인천광역시 옹진군 영흥면 외리 366-1 외 3필지
평당 값 — 같은 눈금
점검 항목
농취증을 못 내면 입찰보증금 49,946,700원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.09.23)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
본건 일련번호1,2는 소로한면의 포장도로 접하고 있으며, 일련번호3,4는 맹지입니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로한면으로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만 도로입니다.
용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (인천광역시 조례 원문 ↗) 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
위치와 법원 기본정보
소재지 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 366-1 외 3필지
땅콩 필지 정보- 사건
- 2025타경507409 부동산임의경매
- 법원
- 인천지방법원
- 주소
- 인천 미추홀구 소성로163번길 17
- 담당
- 경매26계 · 032-860-1626
- 입찰기일
- 2026.10.29(목) 오전 10:00 · 제219호 법정
- 보증금
- 49,946,700원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.09.23(수) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2025.02.12 · 경매개시 2025.02.28 · 배당요구종기 2025.06.03
- 청구금액
- 446,523,249원
이 농지는
인천광역시 옹진군 영흥면 외리 366-1의 답입니다. 면적은 10,962㎡(3,316평)(4필지 합계), 용도지역은 계획관리지역입니다. 감정가는 1,456,172,000원인데 세 번 유찰돼 이번 최저가는 499,467,000원(감정가의 34%)입니다. 입찰은 2026.10.29(목) 오전 10:00, 인천지방법원에서 열립니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 답 · 실제 이용상황 답 |
|---|---|
| 면적 | 10,962㎡(3,316평) · 4필지 합계 |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 지세(높낮이) | 평지 |
| 형상(모양) | 지정되지않음 |
| 도로접면 | 소로한면 |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 338,183원 ㎡당 102,300원 (+1.1%) 2025년 평당 334,547원 ㎡당 101,200원 (+0%) 2025년 평당 334,547원 ㎡당 101,200원 (+0.4%) 2024년 평당 333,225원 ㎡당 100,800원 (+0%) 2024년 평당 333,225원 ㎡당 100,800원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 평지입니다. 거의 기울지 않은 땅입니다.
15.0m동 16.0m남 9.0m
필지 중심의 해발은 약 15m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 북쪽이 가장 높고(20m) 서쪽이 가장 낮아(7m) 차이가 약 13m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
감정평가서 토지이용계획 기재: “일련번호1 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한), 소하천구역(2014-01-17)(무성천-소하천구역), 성장관리권역 일련번호2 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한), 성장관리권역 일련번호3 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한), 준보전산지 (2018-12-28) 소하천구역(2014-01-17)(무성천-소하천구역), 성장관리권역 일련번호4 계획관리지역, 성장관리계획구역(…”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 계획관리지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(소로한면). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 40%) | 최대 약 1,326평(4,384㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 100%) | 최대 약 3,316평(10,962㎡) — 2층이면 층마다 약 4,384㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 102,300원 × 20% = ㎡당 20,460원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 13,503,600원 |
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 영흥면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.09.23(수))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 102,300원 × 10,962㎡ = 약 1,121,412,600원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 매각물건명세서·법원 비고 | 일괄매각 -1,2번 물건은 농지취득자격증명 제출 요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음). -1번 물건은 지목 답이나 현황 묵답이며, 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음(2026.5.6.자 사실조회회신 참조). -2번 물건은 지목 전으로 경작인 미상의 마늘 등의 작물이 식재되어 있음. -3번,4번물건은 지목 임야의 맹지이며, 지상에 자생하고 있는 수목 등은 거래관행 등을 고려하여 토지가격에 포함하여 평가하 였음. -4번 물건과 인근 외리 378, 379 토지 지상 부근에 건물이 현존하고 있는데, 위 건물이 4번 물건위… |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 일괄매각 -1,2번 물건은 농지취득자격증명 제출 요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음). -1번 물건은 지목 답이나 현황 묵답이며, 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음(2026.5.6.