당금이 분배되므로, 이해관계자들은 배당요구를 적시에 해야 합니다. 각 단계별로 필요한 서류와 절차를 미리 준비하는 것이 중요합니다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
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