몰수조건
농취증을 못 내면 입찰보증금 92,075,900원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.10)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음) 본건 북측 일부가 하천에 포락된것으로 판단되므로 별도 확인 요함(감정평가서 참조)”
의정부지방법원 2026타경71424
경기도 포천시 소흘읍 이동교리 168-7
지목전면적989㎡(299평)
용도지역생산녹지지역
입찰 2026.11.03(화) 오전 10:30
| 소재지 | 이동교리 168-7 경기도 포천시 소흘읍 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 전 | 면적 | 989㎡ (299평) |
| 용도지역 | 생산녹지지역 | 지세·형상 | 평지 · 부정형 |
| 도로접면 | 중로한면 | 공시지가 | 평당 1,045,294원 (㎡당 316,200원) |
| 감정가 | 920,759,000원 | 최저가 | 920,759,000원 |
| 유찰 | 첫 기일 · 100% | 보증금 | 92,075,900원 |
값 장부 평당
이번 최저가평당 3,077,700원 ㎡당 931,000원
공시지가 2026평당 1,045,294원 ㎡당 316,200원
감정가평당 3,077,700원 ㎡당 931,000원
농취증
미제출 시
보증금 몰수
미제출 시
보증금 몰수
검토 네 가지
몰수조건
접함
토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 중로한면으로 표시되어 있습니다. 중로는 폭 12m 이상 25m 미만 도로입니다.
“본건은 남동측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접합니다”
아님
용도지역 생산녹지지역 건폐율 20% · 용적률 100% (경기도 포천시 조례 원문 ↗)
먼저
지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
위치와 법원 기본정보
- 사건
- 2026타경71424 부동산강제경매
- 법원
- 의정부지방법원
- 주소
- 경기 의정부시 녹양로34번길 23
- 담당
- 경매8계 · 031-828-0366(배당지원 0343)
- 입찰기일
- 2026.11.03(화) 오전 10:30 · 6호입찰법정
- 보증금
- 92,075,900원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.11.10(화) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2026.07.08 · 경매개시 2026.07.20 · 배당요구종기 2026.10.06
- 청구금액
- 250,000,000원
이 농지는
경기도 포천시 소흘읍 이동교리 168-7의 전입니다. 면적은 989㎡(299평), 용도지역은 생산녹지지역입니다. 감정가는 920,759,000원이고 이번 최저가는 920,759,000원(감정가의 100%)입니다. 입찰은 2026.11.03(화) 오전 10:30, 의정부지방법원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 92,075,900원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.10)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 미만이라 농업인이 아니어도 주말·체험영농 목적으로 신청할 수 있습니다(농지법 제6조).
도로·맹지 — 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 중로한면으로 표시되어 있습니다. 중로는 폭 12m 이상 25m 미만 도로입니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 생산녹지지역 건폐율 20% · 용적률 100% (경기도 포천시 조례 원문 ↗) 농업진흥지역 밖의 농지입니다.
집·창고 짓기 — 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
배출시설설치제한지역도시지역성장관리권역생산녹지지역성장관리계획구역가축사육제한구역토지거래계약에관한허가구역
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 전 · 실제 이용상황 전 |
|---|---|
| 면적 | 989㎡(299평) |
| 용도지역 | 생산녹지지역 |
| 지세(높낮이) | 평지 |
| 형상(모양) | 부정형 |
| 도로접면 | 중로한면 |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 1,045,294원 ㎡당 316,200원 (+1%) 2025년 평당 1,034,715원 ㎡당 313,000원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 평지입니다. 거의 기울지 않은 땅입니다.
감정평가서에는 “본건은 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 전으로 이용중이며 북측 일부가 하천에 포락된 것으로 판단됩니다”라고 적혀 있습니다.
