몰수조건
농취증을 못 내면 입찰보증금 22,031,600원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.29)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“농지취득자격증명 제출요(매각결정기일까지 미제출시 매수보증금 미반환)”
인천지방법원 2025타경512088
인천광역시 남동구 만수동 3-1
지목전면적1,550㎡(469평)
용도지역개발제한구역
입찰 2026.10.22(목) 오전 10:00
| 소재지 | 만수동 3-1 인천광역시 남동구 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 전 | 면적 | 1,550㎡ (469평) |
| 용도지역 | 개발제한구역 | 지세·형상 | 완경사 · 사다리형 |
| 도로접면 | 중로한면 | 공시지가 | 평당 985,128원 (㎡당 298,000원) |
| 감정가 | 917,600,000원 | 최저가 | 220,316,000원 |
| 유찰 | 4회 · 24% | 보증금 | 22,031,600원 |
값 장부 평당
이번 최저가평당 469,883원 ㎡당 142,139원
공시지가 2026평당 985,128원 ㎡당 298,000원
동네 실거래(5건)평당 1,576,020원 ㎡당 476,744원
감정가평당 1,957,034원 ㎡당 592,000원
농취증
미제출 시
보증금 몰수
미제출 시
보증금 몰수
검토 네 가지
몰수조건
접함
대상물건 남측으로 왕복 4차선의 포장도로에 접합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 중로한면으로 표시되어 있습니다. 중로는 폭 12m 이상 25m 미만 도로입니다.
필요
용도지역 개발제한구역 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
먼저
지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
위치와 법원 기본정보
소재지 인천광역시 남동구 만수동 3-1
땅콩 필지 정보- 사건
- 2025타경512088 부동산임의경매
- 법원
- 인천지방법원
- 주소
- 인천 미추홀구 소성로163번길 17
- 담당
- 경매15계 · 032-860-1615(구내:1615)
- 입찰기일
- 2026.10.22(목) 오전 10:00 · 219호 법정
- 보증금
- 22,031,600원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.10.29(목) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2025.09.02 · 경매개시 2025.09.03 · 배당요구종기 2025.11.24
- 청구금액
- 335,307,688원
이 농지는
인천광역시 남동구 만수동 3-1의 전입니다. 면적은 1,550㎡(469평), 용도지역은 개발제한구역입니다. 감정가는 917,600,000원인데 네 번 유찰돼 이번 최저가는 220,316,000원(감정가의 24%)입니다. 입찰은 2026.10.22(목) 오전 10:00, 인천지방법원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 22,031,600원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.29)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
도로·맹지 — 대상물건 남측으로 왕복 4차선의 포장도로에 접합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 중로한면으로 표시되어 있습니다. 중로는 폭 12m 이상 25m 미만 도로입니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 개발제한구역 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
집·창고 짓기 — 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 전 · 실제 이용상황 전 |
|---|---|
| 면적 | 1,550㎡(469평) |
| 용도지역 | 개발제한구역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 사다리형 |
| 도로접면 | 중로한면 |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 985,128원 ㎡당 298,000원 (+1.9%) 2025년 평당 966,616원 ㎡당 292,400원 (+2%) 2024년 평당 947,773원 ㎡당 286,700원 (+0.6%) 2023년 평당 942,153원 ㎡당 285,000원 (-5.4%) 2022년 평당 996,368원 ㎡당 301,400원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
감정평가서에는 “인접지 대비 완경사지인 가장형의 토지로서, 현황 묵전(휴경지) 상태임”라고 적혀 있습니다.
북 82.0m서 71.0m중심
75.0m동 82.0m남 73.0m
75.0m동 82.0m남 73.0m
필지 중심의 해발은 약 75m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 북쪽이 가장 높고(82m) 서쪽이 가장 낮아(71m) 차이가 약 11m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
감정평가서 토지이용계획 기재: “자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2024-05-16)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:), 개발제한구역, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 개발제한구역 | 그린벨트에서는 새 주택을 짓는 것이 원칙적으로 금지됩니다. 기존 주택의 개축·재축, 이축권(공익사업 등으로 옮겨 짓는 권리), 취락지구 안의 주택 같은 예외만 허가로 가능합니다(개발제한구역법). |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(중로한면). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 남동구청 — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.29(목))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 298,000원 × 1,550㎡ = 약 461,900,000원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | 없 음. |
|---|
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 만수동 7** | 전 | 1,008㎡ | 355,000,000원 | 1,164,247원 | 352,183원 | 2026-04 |
| 만수동 7** | 전 | 172㎡ | 82,000,000원 | 1,576,020원 | 476,744원 | 2025-09 |
| 만수동 7** | 전 | 613㎡ | 216,070,000원 | 1,165,228원 | 352,480원 | 2025-06 |
| 만수동 5** | 전 | 1,170㎡ | 672,450,000원 | 1,899,989원 | 574,744원 | 2024-12 |
| 만수동 5** | 전 | 1,902㎡ | 1,322,500,000원 | 2,298,592원 | 695,321원 | 2024-12 |
| 만수동 산9* | 임야 | 214㎡ | 45,000,000원 | 695,144원 | 210,280원 | 2026-04 |
| 만수동 * | 임야 | 348㎡ | 348,000,000원 | 3,305,800원 | 1,000,000원 | 2025-12 |
| 만수동 1*** | 대 | 315㎡ | 1,400,000,000원 | 14,711,124원 | 4,450,095원 | 2025-10 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천조동초등학교' 북동측 인근에 위치하는 부동산(토지)으로서, 주위는 아파트단지, 교육시설, 농경지, 임야 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임. |
|---|---|
| 교통상황 | 대상토지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 전반적인 대중교통사정은 보통임. |
| 형태 및 이용상태 | 인접지 대비 완경사지인 가장형의 토지로서, 현황 묵전(휴경지) 상태임. |
| 인접 도로상태 | 대상물건 남측으로 왕복 4차선의 포장도로에 접함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 자연녹지지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2024-05-16)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)), 개발제한구역, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임. |
| 공부와의 차이 | 없 음. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 임대관계 미상임. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
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안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.