몰수조건
농취증을 못 내면 입찰보증금 26,176,200원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.09.28)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)”
인천지방법원 2024타경514067
인천광역시 강화군 양도면 건평리 76-2
지목답면적2,615㎡(791평)
용도지역관리지역
입찰 2026.10.30(금) 오전 10:00
| 소재지 | 건평리 76-2 인천광역시 강화군 양도면 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 답 | 면적 | 2,615㎡ (791평) |
| 용도지역 | 관리지역 | 지세·형상 | 평지 · 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(불) | 공시지가 | 평당 220,166원 (㎡당 66,600원) |
| 감정가 | 373,945,000원 | 최저가 | 261,762,000원 |
| 유찰 | 1회 · 70% | 보증금 | 26,176,200원 |
값 장부 평당
이번 최저가평당 330,911원 ㎡당 100,100원
공시지가 2026평당 220,166원 ㎡당 66,600원
동네 실거래(4건)평당 287,529원 ㎡당 86,977원
감정가평당 472,729원 ㎡당 143,000원
농취증
미제출 시
보증금 몰수
미제출 시
보증금 몰수
검토 네 가지
몰수조건
맹지
본건은 기호1 서측 및 기호2 남서측으로 세로(불)에 접합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로한면(불)로 표시되어 있습니다. 세로(불)는 폭 8m 미만으로 자동차가 다니지 못하는 길입니다.
필요
용도지역 관리지역 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
먼저
지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
위치와 법원 기본정보
소재지 인천광역시 강화군 양도면 건평리 76-2
땅콩 필지 정보- 사건
- 2024타경514067 부동산임의경매
- 법원
- 인천지방법원
- 주소
- 인천 미추홀구 소성로163번길 17
- 담당
- 경매23계 · 032-860-1623
- 입찰기일
- 2026.10.30(금) 오전 10:00 · 219호 법정
- 보증금
- 26,176,200원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.09.28(월) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2024.03.08 · 경매개시 2024.03.11 · 배당요구종기 2024.06.03
- 청구금액
- 199,689,929원
이 농지는
인천광역시 강화군 양도면 건평리 76-2의 답입니다. 면적은 2,615㎡(791평), 용도지역은 관리지역입니다. 감정가는 373,945,000원인데 한 번 유찰돼 이번 최저가는 261,762,000원(감정가의 70%)입니다. 입찰은 2026.10.30(금) 오전 10:00, 인천지방법원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 26,176,200원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.09.28)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
도로·맹지 — 본건은 기호1 서측 및 기호2 남서측으로 세로(불)에 접합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로한면(불)로 표시되어 있습니다. 세로(불)는 폭 8m 미만으로 자동차가 다니지 못하는 길입니다. 농사는 지을 수 있어도 건축허가에 필요한 도로(건축법상 보통 4m)로 인정받기 어려운 경우가 많습니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 관리지역 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
집·창고 짓기 — 지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 답 · 실제 이용상황 답 |
|---|---|
| 면적 | 2,615㎡(791평) |
| 용도지역 | 관리지역 |
| 지세(높낮이) | 평지 |
| 형상(모양) | 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(불) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 220,166원 ㎡당 66,600원 (+0.9%) 2025년 평당 218,183원 ㎡당 66,000원 (+0%) 2025년 평당 218,183원 ㎡당 66,000원 (+0.6%) 2024년 평당 216,860원 ㎡당 65,600원 (+0%) 2024년 평당 216,860원 ㎡당 65,600원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 평지입니다. 거의 기울지 않은 땅입니다.