북 126.0m서 132.0m중심
128.0m동 122.0m남 126.0m
128.0m동 122.0m남 126.0m
필지 중심의 해발은 약 128m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 서쪽이 가장 높고(132m) 동쪽이 가장 낮아(122m) 차이가 약 10m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 도시지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 도시지역(주거·상업·공업·녹지)입니다. 실제 건축 기준은 아래 세부 용도지역(○○녹지지역 등)을 따릅니다. |
| 생산녹지지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 농업 생산을 위해 개발을 유보하는 녹지지역입니다. 농업 관련 시설 위주로 허용됩니다. |
| 성장관리계획구역 | 필지 전체 | 국토계획법 제75조의2 | 난개발이 우려되는 곳에 기반시설·건축물 배치 기준을 정해 둔 구역입니다. 건축할 때 성장관리계획에 맞춰야 합니다. |
| 토지거래계약에관한허가구역 | 필지 전체 | 부동산 거래신고 등에 관한 법률 | 일정 면적을 넘는 토지를 사고팔 때 시·군·구청장 허가가 필요한 구역입니다. 법원 경매로 취득할 때는 이 허가를 받지 않아도 됩니다(같은 법 제14조). |
| 배출시설설치제한지역 | 필지 전체 | 물환경보전법 | 수질오염물질을 내보내는 시설(공장·축사 등)의 설치가 제한되는 지역입니다. |
| 성장관리권역 | 필지 전체 | 수도권정비계획법 | 수도권 인구·산업 배치를 관리하는 권역입니다. 일반 농지 이용에는 직접 영향이 적습니다. |
| 가축사육제한구역 | 필지 전체 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
감정평가서 토지이용계획 기재: “본건은 도시지역(소흘도시), 생산녹지지역, 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(20 23-06-22)(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26)((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호, 포천시공고 제2025-2452호, 문의1533-2200))입니다.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 생산녹지지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다(4층 이하). |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(중로한면). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
| 함께 볼 것 | 수질 보전 지역이라 하수처리구역 밖이면 오수처리시설 기준이 까다롭고 비용이 더 듭니다. 성장관리계획구역이라 계획에서 정한 배치·도로·건축 기준을 따라야 합니다. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 20%) | 최대 약 60평(197㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 100%) | 최대 약 299평(989㎡) — 2층이면 층마다 약 197㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 316,200원 × 20% = ㎡당 63,240원 → 상한 5만원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 33,000,000원 |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 소흘읍 행정복지센터(읍사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.10(화))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 316,200원 × 989㎡ = 약 312,721,800원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | 해당사항 없습니다. |
|---|
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동교리 7** | 임야 | 363㎡ | 77,000,000원 | 701,230원 | 212,121원 | 2026-08 |
| 이동교리 6** | 대 | 69㎡ | 30,000,000원 | 1,437,306원 | 434,783원 | 2026-07 |
| 이동교리 5** | 임야 | 419㎡ | 16,000,000원 | 126,235원 | 38,186원 | 2026-07 |
| 이동교리 5** | 전 | 282㎡ | 62,000,000원 | 726,807원 | 219,858원 | 2026-07 |
| 이동교리 5** | 임야 | 279㎡ | 12,000,000원 | 142,186원 | 43,011원 | 2026-07 |
| 이동교리 6** | 도로 | 48㎡ | 8,200,000원 | 564,740원 | 170,833원 | 2026-06 |
| 이동교리 6** | 임야 | 638㎡ | 247,900,000원 | 1,284,495원 | 388,558원 | 2026-05 |
