몰수조건
농취증을 못 내면 입찰보증금 20,424,300원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.26)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“1. 농지취득자격증명 필요 (미제출시 보증금 미반환)”
전주지방법원 2026타경30106
전북특별자치도 임실군 임실읍 갈마리 622-1
지목답면적3,142㎡(951평)
용도지역자연녹지지역
입찰 2026.10.19(월) 오전 10:00
| 소재지 | 갈마리 622-1 전북특별자치도 임실군 임실읍 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 답 | 면적 | 3,142㎡ (951평) |
| 용도지역 | 자연녹지지역 | 지세·형상 | 완경사 · 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(가) | 공시지가 | 평당 65,785원 (㎡당 19,900원) |
| 감정가 | 204,243,000원 | 최저가 | 204,243,000원 |
| 유찰 | 첫 기일 · 100% | 보증금 | 20,424,300원 |
값 장부 평당
이번 최저가평당 214,877원 ㎡당 65,000원
공시지가 2026평당 65,785원 ㎡당 19,900원
감정가평당 214,877원 ㎡당 65,000원
농취증
미제출 시
보증금 몰수
미제출 시
보증금 몰수
검토 네 가지
몰수조건
토지특성(공시지가 조사) 도로접면은 세로한면(가)입니다. 세로는 폭 8m 미만으로 자동차가 다닐 수 있는 길입니다. 건축하려면 길 폭이 건축법 기준(보통 4m)에 맞는지, 현황도로라면 지자체가 도로로 인정하는지 확인해야 합니다.
필요
용도지역 자연녹지지역 건폐율 20% · 용적률 80% (전북특별자치도 임실군 조례 원문 ↗)
먼저
지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
위치와 법원 기본정보
소재지 전북특별자치도 임실군 임실읍 갈마리 622-1
땅콩 필지 정보- 사건
- 2026타경30106 공유물분할을위한경매
- 법원
- 전주지방법원
- 주소
- 전북특별자치도 전주시 덕진구 가인로 33
- 담당
- 경매5계 · 063-259-5535
- 입찰기일
- 2026.10.19(월) 오전 10:00 · 제101호 법정
- 보증금
- 20,424,300원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.10.26(월) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2026.01.28 · 경매개시 2026.02.04 · 배당요구종기 2026.05.11
이 농지는
전북특별자치도 임실군 임실읍 갈마리 622-1의 답입니다. 면적은 3,142㎡(951평), 용도지역은 자연녹지지역입니다. 감정가는 204,243,000원이고 이번 최저가는 204,243,000원(감정가의 100%)입니다. 입찰은 2026.10.19(월) 오전 10:00, 전주지방법원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 20,424,300원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.26)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
도로·맹지 — 토지특성(공시지가 조사) 도로접면은 세로한면(가)입니다. 세로는 폭 8m 미만으로 자동차가 다닐 수 있는 길입니다. 건축하려면 길 폭이 건축법 기준(보통 4m)에 맞는지, 현황도로라면 지자체가 도로로 인정하는지 확인해야 합니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 자연녹지지역 건폐율 20% · 용적률 80% (전북특별자치도 임실군 조례 원문 ↗) 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
집·창고 짓기 — 지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 답 · 실제 이용상황 답 |
|---|---|
| 면적 | 3,142㎡(951평) |
| 용도지역 | 자연녹지지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(가) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 65,785원 ㎡당 19,900원 (+0%) 2025년 평당 65,785원 ㎡당 19,900원 (+1%) 2024년 평당 65,124원 ㎡당 19,700원 (+1%) 2023년 평당 64,463원 ㎡당 19,500원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
감정평가서에는 “유사사다리형의 부정형으로서 자체지반은 평탄한 답임”라고 적혀 있습니다.