북 8.0m서 8.0m중심
8.0m동 8.0m남 5.0m
8.0m동 8.0m남 5.0m
필지 중심의 해발은 약 8m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 북쪽이 가장 높고(8m) 남쪽이 가장 낮아(5m) 차이가 약 3m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
감정평가서 토지이용계획 기재: “공히 생산관리지역, 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역), 성장관리권역, 하천구역(2021-12-30), ※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.임.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 관리지역의 허용 건축물 자료가 없어 관할 시·군 건축과 확인이 필요합니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 사실상 맹지라 건축법 제44조의 접도 요건(도로에 2m 이상)을 채우려면 진입로(통행 동의·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. |
숫자로 보면
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 66,600원 × 20% = ㎡당 13,320원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 8,791,200원 |
|---|
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 양도면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.09.28(월))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 66,600원 × 2,615㎡ = 약 174,159,000원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 건평리 7** | 임야 | 426㎡ | 70,000,000원 | 543,206원 | 164,319원 | 2026-08 |
| 건평리 2** | 주차장 | 1,948㎡ | 412,300,000원 | 699,682원 | 211,653원 | 2026-03 |
| 건평리 6** | 대 | 138㎡ | 30,000,000원 | 718,651원 | 217,391원 | 2026-03 |
| 건평리 6** | 대 | 45㎡ | 10,000,000원 | 734,621원 | 222,222원 | 2026-02 |
| 건평리 3** | 전 | 1,256㎡ | 121,600,000원 | 320,051원 | 96,815원 | 2026-02 |
| 건평리 8** | 답 | 1,647㎡ | 100,000,000원 | 200,728원 | 60,720원 | 2025-06 |
| 건평리 2** | 도로 | 115㎡ | 10,000,000원 | 287,462원 | 86,957원 | 2025-05 |
| 건평리 2** | 임야 | 711㎡ | 60,000,000원 | 278,970원 | 84,388원 | 2025-05 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 인천광역시 강화군 양도면 삼흥리 소재 "양도초등학교" 서측 근거리에 위치하며, 주위는 전, 답 등이 소재하는 지역임. |
|---|---|
| 교통상황 | 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체로 보통시됨. |
| 형태 및 이용상태 | 공히 부정형의 토지로서, 기호1 답, 기호2 묵답 상태임. |
| 인접 도로상태 | 본건은 기호1 서측 및 기호2 남서측으로 세로(불)에 접함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 공히 생산관리지역, 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역), 성장관리권역, 하천구역(2021-12-30), ※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.임. |
| 공부와의 차이 | 없음. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 임대관계는 미상임. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
인천 강화군 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 인천 강화군에서 농지(지분 제외) 29건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 51.6%, 한 건에 평균 2.7명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 70%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 인천지방법원 2025타경511376 | 전답 | 7,102,000원 | 5,100,000원 | 72% | 1 | 2026.10.02 |
| 인천지방법원 2025타경511376 | 전답 | 222,440,000원 | 156,000,000원 | 70% | 1 | 2026.10.02 |
| 인천지방법원 2025타경1256 | 답 | 171,676,000원 | 86,100,000원 | 50% | 2 | 2026.09.21 |
| 인천지방법원 2025타경244 | 전 | 291,060,000원 | 150,110,000원 | 52% | 6 | 2026.09.21 |
| 인천지방법원 2025타경510845 | 전 | 94,819,000원 | 54,090,900원 | 57% | 8 | 2026.09.18 |
| 인천지방법원 2025타경512556 | 답 | 445,632,000원 | 254,600,000원 | 57% | 5 | 2026.09.18 |
인천 강화군의 다른 경매 농지
맹지
선행리 106답 · 3,431㎡(1,038평)최저가 349,962,000원 (100%)입찰 2026.10.15 · 인천지방법원인천광역시 강화군
맹지
내리 685답 · 565㎡(171평)최저가 105,655,000원 (100%)입찰 2026.10.15 · 인천지방법원인천광역시 강화군
국화리 289-2잡종지 · 177㎡(54평)최저가 16,132,000원 (33%)입찰 2026.10.22 · 인천지방법원인천광역시 강화군
옥림리 815답 · 1,155㎡(349평)최저가 109,725,000원 (100%)입찰 2026.10.22 · 인천지방법원인천광역시 강화군
용정리 1055-1전 · 1,462㎡(442평)최저가 336,699,000원 (70%)입찰 2026.10.22 · 인천지방법원인천광역시 강화군
맹지
장흥리 162-27전 · 5,980㎡(1,809평)최저가 325,340,000원 (49%)입찰 2026.10.29 · 인천지방법원인천광역시 강화군
사진 12장
창고·물류센터 경매
창고 및 물류센터 경매의 기본 개념과 주의사항을 설명합니다.
창고 및 물류센터 경매는 부동산 경매의 한 종류로, 주로 물류 및 저장 기능을 수행하는 건물이나 토지를 대상으로 합니다. 이러한 경매는 상업적 목적을 가진 투자자들에게 매력적인 기회를 제공합니다. 창고는 제품의 보관 및 관리, 물류센터는 물품의 분배 및 운송을 위한 시설로, 각각의 용도에 따라 경매 시 평가 기준이 달라질 수 있습니다.
창고 및 물류센터는 물류 산업의 핵심 요소로, 온라인 쇼핑의 증가와 함께 수요가 증가하고 있습니다. 따라서 이러한 부동산의 경매는 투자자에게 높은 수익을 가져다줄 수 있는 기회를 제공합니다. 또한, 경매를 통해 취득한 창고나 물류센터는 자산으로서의 가치가 상승할 가능성이 높아, 투자자에게 장기적인 수익을 기대할 수 있습니다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.