전라남도 장흥군 회진면 대리 259-1 외 4필지
현장 표시번호 색 = 빨강 확인 필요 · 노랑 조건 · 초록 무난
- 농취증 · 몰수 조건농취증을 못 내면 입찰보증금 6,135,800원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.02)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). “특별매각조건 있음(목록1,2,5 : 농지취득자격증명 제출요 미제출시 보증금 미반환)”
- 도로 · 좁은 길토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로(세로)로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만, 세로는 폭 8m 미만으로 자동차가 다닐 수 있는 길입니다. 건축하려면 길 폭이 건축법 기준(보통 4m)에 맞는지, 현황도로라면 지자체가 도로로 인정하는지 확인해야 합니다. “기호(1)~(3),(5),(6)은 남측으로 노폭 약 4m의 시멘트포장도로가 개설되어 있습니다”
- 진흥구역 · 아님용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (시행령 상한, 조례 값 정리 전)
- 건축 · 허가 먼저형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다. 지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
평당 값평당 먼저 · ㎡당 함께
| 기준 | 평당 | ㎡당 | 최저가 대비 |
|---|---|---|---|
| 이번 최저가 | 37,438원 | 11,325원 | — |
| 공시지가 2026 | 23,504원 | 7,110원 | 63% |
| 감정가 | 73,121원 | 22,119원 | 195% |
위치와 법원 기본정보
소재지 전라남도 장흥군 회진면 대리 259-1 외 4필지
땅콩 필지 정보- 사건
- 2025타경5312 부동산강제경매
- 법원
- 광주지방법원 장흥지원
- 주소
- 전남 장흥군 장흥읍 읍성로 121-1
- 담당
- 경매2계 · 061-860-1542
- 입찰기일
- 2026.10.26(월) 오전 10:00 · 경매법정
- 보증금
- 6,135,800원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.11.02(월) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2025.08.21 · 경매개시 2025.08.22 · 배당요구종기 2025.11.13
- 청구금액
- 378,273,949원
이 농지는
전라남도 장흥군 회진면 대리 259-1의 답입니다. 면적은 5,418㎡(1,639평)(5필지 합계), 용도지역은 계획관리지역입니다. 감정가는 119,840,310원인데 세 번 유찰돼 이번 최저가는 61,358,000원(감정가의 51%)입니다. 입찰은 2026.10.26(월) 오전 10:00, 광주지방법원 장흥지원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 6,135,800원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.02)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
도로·맹지 — 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로(세로)로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만, 세로는 폭 8m 미만으로 자동차가 다닐 수 있는 길입니다. 건축하려면 길 폭이 건축법 기준(보통 4m)에 맞는지, 현황도로라면 지자체가 도로로 인정하는지 확인해야 합니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (시행령 상한, 조례 값 정리 전) 농업진흥지역 밖의 농지입니다.
집·창고 짓기 — 형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다. 지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 답 · 실제 이용상황 답기타 |
|---|---|
| 면적 | 5,418㎡(1,639평) · 5필지 합계 |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 자루형 |
| 도로접면 | 소로(세로) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 23,504원 ㎡당 7,110원 (+0.3%) 2025년 평당 23,438원 ㎡당 7,090원 (+0.6%) 2024년 평당 23,306원 ㎡당 7,050원 (+0%) 2023년 평당 23,306원 ㎡당 7,050원 (+1%) 2022년 평당 23,074원 ㎡당 6,980원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
9.0m동 9.0m남 8.0m
필지 중심의 해발은 약 9m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 서쪽이 가장 높고(19m) 남쪽이 가장 낮아(8m) 차이가 약 11m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 계획관리지역 | 필지 일부 | 국토계획법 | 도시지역 편입이 예상되거나 제한적 개발이 가능한 관리지역입니다. 관리지역 가운데 건축 선택지가 가장 넓습니다. |
| 농림지역 | 필지 일부 | 국토계획법 | 농림업 진흥과 산림 보전을 위한 지역입니다. 대부분 농업진흥지역이나 보전산지와 겹쳐 일반 건축이 어렵습니다. |
| 가축사육제한구역 | 필지 전체 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| 농업진흥구역 | 옆에 붙음 | 농지법 | 농업 생산성 향상을 위해 집단화된 농지. 농업 외 목적의 전용이 엄격히 제한되며 허용 시설이 농업 관련으로 한정됨(과거 '절대농지'). |
