울산광역시 울주군 상북면 향산리 28
평당 값 — 같은 눈금
점검 항목
농취증을 못 내면 입찰보증금 19,393,000원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.28)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 미만이라 농업진흥지역 밖이면 주말·체험영농 목적으로 신청할 수 있습니다(농지법 제6조).
동측으로 왕복 2차로의 포장도로에 접합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로한면(불)로 표시되어 있습니다. 세로(불)는 폭 8m 미만으로 자동차가 다니지 못하는 길입니다. 농사는 지을 수 있어도 건축허가에 필요한 도로(건축법상 보통 4m)로 인정받기 어려운 경우가 많습니다.
용도지역 생산녹지지역 건폐율 20% · 용적률 100% (시행령 상한, 조례 값 정리 전) 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
위치와 법원 기본정보
소재지 울산광역시 울주군 상북면 향산리 28
땅콩 필지 정보- 사건
- 2025타경12921 부동산임의경매
- 법원
- 울산지방법원
- 주소
- 울산 남구 법대로 55
- 담당
- 경매9계 · 052-216-8269(구내:8269)
- 입찰기일
- 2026.10.21(수) 오전 10:00 · 133호 법정
- 보증금
- 19,393,000원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.10.28(수) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2025.11.25 · 경매개시 2025.11.26 · 배당요구종기 2026.02.19
- 청구금액
- 381,259,857원
이 농지는
울산광역시 울주군 상북면 향산리 28의 답입니다. 면적은 473㎡(143평), 용도지역은 생산녹지지역입니다. 감정가는 193,930,000원이고 이번 최저가는 193,930,000원(감정가의 100%)입니다. 입찰은 2026.10.21(수) 오전 10:00, 울산지방법원에서 열립니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 답 · 실제 이용상황 답 |
|---|---|
| 면적 | 473㎡(143평) |
| 용도지역 | 생산녹지지역 |
| 지세(높낮이) | 평지 |
| 형상(모양) | 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(불) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 601,986원 ㎡당 182,100원 (+3.6%) 2025년 평당 580,829원 ㎡당 175,700원 (-0.1%) 2024년 평당 581,490원 ㎡당 175,900원 (+0.4%) 2024년 평당 579,176원 ㎡당 175,200원 (+1.2%) 2023년 평당 572,565원 ㎡당 173,200원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 평지입니다. 거의 기울지 않은 땅입니다.
117.0m동 120.0m남 116.0m
필지 중심의 해발은 약 117m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 동쪽이 가장 높고(120m) 남쪽이 가장 낮아(116m) 차이가 약 4m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
감정평가서 토지이용계획 기재: “-기호 1 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> -기호 2 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> -기호 3 : 자연녹지지역, …”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 생산녹지지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다(4층 이하). |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 사실상 맹지라 건축법 제44조의 접도 요건(도로에 2m 이상)을 채우려면 진입로(통행 동의·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 20%) | 최대 약 28평(94㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 100%) | 최대 약 143평(473㎡) — 2층이면 층마다 약 94㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 182,100원 × 20% = ㎡당 36,420원 × 473㎡(필지 전체) ≈ 17,226,660원 |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 상북면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.28(수))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 182,100원 × 473㎡ = 약 86,133,300원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | 기호 1, 2 지상에 별첨 '지적개황도' 및 '사진용지와' 같이 제시외건물이 소재함. |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 1.감정평가서상 지적 및 개황도, 사진용지 상 제시외 건물 ‘ㄱ' 매각 및 평가 제외. 2.농지취득자격증명 필요(매각결정 기일까지 미제출시 보증금 몰수). 3.본건 토지는 울주군청에 건축신고를 마친 상태인 것으로 조사되었음(감정평가서 참조). 4.공부상 지목이 '답'이나 현황은 잡종지 상태임. 1.감정평가서상 지적 및 개황도, 사진용지 상 제시외 건물 'ㄱ' 매각 및 평가 제외. 2.농지취득자격증명 필요(매각결정 기일까지 미제출시 보증금 몰수). 3.본건 토지는 울주군청에 건축신고를 마친 상태인 것으로 조사되었음(감정평가서 참조).… |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 향산리 4** | 전 | 367㎡ | 70,000,000원 | 630,535원 | 190,736원 | 2026-08 |
| 향산리 1** | 답 | 23㎡ | 15,000,000원 | 2,155,957원 | 652,174원 | 2026-07 |
| 향산리 1** | 답 | 171㎡ | 101,000,000원 | 1,952,548원 | 590,643원 | 2026-06 |
| 향산리 3** | 답 | 331㎡ | 37,000,000원 | 369,529원 | 111,782원 | 2026-05 |
| 향산리 3** | 답 | 268㎡ | 30,000,000원 | 370,051원 | 111,940원 | 2026-05 |
| 향산리 5** | 답 | 375㎡ | 210,000,000원 | 1,851,248원 | 560,000원 | 2026-05 |
| 향산리 1** | 답 | 2,976㎡ | 1,530,340,000원 | 1,699,932원 | 514,227원 | 2026-04 |
| 향산리 2** | 임야 | 93㎡ | 28,700,000원 | 1,020,176원 | 308,602원 | 2026-01 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 울산광역시 울주군 상북면 향산리 소재 상북중학교 동측 근거리에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지 등으로 형성된 지역임. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건까지 제 차량의 접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시 됨. |
| 형태 및 이용상태 | 사다리형에 가까운 토지로서 잡종지 상태임. |
| 인접 도로상태 | 동측으로 왕복 2차로의 포장도로에 접함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | -기호 1 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> -기호 2 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> -기호 3 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(현상변경… |
| 공부와의 차이 | 공부상 지목이 '답'이나 현황 잡종지 상태임. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 임대미상. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
울산 울주군 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 울산 울주군에서 농지(지분 제외) 38건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 34.6%, 한 건에 평균 1.4명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 100%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 울산지방법원 2025타경1201 | 전답 | 152,207,000원 | 106,600,000원 | 70% | 1 | 2026.09.17 |
| 울산지방법원 2025타경12060 | 답 | 97,067,000원 | 70,010,000원 | 72% | 2 | 2026.09.16 |
| 울산지방법원 2025타경11930 | 답 | 164,388,000원 | 41,420,000원 | 25% | 1 | 2026.09.16 |
| 울산지방법원 2025타경1290 | 답 | 313,565,000원 | 77,100,000원 | 25% | 1 | 2026.09.09 |
| 울산지방법원 2025타경908 | 답 | 61,770,000원 | 24,223,000원 | 39% | 1 | 2026.09.08 |
| 울산지방법원 2024타경9619 | 답 | 86,172,000원 | 9,200,000원 | 11% | 1 | 2026.09.01 |
울산 울주군의 다른 경매 농지
사진 12장
낯선 이름에 담긴 사연
김씨는 잔금을 치르고도 한동안 새로운 집에 들어갈 수 없었다. 낙찰받은 주택의 전입세대열람에서 뜻밖의 이름을 발견했기 때문이다. 예상치 못한 전입자가 법적 대항력을 주장하며 떠나기를 거부했다. 김씨는 집행관의 도움을 받으러 법원을 다니고, 그 과정에서 하루가 다르게 늘어가는 변호사 비용에 마음이 무거웠다. 낙찰의 기쁨도 잠시, 전화기 너머로 들려오는 전입자의 냉랭한 목소리로 인해 고개를 숙이는 날들이 계속되었다. 남들은 부러워할 만한 낙찰이었지만, 이 상황이야말로 흥진비래라는 생각이 들었다.
경매 컨설팅 안내
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.