| 이동교리 3** | 도로 | 6㎡ | 1,000,000원 | 550,968원 | 166,667원 | 2026-05 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 경기도 포천시 소흘읍 송우리 소재 "소흘읍행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 공장, 농경지 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됩니다. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됩니다. |
| 형태 및 이용상태 | 본건은 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 전으로 이용중이며 북측 일부가 하천에 포락된 것으로 판단됩니다. |
| 인접 도로상태 | 본건은 남동측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접합니다. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 본건은 도시지역(소흘도시), 생산녹지지역, 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(20 23-06-22)(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-26)((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호, 포천시공고 제2025-2452호, 문의1533-2200))입니다. |
| 공부와의 차이 | 본건은 공부상 지목이 '전' 이나, 현황 북측 일부가 하천에 포락된 것으로 판단됩니다. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 1)임대관계 본건의 임대관계는 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 별도의 임대관계서류는 구비치 못하였으니 경매진행시 재확인 바랍니다. 2)기타 본건 북측 일부가 하천에 포락된 것으로 판단되나, 목측(目測)으로 토지의 경계를 나누어 하천에 포락된 정도 및 해당 면적을 산정하는 것이 매우 곤란하여 부득이 이에 구애없이 토지를 평가하였으며, 만약 정확한 토지의 경계 확인 및 하천에 포락된 토지의 면적이 요구된 경우에는 별도의 현황측량 등이 필요할 것으로 사료되는 바, 경매 진행시 반드시 참고하시기 바랍니다. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
경기 포천시 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 경기 포천시에서 농지(지분 제외) 22건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 43.9%, 한 건에 평균 2명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 100%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 의정부지방법원 2025타경72295 | 전 | 399,470,000원 | 38,500,000원 | 10% | 2 | 2026.10.13 |
| 의정부지방법원 2025타경73454 | 전 | 329,544,000원 | 60,111,000원 | 18% | 1 | 2026.09.29 |
| 의정부지방법원 2026타경70412 | 전 | 1,689,660,000원 | 851,300,000원 | 50% | 2 | 2026.09.29 |
| 의정부지방법원 2025타경3046 | 답 | 622,297,000원 | 313,000,000원 | 50% | 5 | 2026.09.17 |
| 의정부지방법원 2025타경72063 | 답 | 600,300,000원 | 172,000,000원 | 29% | 1 | 2026.09.17 |
| 의정부지방법원 2025타경73056 | 전 | 145,138,000원 | 54,000,000원 | 37% | 1 | 2026.09.15 |
경기 포천시의 다른 경매 농지
맹지
소회산리 66-2답 · 7,945㎡(2,403평)최저가 174,397,000원 (24%)입찰 2026.10.22 · 의정부지방법원경기도 포천시
농업진흥구역
만세교리 126답 · 2,311㎡(699평)최저가 195,786,000원 (70%)입찰 2026.10.22 · 의정부지방법원경기도 포천시
맹지
상성북리 314-2답 · 1,831㎡(554평)최저가 205,072,000원 (70%)입찰 2026.10.22 · 의정부지방법원경기도 포천시
맹지
사직리 407-2전 · 555㎡(168평)최저가 63,270,000원 (100%)입찰 2026.10.22 · 의정부지방법원경기도 포천시
농업진흥구역맹지
송우리 314-2전 · 4,694㎡(1,420평)최저가 1,079,620,000원 (100%)입찰 2026.10.28 · 의정부지방법원경기도 포천시
농취증 불필요
기산리 287-24전 · 483㎡(146평)최저가 48,541,000원 (34%)입찰 2026.10.28 · 의정부지방법원경기도 포천시
사진 11장
남아있던 헬멧의 의미
동고동락 同苦同樂
고생과 기쁨을 함께하며 지낸다는 뜻.
착공식이 열리는 현장에 헬멧을 쓴 사람들이 하나둘 모여들었다. 이들은 몇 년간의 지루한 협상과 갈등을 지나 이제야 첫 삽을 뜨게 되어 감회가 새로웠다. 한때 각자의 이해관계로 얼굴을 붉히던 조합원들도 오늘만큼은 같은 곳을 바라봤다. 현수막이 바람에 펄럭이며 축하의 메시지를 전했고, 누군가는 준비된 도시락을 나누어 주며 웃음을 지었다. 모두의 얼굴에 땀과 웃음이 공존하는 순간이었다. 그동안 힘들었던 시간들은 이 순간을 위한 기초였음을 깨달았다. 결국, 그들은 동고동락을 완성하며 새로운 출발을 다짐했다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.