울산광역시 울주군 온양읍 발리 499-43
현장 표시번호 색 = 빨강 확인 필요 · 노랑 조건 · 초록 무난
- 농취증 · 불필요농지이지만 제2종일반주거지역 안의 농지라서 농지취득자격증명이 필요 없습니다. 국토계획법 제83조는 도시지역 농지에 농지법 제8조(농지취득자격증명)를 적용하지 않습니다.
- 도로 · 맹지토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 맹지로 표시되어 있습니다. 집·창고를 지으려면 건축법 제44조에 따라 도로에 2m 이상 붙어야 해 진입로(통행권·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. 그만큼 값이 낮게 매겨집니다. “연번(1) 서측으로 폭 약 8미터, 동측으로 폭 약 6미터의 도로에 접하며 서측의 경우 접면너비가 약 3미터 정도로 좁은 편입니다”
- 진흥구역 · 자료 없음용도지역 제2종일반주거지역 건폐율 60% · 용적률 250% (시행령 상한, 조례 값 정리 전)
- 건축 · 강한 제한맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 지목 과수원(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
평당 값평당 먼저 · ㎡당 함께
| 기준 | 평당 | ㎡당 | 최저가 대비 |
|---|---|---|---|
| 이번 최저가 | 5,123,990원 | 1,550,000원 | — |
| 공시지가 2026 | 1,545,792원 | 467,600원 | 30% |
| 동네 실거래(10건) | 8,399,525원 | 2,540,845원 | 164% |
| 감정가 | 5,123,990원 | 1,550,000원 | 100% |
위치와 법원 기본정보
소재지 울산광역시 울주군 온양읍 발리 499-43
땅콩 필지 정보- 사건
- 2025타경1506 부동산임의경매
- 법원
- 울산지방법원
- 주소
- 울산 남구 법대로 55
- 담당
- 경매4계 · 052-216-8264(구내:8264)
- 입찰기일
- 2026.10.14(수) 오전 10:00 · 133호 입찰법정
- 보증금
- 55,800,000원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.10.21(수) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2025.10.17 · 경매개시 2025.10.20 · 배당요구종기 2026.01.12
- 청구금액
- 1,386,656,007원
이 농지는
울산광역시 울주군 온양읍 발리 499-43의 과수원입니다. 면적은 360㎡(109평), 용도지역은 제2종일반주거지역입니다. 감정가는 558,000,000원이고 이번 최저가는 558,000,000원(감정가의 100%)입니다. 입찰은 2026.10.14(수) 오전 10:00, 울산지방법원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농지이지만 제2종일반주거지역 안의 농지라서 농지취득자격증명이 필요 없습니다. 국토계획법 제83조는 도시지역 농지에 농지법 제8조(농지취득자격증명)를 적용하지 않습니다.
도로·맹지 — 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 맹지로 표시되어 있습니다. 집·창고를 지으려면 건축법 제44조에 따라 도로에 2m 이상 붙어야 해 진입로(통행권·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. 그만큼 값이 낮게 매겨집니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 제2종일반주거지역 건폐율 60% · 용적률 250% (시행령 상한, 조례 값 정리 전) 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
집·창고 짓기 — 맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 지목 과수원(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 과수원 · 실제 이용상황 주거나지 |
|---|---|
| 면적 | 360㎡(109평) |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 부정형 |
| 도로접면 | 맹지 |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 1,545,792원 ㎡당 467,600원 (+2.3%) 2025년 평당 1,511,081원 ㎡당 457,100원 (+2.3%) 2024년 평당 1,477,031원 ㎡당 446,800원 (-0.8%) 2023년 평당 1,488,932원 ㎡당 450,400원 (-6.9%) 2022년 평당 1,599,677원 ㎡당 483,900원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
18.0m동 18.0m남 16.0m
필지 중심의 해발은 약 18m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 북쪽이 가장 높고(18m) 서쪽이 가장 낮아(15m) 차이가 약 3m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
감정평가서 토지이용계획 기재: “연번(1)(발리 499-43) 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축 종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천원보호지구<온 천법> 연번(2)(발리 499-29) 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축 사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 온천원보호지구<온천법> 연번(3)(발리 49…”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 제2종일반주거지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 맹지라 건축법 제44조의 접도 요건(도로에 2m 이상)을 채우려면 진입로(통행 동의·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 60%) | 최대 약 65평(216㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 250%) | 최대 약 272평(900㎡) — 2층이면 층마다 약 216㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 467,600원 × 20% = ㎡당 93,520원 → 상한 5만원 × 360㎡(필지 전체) ≈ 18,000,000원 |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
농지이지만 제2종일반주거지역 안의 농지라서 농지취득자격증명이 필요 없습니다. 국토계획법 제83조는 도시지역 농지에 농지법 제8조(농지취득자격증명)를 적용하지 않습니다. 아래 발급 요령은 다른 농지를 살 때 참고하세요.
