강원특별자치도 횡성군 우천면 우항리 산14 외 4필지
현장 표시번호 색 = 빨강 확인 필요 · 노랑 조건 · 초록 무난
- 농취증 · 몰수 조건농취증을 못 내면 입찰보증금 51,636,900원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.26)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). “목록4,5는 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미 리 발급 문의 바람)”
- 도로 · 사실상 맹지토지특성(공시지가 조사) 도로접면은 세로(불)입니다. 세로(불)는 폭 8m 미만으로 자동차가 다니지 못하는 길입니다. 농사는 지을 수 있어도 건축허가에 필요한 도로(건축법상 보통 4m)로 인정받기 어려운 경우가 많습니다.
- 진흥구역 · 아님용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (강원특별자치도 횡성군 조례 원문 ↗)
- 건축 · 허가 먼저형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다.
평당 값평당 먼저 · ㎡당 함께
| 기준 | 평당 | ㎡당 | 최저가 대비 |
|---|---|---|---|
| 이번 최저가 | 106,589원 | 32,243원 | — |
| 공시지가 2026 | 30,612원 | 9,260원 | 29% |
| 동네 실거래(3건) | 1,218,739원 | 368,667원 | 1143% |
| 감정가 | 310,752원 | 94,002원 | 292% |
위치와 법원 기본정보
소재지 강원특별자치도 횡성군 우천면 우항리 산14 외 4필지
땅콩 필지 정보- 사건
- 2025타경20692 부동산임의경매
- 법원
- 춘천지방법원 원주지원
- 주소
- 강원특별자치도 원주시 시청로 149
- 담당
- 경매2계 · 033-738-1121
- 입찰기일
- 2026.10.19(월) 오전 10:00 · 경매 101호 법정
- 보증금
- 51,636,900원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.10.26(월) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2025.06.05 · 경매개시 2025.06.16 · 배당요구종기 2025.09.22
- 청구금액
- 1,559,868,008원
이 농지는
강원특별자치도 횡성군 우천면 우항리 산14의 임야입니다. 면적은 16,015㎡(4,845평)(5필지 합계), 용도지역은 계획관리지역입니다. 감정가는 1,505,448,000원인데 세 번 유찰돼 이번 최저가는 516,369,000원(감정가의 34%)입니다. 입찰은 2026.10.19(월) 오전 10:00, 춘천지방법원 원주지원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 51,636,900원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.26)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다. 실제 이용상황이 「자연림」으로 조사돼, 원상복구 전에는 반려될 수 있습니다.
도로·맹지 — 토지특성(공시지가 조사) 도로접면은 세로(불)입니다. 세로(불)는 폭 8m 미만으로 자동차가 다니지 못하는 길입니다. 농사는 지을 수 있어도 건축허가에 필요한 도로(건축법상 보통 4m)로 인정받기 어려운 경우가 많습니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (강원특별자치도 횡성군 조례 원문 ↗) 농업진흥지역 밖의 농지입니다.