자 사실조회회신 참조). -2번 물건은 지목 전으로 경작인 미상의 마늘 등의 작물이 식재되어 있음. -3번,4번물건은 지목 임야의 맹지이며, 지상에 자생하고 있는 수목 등은 거래관행 등을 고려하여 토지가격에 포함하여 평가하였음. -4번 물건과 인근 외리 378, 379 토지 지상 부근에 건물이 현존하고 있는데, 위 건물이 4번 물건위에… |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 외리 6* | 답 | 855㎡ | 52,000,000원 | 201,055원 | 60,819원 | 2026-05 |
| 외리 7** | 답 | 494㎡ | 90,000,000원 | 602,270원 | 182,186원 | 2026-04 |
| 외리 7** | 답 | 77㎡ | 15,000,000원 | 643,986원 | 194,805원 | 2026-04 |
| 외리 2** | 답 | 357㎡ | 23,800,000원 | 220,388원 | 66,667원 | 2026-02 |
| 외리 8** | 답 | 605㎡ | 45,750,000원 | 249,985원 | 75,620원 | 2026-02 |
| 외리 6** | 답 | 10㎡ | 2,600,000원 | 859,508원 | 260,000원 | 2026-02 |
| 외리 5* | 답 | 264㎡ | 20,000,000원 | 250,441원 | 75,758원 | 2026-02 |
| 외리 6** | 답 | 175㎡ | 23,270,000원 | 439,576원 | 132,971원 | 2025-08 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 ""외1리마을회관"" 북서측 인근에 위하고 있으며, 주변은 자연취락지역으로 농가 및 전원주택, 다세대주택, 농경지, 임야지대를 이루고 있는 지방도변 해안취락지대로서 주위환경은 보통임. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건 남측으로 인접 지방도로변에 면내순환버스 정류소가 소재하며, 일반대중교통편은 버스의 노선 및 운행횟수 등으로 보아 다소 불편한 편으로, 일련번호1,2는 소로한면에 접하여 차량진입이 가능하며, 일련번호3,4는 맹지로서 인접토지를 경유하여 출입이 가능함. |
| 형태 및 이용상태 | 본건은 농경지,임야로서 이용현황은 일련번호1 : 묵답 일련번호2 : 전 일련번호3,4 : 자연림상태임. |
| 인접 도로상태 | 본건 일련번호1,2는 소로한면의 포장도로 접하고 있으며, 일련번호3,4는 맹지임. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 일련번호1 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한), 소하천구역(2014-01-17)(무성천-소하천구역), 성장관리권역 일련번호2 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한), 성장관리권역 일련번호3 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한), 준보전산지 (2018-12-28) 소하천구역(2014-01-17)(무성천-소하천구역), 성장관리권역 일련번호4 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한), 준보전산지(2018-12-28), 성장관리권역 |
| 공부와의 차이 | 없음. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 임대관계 미상임. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
인천 옹진군 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 인천 옹진군에서 농지(지분 제외) 6건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 75.6%, 한 건에 평균 1.3명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 34%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 인천지방법원 2025타경1110 | 답 | 21,816,000원 | 9,748,200원 | 45% | 3 | 2026.10.07 |
| 인천지방법원 2023타경535388 | 답 | 105,090,000원 | 37,500,000원 | 36% | 1 | 2026.09.04 |
| 인천지방법원 2025타경508775 | 전답 | 17,914,000원 | 15,370,000원 | 86% | 1 | 2026.09.02 |
| 인천지방법원 2025타경1142 | 전 | 301,184,000원 | 107,135,000원 | 36% | 1 | 2026.08.11 |
| 인천지방법원 2025타경512040 | 전 | 53,122,500원 | 40,150,000원 | 76% | 1 | 2026.07.24 |
| 인천지방법원 2025타경510083 | 답 | 73,450,000원 | 81,550,000원 | 111% | 1 | 2026.07.14 |
인천 옹진군의 다른 경매 농지
사진 17장
배당요구란
배당요구란 경매에서 낙찰된 부동산의 매각대금에서 채권자가 자신의 채권을 회수하기 위해 법원에 신청하는 절차를 말합니다. 경매가 진행될 때, 여러 채권자가 존재할 수 있으며, 이들은 각자의 채권에 대한 배당을 요구할 수 있습니다. 배당요구는 경매 절차의 중요한 단계로, 채권자가 자신의 권리를 보호하기 위해 반드시 필요한 과정입니다.
배당요구는 경매에서 채권자의 권리를 확보하는 데 필수적입니다. 배당요구를 통해 채권자는 자신의 채권이 매각대금에서 우선적으로 지급받을 수 있는 권리를 주장합니다. 특히, 선순위 채권자가 존재할 경우, 후순위 채권자는 배당요구를 통해 자신의 권리를 주장하지 않으면 배당을 받을 수 없는 경우가 많습니다. 따라서 배당요구는 경매 참여자에게 매우 중요한 요소입니다.
경매 컨설팅 안내
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.