몰수조건
농취증을 못 내면 입찰보증금 21,169,300원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.02)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 미반환)”
장흥지원 2026타경5050
전라남도 장흥군 용산면 어산리 899-1
지목답면적790㎡(239평)
용도지역생산관리지역
입찰 2026.10.26(월) 오전 10:00
| 소재지 | 어산리 899-1 전라남도 장흥군 용산면 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 답 | 면적 | 790㎡ (239평) |
| 용도지역 | 생산관리지역 | 지세·형상 | 완경사 · 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(불) | 공시지가 | 평당 21,686원 (㎡당 6,560원) |
| 감정가 | 211,693,000원 | 최저가 | 211,693,000원 |
| 유찰 | 첫 기일 · 100% | 보증금 | 21,169,300원 |
값 장부 평당
이번 최저가평당 885,842원 ㎡당 267,966원
공시지가 2026평당 21,686원 ㎡당 6,560원
동네 실거래(5건)평당 53,048원 ㎡당 16,047원
감정가평당 885,842원 ㎡당 267,966원
농취증
미제출 시
보증금 몰수
미제출 시
보증금 몰수
검토 네 가지
몰수조건
맹지
토지특성(공시지가 조사) 도로접면은 세로한면(불)입니다. 세로(불)는 폭 8m 미만으로 자동차가 다니지 못하는 길입니다. 농사는 지을 수 있어도 건축허가에 필요한 도로(건축법상 보통 4m)로 인정받기 어려운 경우가 많습니다.
필요
용도지역 생산관리지역 건폐율 20% · 용적률 80% (시행령 상한, 조례 값 정리 전)
먼저
지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
위치와 법원 기본정보
소재지 전라남도 장흥군 용산면 어산리 899-1
땅콩 필지 정보- 사건
- 2026타경5050 부동산임의경매
- 법원
- 광주지방법원 장흥지원
- 주소
- 전남 장흥군 장흥읍 읍성로 121-1
- 담당
- 경매2계 · 061-860-1542
- 입찰기일
- 2026.10.26(월) 오전 10:00 · 경매법정
- 보증금
- 21,169,300원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.11.02(월) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2026.04.13 · 경매개시 2026.04.16 · 배당요구종기 2026.07.06
- 청구금액
- 195,124,060원
이 농지는
전라남도 장흥군 용산면 어산리 899-1의 답입니다. 면적은 790㎡(239평), 용도지역은 생산관리지역입니다. 감정가는 211,693,000원이고 이번 최저가는 211,693,000원(감정가의 100%)입니다. 입찰은 2026.10.26(월) 오전 10:00, 광주지방법원 장흥지원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 21,169,300원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.02)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 미만이라 농업진흥지역 밖이면 주말·체험영농 목적으로 신청할 수 있습니다(농지법 제6조).
도로·맹지 — 토지특성(공시지가 조사) 도로접면은 세로한면(불)입니다. 세로(불)는 폭 8m 미만으로 자동차가 다니지 못하는 길입니다. 농사는 지을 수 있어도 건축허가에 필요한 도로(건축법상 보통 4m)로 인정받기 어려운 경우가 많습니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 생산관리지역 건폐율 20% · 용적률 80% (시행령 상한, 조례 값 정리 전) 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
집·창고 짓기 — 지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 답 · 실제 이용상황 답 |
|---|---|
| 면적 | 790㎡(239평) |
| 용도지역 | 생산관리지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(불) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 21,686원 ㎡당 6,560원 (-0.9%) 2025년 평당 21,884원 ㎡당 6,620원 (+1.1%) 2024년 평당 21,653원 ㎡당 6,550원 (+0%) 2023년 평당 21,653원 ㎡당 6,550원 (-7.4%) 2022년 평당 23,372원 ㎡당 7,070원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
북 48.0m서 46.0m중심
45.0m동 47.0m남 48.0m
45.0m동 47.0m남 48.0m
필지 중심의 해발은 약 45m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 북쪽이 가장 높고(48m) 서쪽이 가장 낮아(46m) 차이가 약 3m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
감정평가서 토지이용계획 기재: “본건은 전라남도 장흥군 용산면 접정리 소재 '접정리회관' 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 전, 답 등이 주를 이루는 농경지대로서, 주위환경은 보통입니다.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 생산관리지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다(4층 이하). |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 사실상 맹지라 건축법 제44조의 접도 요건(도로에 2m 이상)을 채우려면 진입로(통행 동의·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 20%) | 최대 약 48평(158㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 80%) | 최대 약 191평(632㎡) — 2층이면 층마다 약 158㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 6,560원 × 20% = ㎡당 1,312원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 865,920원 |
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 용산면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.02(월))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 6,560원 × 790㎡ = 약 5,182,400원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 차임 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 강남 유한회사 대표 양기준 | 전부 | 200 | - | 2017.08.07 | - | - |
매각물건명세서·현황조사·권리신고를 사람 단위로 묶은 것입니다. 이름은 가렸습니다. 농지 임차인은 주택임대차보호법 대상이 아니어서 대항력·우선변제 판단이 주택과 다릅니다.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
이 필지에는 건축물대장에 오른 건물이 있습니다: 동물및식물관련시설 연면적 336.0㎡.