집·창고 짓기 — 형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 임야 · 실제 이용상황 자연림 |
|---|---|
| 면적 | 16,015㎡(4,845평) · 5필지 합계 |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 자루형 |
| 도로접면 | 세로(불) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 30,612원 ㎡당 9,260원 (+0.8%) 2025년 평당 30,380원 ㎡당 9,190원 (+0%) 2025년 평당 30,380원 ㎡당 9,190원 (+0.8%) 2024년 평당 30,149원 ㎡당 9,120원 (+0%) 2024년 평당 30,149원 ㎡당 9,120원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
258.0m동 248.0m남 259.0m
필지 중심의 해발은 약 258m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 서쪽이 가장 높고(262m) 동쪽이 가장 낮아(248m) 차이가 약 14m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 성장관리계획구역 | 필지 전체 | 국토계획법 제75조의2 | 난개발이 우려되는 곳에 기반시설·건축물 배치 기준을 정해 둔 구역입니다. 건축할 때 성장관리계획에 맞춰야 합니다. |
| 계획관리지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 도시지역 편입이 예상되거나 제한적 개발이 가능한 관리지역입니다. 관리지역 가운데 건축 선택지가 가장 넓습니다. |
| 준보전산지 | 필지 전체 | 산지관리법 | 보전산지 외의 산지로, 상대적으로 산지전용이 용이하나 여전히 전용허가·부담금 절차가 필요. |
| 가축사육제한구역 | 필지 전체 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| 농업생산기반 정비사업지역 | 옆에 붙음 | 다른 법령 |
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 계획관리지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 사실상 맹지라 건축법 제44조의 접도 요건(도로에 2m 이상)을 채우려면 진입로(통행 동의·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. |
| 함께 볼 것 | 성장관리계획구역이라 계획에서 정한 배치·도로·건축 기준을 따라야 합니다. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 40%) | 최대 약 1,938평(6,406㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 100%) | 최대 약 4,845평(16,015㎡) — 2층이면 층마다 약 6,406㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 9,260원 × 20% = ㎡당 1,852원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 1,222,320원 |
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 우천면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.26(월))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 9,260원 × 16,015㎡ = 약 148,298,900원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 매각물건명세서·법원 비고 | 분묘가 소재하는지 여부는 입찰시 확인 요함(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음) |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 목록1,4,5,6,7은 각 공부상 "임야", "전","과수원","임야","임야"이나 현황은 굴착공사가 중단된 상태의 잡종지 형태임 |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우항리 7** | 답 | 2,988㎡ | 180,000,000원 | 199,145원 | 60,241원 | 2026-08 |
| 우항리 4* | 전 | 2,473㎡ | 190,000,000원 | 253,985원 | 76,830원 | 2026-07 |
| 우항리 1** | 전 | 39㎡ | 12,000,000원 | 1,017,168원 | 307,692원 | 2026-07 |
| 우항리 6** | 전 | 1,309㎡ | 180,000,000원 | 454,581원 | 137,510원 | 2026-07 |
| 우항리 1** | 전 | 267㎡ | 76,000,000원 | 940,976원 | 284,644원 | 2026-06 |
| 우항리 산3* | 임야 | 11,445㎡ | 125,000,000원 | 36,106원 | 10,922원 | 2026-05 |
| 우항리 5** | 대 | 107㎡ | 73,000,000원 | 2,255,359원 | 682,243원 | 2026-04 |
| 우항리 2* | 전 | 905㎡ | 55,000,000원 | 200,903원 | 60,773원 | 2026-03 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
강원 횡성군 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 강원 횡성군에서 농지(지분 제외) 24건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 29.9%, 한 건에 평균 2.1명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 34%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 원주지원 2024타경401024 | 전 | 3,377,850원 | 141,000원 | 4% | 1 | 2026.09.07 |
| 원주지원 2025타경695 | 전 | 369,046,000원 | 135,000,000원 | 37% | 1 | 2026.08.31 |
| 원주지원 2025타경20521 | 답 | 2,527,136,000원 | 1,338,297,000원 | 53% | 1 | 2026.08.31 |
| 원주지원 2025타경206 | 전 | 315,062,000원 | 46,100,000원 | 15% | 3 | 2026.08.24 |
| 원주지원 2024타경406388 | 전답 | 335,818,000원 | 110,550,000원 | 33% | 6 | 2026.08.24 |
| 원주지원 2025타경20778 | 답 | 95,400,000원 | 38,340,000원 | 40% | 3 | 2026.08.10 |
강원 횡성군의 다른 경매 농지
사진 13장
1등을 뽑지 않기로 했습니다
저희는 낙찰가 연구소를 열었습니다. 이전에는 낙찰가 경기장이라는 이름이었습니다.
무엇을 좋다고 볼지 정하지 않으면, 무엇이 최고인지도 정할 수 없었습니다.
예상낙찰가를 내는 알고리즘 열두 가지를 세워두고, 매달 실제 낙찰가로 채점해 순위를 매겼습니다. 가장 잘 맞히는 것을 골라 쓰면 된다고 생각했습니다. 단순하고, 공정하고, 무엇보다 설명하기 쉬웠습니다.
그 전제가 틀렸다는 것을 최근에야 알았습니다. 오늘은 그 이야기를 하려고 합니다.
칼럼의 앞부분을 옮겼습니다.
경매 컨설팅 안내
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.