감정평가서 토지이용계획 기재: “기호(1)은 계획관리지역(2013-12-12), 농림지역(2009-06-26), 가축사육제한구역(300m 제한구역_도로 (돼지,닭,오리,메추리,개)), 가축사육제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말,염소,산양))입니다. 기호(2),(3),(5),(6)은 계획관리지역(2013-12-12), 가축사육제한구역(300m 제한구역_도로 (돼지,닭,오리,메추리,개)), 가축사육제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말,염소,산양))입니다.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 계획관리지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(소로(세로)). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 40%) | 최대 약 656평(2,167㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 100%) | 최대 약 1,639평(5,418㎡) — 2층이면 층마다 약 2,167㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 7,110원 × 20% = ㎡당 1,422원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 938,520원 |
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 회진면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.02(월))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 7,110원 × 5,418㎡ = 약 38,521,980원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | 해당사항 없습니다. |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 제시외 건물 포함 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 목록4.의 철골조 스레이트지붕 단층 축사 190㎡, 철파이프 및 블럭조 스레이트지붕 단층 축사 110.06㎡은 현황상 멸실됨 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 목록3,6 : 축사 부지로 이용중임 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 목록4. 철골조 스레이트지붕 단층 축사 190㎡, 철파이프 및 블럭조 스레이트지붕 단층 축사 110.06㎡은 현황상 각 멸실됨 |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 전라남도 장흥군 회진면 대리 소재 '신상아구마을' 동측 인근에 위치하며, 부근은 전, 답 등이 소재하는 농촌지대로서, 제반 입지조건은 보통입니다. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다. |
| 형태 및 이용상태 | 기호(1),(2),(5)는 인접지 및 인접도로 대비 등고 완만한 부정형의 토지로서, 답 상태입니다. 기호(3),(6)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 완만한 부정형의 토지로서, 답축사 상태입니다. |
| 인접 도로상태 | 기호(1)~(3),(5),(6)은 남측으로 노폭 약 4m의 시멘트포장도로가 개설되어 있습니다. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 기호(1)은 계획관리지역(2013-12-12), 농림지역(2009-06-26), 가축사육제한구역(300m 제한구역_도로 (돼지,닭,오리,메추리,개)), 가축사육제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말,염소,산양))입니다. 기호(2),(3),(5),(6)은 계획관리지역(2013-12-12), 가축사육제한구역(300m 제한구역_도로 (돼지,닭,오리,메추리,개)), 가축사육제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말,염소,산양))입니다. |
| 공부와의 차이 | 해당사항 없습니다. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 해당사항 없습니다. |
| 건물의 구조 | 기호4-(나)는 시멘트블럭조 스레이트지붕 단층 건물로서, - 외 벽 : 시멘트블럭마감 등으로 시공되었습니다. 기호4-(라)는 철파이프 및 블록조 스레이트지붕 단층 건물로서, - 외 벽 : 철파이프 및 블록마감 등으로 시공되었습니다. 기호7-(가)는 경량철골조 조립식판넬지붕 단층 건물로서, - 외 벽 : 경량철골마감 등으로 시공되었습니다. 제시 외 건물㉠은㉡ 판넬조 판넬지붕 단층 건물로서, - 외 벽 : 판넬마감 등으로 시공되었습니다. 제시 외 건물㉡은 판넬조 판넬지붕 단층 건물로서, - 외 벽 : 판넬마감 등으로 시공되었습니다. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
전남 장흥군 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 전남 장흥군에서 농지(지분 제외) 21건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 67.2%, 한 건에 평균 1명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 51%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장흥지원 2025타경5371 | 답 | 26,817,000원 | 18,010,000원 | 67% | 1 | 2026.09.14 |
| 장흥지원 2025타경5234 | 답 | 50,182,000원 | 21,100,000원 | 42% | 1 | 2026.09.14 |
| 장흥지원 2025타경5286 | 전답 | 36,275,000원 | 29,100,000원 | 80% | 1 | 2026.09.14 |
| 장흥지원 2025타경5371 | 답 | 38,510,000원 | 25,011,000원 | 65% | 1 | 2026.09.14 |
| 장흥지원 2025타경5213 | 전답 | 213,331,000원 | 65,000,000원 | 30% | 1 | 2026.09.14 |
| 장흥지원 2025타경5323 | 답 | 91,875,600원 | 85,111,000원 | 93% | 1 | 2026.09.14 |
전남 장흥군의 다른 경매 농지
사진 19장
감정가 18억 8천 아파트가 172억에 팔렸습니다
어느 날 아침, 낙찰 결과를 훑다가 손이 멈췄습니다.
0을 하나 더 썼다.
172억 9,600만원.
작은 빌딩 하나 값입니다. 그런데 이 물건은 빌딩이 아니라 아파트 한 채였고, 감정가는 18억 8,000만원이었습니다.
칼럼의 앞부분을 옮겼습니다.
경매 컨설팅 안내
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.