| 감정평가서 부합물 및 종물 | 본건 토지는 인접지 및 인접도로와 등고 완만한 사다리형의 토지로서, 버섯재배사로 이용 중입니다. |
|---|---|
| 감정평가서 부합물 및 종물 | 기호2-(가)는 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물(버섯재배사)로서, -내ㆍ외벽 : 판넬마감 등 -바 닥 : 콘크리트바닥마감 등 -창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다. |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 어산리 6** | 대 | 1,157㎡ | 25,000,000원 | 71,432원 | 21,608원 | 2026-05 |
| 어산리 3** | 답 | 764㎡ | 12,260,000원 | 53,048원 | 16,047원 | 2026-04 |
| 어산리 3** | 답 | 1,055㎡ | 16,930,000원 | 53,048원 | 16,047원 | 2026-04 |
| 어산리 3** | 답 | 1,609㎡ | 25,810,000원 | 53,028원 | 16,041원 | 2026-04 |
| 어산리 6** | 임야 | 3,352㎡ | 22,000,000원 | 21,696원 | 6,563원 | 2026-01 |
| 어산리 6** | 임야 | 1,907㎡ | 13,000,000원 | 22,536원 | 6,817원 | 2026-01 |
| 어산리 6** | 임야 | 1,732㎡ | 12,000,000원 | 22,903원 | 6,928원 | 2026-01 |
| 어산리 6** | 전 | 264㎡ | 4,000,000원 | 50,089원 | 15,152원 | 2026-01 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 토지이용계획 | 본건은 전라남도 장흥군 용산면 접정리 소재 '접정리회관' 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 전, 답 등이 주를 이루는 농경지대로서, 주위환경은 보통입니다. |
|---|---|
| 부합물 및 종물 | 본건 토지는 인접지 및 인접도로와 등고 완만한 사다리형의 토지로서, 버섯재배사로 이용 중입니다. |
| 부합물 및 종물 | 기호2-(가)는 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물(버섯재배사)로서, -내ㆍ외벽 : 판넬마감 등 -바 닥 : 콘크리트바닥마감 등 -창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
전남 장흥군 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 전남 장흥군에서 농지(지분 제외) 21건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 67.2%, 한 건에 평균 1명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 100%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장흥지원 2025타경5371 | 답 | 26,817,000원 | 18,010,000원 | 67% | 1 | 2026.09.14 |
| 장흥지원 2025타경5234 | 답 | 50,182,000원 | 21,100,000원 | 42% | 1 | 2026.09.14 |
| 장흥지원 2025타경5286 | 전답 | 36,275,000원 | 29,100,000원 | 80% | 1 | 2026.09.14 |
| 장흥지원 2025타경5371 | 답 | 38,510,000원 | 25,011,000원 | 65% | 1 | 2026.09.14 |
| 장흥지원 2025타경5213 | 전답 | 213,331,000원 | 65,000,000원 | 30% | 1 | 2026.09.14 |
| 장흥지원 2025타경5323 | 답 | 91,875,600원 | 85,111,000원 | 93% | 1 | 2026.09.14 |
전남 장흥군의 다른 경매 농지
맹지
두봉리 625답 · 676㎡(204평)최저가 1,928,000원 (17%)입찰 2026.10.26 · 장흥지원전라남도 장흥군
어산리 528답 · 896㎡(271평)최저가 1,683,000원 (13%)입찰 2026.10.26 · 장흥지원전라남도 장흥군
농취증 불필요
건산리 571-7답 · 169㎡(51평)최저가 11,731,000원 (21%)입찰 2026.10.26 · 장흥지원전라남도 장흥군
잠두리 555답 · 7,921㎡(2,396평)최저가 76,906,000원 (41%)입찰 2026.10.26 · 장흥지원전라남도 장흥군
맹지
사촌리 520전 · 1,428㎡(432평)최저가 14,038,000원 (41%)입찰 2026.10.26 · 장흥지원전라남도 장흥군
신상리 75전 · 2,562㎡(775평)최저가 18,044,000원 (41%)입찰 2026.10.26 · 장흥지원전라남도 장흥군
사진 13장
대지 저당 뒤 지은 건물을 일괄경매하면 — 임차인은 건물값에서만 우선한다 (대법원 2009다101275)
대지에 저당권이 설정된 뒤 건물이 신축되고 그 건물에 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄경매된 경우, 확정일자 임차인과 소액임차인은 대지 환가대금에서는 우선변제를 받지 못하고 신축건물 환가대금에서만 우선한다. 소액임차인 범위는 신축건물에 담보물권을 취득한 때를 기준으로 정한다.
사건번호 2009다101275 · 선고 2010. 06. 10. · 법원 대법원 · 사건명 배당이의국가법령정보센터 원문 보기
땅에 먼저 저당이 잡히고 나중에 지은 건물을 땅과 함께 경매하면, 임차인은 건물 몫에서만 우선변제를 받는다. 땅 몫은 땅 저당권자가 먼저 가져간다.
대지에 저당권이 설정된 뒤 아파트 건물이 신축되었고, 피고는 그 건물에 2005. 3. 21. 근저당권설정청구권 가등기를 마쳤다. 대지와 건물이 일괄경매되었고, 원고들은 그 건물의 임차인들로 피고 가등기 전에 확정일자를 받았다. 원심은 원고들이 확정일자 임차인으로 피고보다 우선하고, 2005. 3. 21.을 기준으로 보증금 3,000만 원 이하 임차인 중 1,200만 원을 소액임차인으로 우선변제받을 수 있다고 보았다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.