| 발급기관 | 온양읍 행정복지센터(읍사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.21(수))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 467,600원 × 360㎡ = 약 168,336,000원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | - 연번(1) 토지상에 제시외건물(경량철골조 판넬지붕 단층 사무실 약 24㎡(4m×6m)) 1동이 소재하나 하부 기초부분이 토지와 결합되지 않은 상태로 이동이 가능한 것으로 판단되어 별도로 감정평가하지 않았습니다. - 연번(2) 토지상에 제시외수목(아까시나무 등 약 7주)이 소재하나 본건 토지 토목공사후 자 연적으로 자라난 것으로 보이고 그 경제적 가치가 희박한 것으로 판단되어 별도로 감정평 가하지 않았습니다. |
|---|
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 발리 4** | 과수원 | 293㎡ | 752,230,000원 | 8,487,106원 | 2,567,338원 | 2026-07 |
| 발리 4** | 과수원 | 284㎡ | 721,600,000원 | 8,399,525원 | 2,540,845원 | 2026-07 |
| 발리 4** | 과수원 | 285㎡ | 758,600,000원 | 8,799,226원 | 2,661,754원 | 2026-07 |
| 발리 4** | 과수원 | 285㎡ | 724,100,000원 | 8,399,053원 | 2,540,702원 | 2026-07 |
| 발리 4** | 과수원 | 293㎡ | 778,800,000원 | 8,786,883원 | 2,658,020원 | 2026-07 |
| 발리 4** | 과수원 | 284㎡ | 584,200,000원 | 6,800,169원 | 2,057,042원 | 2026-07 |
| 발리 4** | 과수원 | 285㎡ | 724,200,000원 | 8,400,213원 | 2,541,053원 | 2026-07 |
| 발리 4** | 과수원 | 285㎡ | 586,300,000원 | 6,800,669원 | 2,057,193원 | 2026-07 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 소재 <온남초등학교> 북동측 인근에 위치하며 주위는 노변 근린생활시설, 공동주택, 주상용 건물, 단독주택 및 미개발 농경지 등으로 형성되어 있습니 다. |
|---|---|
| 교통상황 | 공히 본건까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다. |
| 형태 및 이용상태 | 연번(1) 부정형이며 주거나지 상태입니다. 연번(2) 세장형이며 주거나지 상태입니다. 연번(3) 세장형이며 주거나지 상태입니다. |
| 인접 도로상태 | 연번(1) 서측으로 폭 약 8미터, 동측으로 폭 약 6미터의 도로에 접하며 서측의 경우 접면너비가 약 3미터 정도로 좁은 편입니다. 연번(2) 북측으로 폭 약 23미터, 서측으로 폭 약 8미터의 도로에 접합니다. 연번(3) 북측으로 폭 약 8미터, 서측으로 폭 약 6미터의 도로에 접하며 북측도로의 경우 동쪽으로 약 35미터 정도 지나서는 막혀있는 상태입니다. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 연번(1)(발리 499-43) 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축 종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천원보호지구<온 천법> 연번(2)(발리 499-29) 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축 사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 온천원보호지구<온천법> 연번(3)(발리 499-45) 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축 종별 거리제한 250m 미… |
| 공부와의 차이 | 연번(1~3) 공히 공부상 지목이 과수원이나 현황 주거나지 상태입니다. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 임대관계 미상이며 기타 사항 없습니다. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
울산 울주군 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 울산 울주군에서 농지(지분 제외) 38건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 34.6%, 한 건에 평균 1.4명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 100%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 울산지방법원 2025타경1201 | 전답 | 152,207,000원 | 106,600,000원 | 70% | 1 | 2026.09.17 |
| 울산지방법원 2025타경12060 | 답 | 97,067,000원 | 70,010,000원 | 72% | 2 | 2026.09.16 |
| 울산지방법원 2025타경11930 | 답 | 164,388,000원 | 41,420,000원 | 25% | 1 | 2026.09.16 |
| 울산지방법원 2025타경1290 | 답 | 313,565,000원 | 77,100,000원 | 25% | 1 | 2026.09.09 |
| 울산지방법원 2025타경908 | 답 | 61,770,000원 | 24,223,000원 | 39% | 1 | 2026.09.08 |
| 울산지방법원 2024타경9619 | 답 | 86,172,000원 | 9,200,000원 | 11% | 1 | 2026.09.01 |
울산 울주군의 다른 경매 농지
사진 17장
공고와 함께 바뀌는 숫자들
한씨는 아침 일찍 발표된 분양 공고를 보고 흥분을 감추지 못했다. 오랫동안 기다려온 단지였고, 분양가는 예상보다 낮았다. 그러나 하루가 지나지 않아 분양가가 수정된다는 소식이 전해졌다. 주변에서는 이례적인 일이라며 웅성거렸고, 한씨는 혼란스러워했다. 시세에 맞춰 빠르게 대응하려는 건설사의 방침이었지만, 한씨를 비롯한 예비 청약자들의 머릿속은 복잡해졌다. 결국 분양가는 다시 조정됐고, 한씨는 그제야 마음을 정리할 수 있었다. 아침의 발표가 저녁에 수정되는 상황은 그야말로 조령모개였다.
경매 컨설팅 안내
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.