북 232.0m서 237.0m중심
236.0m동 238.0m남 238.0m
236.0m동 238.0m남 238.0m
필지 중심의 해발은 약 236m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 남쪽이 가장 높고(238m) 북쪽이 가장 낮아(232m) 차이가 약 6m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
감정평가서 토지이용계획 기재: “자연녹지지역(자연녹지지역), 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한구역 350m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(갈마천)<소하천정비법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2021-12-01)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민 지원 등에 관한 법률>임.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 자연녹지지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다(4층 이하). |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(세로한면(가)). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 20%) | 최대 약 190평(628㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 80%) | 최대 약 760평(2,513㎡) — 2층이면 층마다 약 628㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 19,900원 × 20% = ㎡당 3,980원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 2,626,800원 |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 임실읍 행정복지센터(읍사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.26(월))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 19,900원 × 3,142㎡ = 약 62,529,780원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 갈마리 산* | 임야 | 1,000㎡ | 15,000,000원 | 49,587원 | 15,000원 | 2026-08 |
| 갈마리 2* | 답 | 2,565㎡ | 38,850,000원 | 50,070원 | 15,146원 | 2026-08 |
| 갈마리 6* | 대 | 610㎡ | 38,000,000원 | 205,935원 | 62,295원 | 2026-05 |
| 갈마리 4** | 전 | 22㎡ | 2,640,000원 | 396,696원 | 120,000원 | 2026-04 |
| 갈마리 4** | 전 | 922㎡ | 119,280,000원 | 427,675원 | 129,371원 | 2026-04 |
| 갈마리 4** | 전 | 9㎡ | 1,080,000원 | 396,696원 | 120,000원 | 2026-04 |
| 갈마리 2** | 답 | 2,050㎡ | 220,000,000원 | 354,769원 | 107,317원 | 2026-04 |
| 갈마리 2** | 공장용지 | 51㎡ | 14,260,000원 | 924,328원 | 279,608원 | 2025-12 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 전북특별자치도 임실군 임실읍 갈마리 소재 "임실교차로" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 경지정리된 농경지 등이 혼재하는 순수농촌지대임. |
|---|---|
| 교통상황 | 17번국도(춘향로)와 30번국도(호국로)가 교차하는 "임실교차로"에서 남동측 후면부로 진입하 는 농로 약150미터 거리에 위치하여 차량접근조건 무난한 편임. |
| 형태 및 이용상태 | 유사사다리형의 부정형으로서 자체지반은 평탄한 답임. |
| 인접 도로상태 | 북서측으로 "임실교차로"에서 진입하는 폭 약3~4미터의 아스콘포장도로와 접하며 동측으로 폭 약3미터의 농로 및 서측으로 콘크리트포장 막다른 농로와 접함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 자연녹지지역(자연녹지지역), 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한구역 350m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(갈마천)<소하천정비법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2021-12-01)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민 지원 등에 관한 법률>임. |
| 공부와의 차이 | 없음. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | - 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 본건 상부에 고압선이 통과하나 철탑과는 100미터 이상 거리에 소재하고 고도 가 높아 사용에 영향이 없으며, 서측 경계선 부근 일부에 소하천구역(약0.5%)에 저촉되나 본 건의 사용수익에 영향이 미미하므로 이에 구애없이 평가하였음. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
전북 임실군 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 전북 임실군에서 농지(지분 제외) 13건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 70%, 한 건에 평균 1.6명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 100%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전주지방법원 2025타경982 | 전답 | 12,688,000원 | 9,882,000원 | 78% | 1 | 2026.09.28 |
| 전주지방법원 2025타경31541 | 답 | 20,030,000원 | 10,000,000원 | 50% | 2 | 2026.09.28 |
| 전주지방법원 2025타경982 | 전답 | 12,570,000원 | 9,799,000원 | 78% | 1 | 2026.09.28 |
| 전주지방법원 2026타경150 | 전답 | 184,020,900원 | 128,815,000원 | 70% | 1 | 2026.09.21 |
| 전주지방법원 2025타경31695 | 전답 | 46,600,000원 | 46,700,000원 | 100% | 1 | 2026.07.27 |
| 전주지방법원 2025타경698 | 답 | 90,082,200원 | 35,520,000원 | 39% | 3 | 2026.07.20 |
전북 임실군의 다른 경매 농지
맹지
옥석리 665답 · 2,668㎡(807평)최저가 53,360,000원 (100%)입찰 2026.10.12 · 전주지방법원전북특별자치도 임실군
학암리 113-1전 · 11,157㎡(3,375평)최저가 85,909,000원 (70%)입찰 2026.10.19 · 전주지방법원전북특별자치도 임실군
방계리 854답 · 1,467㎡(444평)최저가 27,726,000원 (70%)입찰 2026.10.19 · 전주지방법원전북특별자치도 임실군
운정리 640-213전 · 5,446㎡(1,647평)최저가 164,704,000원 (17%)입찰 2026.10.26 · 전주지방법원전북특별자치도 임실군
덕암리 1021-2답 · 1,638㎡(495평)최저가 12,357,000원 (34%)입찰 2026.10.26 · 전주지방법원전북특별자치도 임실군
삼봉리 994-4답 · 1,917㎡(580평)최저가 34,893,000원 (70%)입찰 2026.10.26 · 전주지방법원전북특별자치도 임실군
사진 8장
부동산경매 절차 조문 지도
부동산경매는 민사집행법 제78조부터 제162조까지의 조문이 순서대로 움직인다. 경매개시결정(83) → 배당요구종기(84) → 감정·최저가(97) → 매각물건명세서(105) → 매각기일(103~116) → 매각허가(121~126) → 대금지급(142~143) → 소유권 취득(135) → 인도명령(136) → 배당(145~161)의 흐름을 조문 번호로 익혀 두면 어떤 서류가 어느 단계의 것인지 바로 보인다.
부동산 강제경매는 민사집행법 제2편 제2장 제2절(제78조~제162조)이, 담보권 실행을 위한 임의경매는 제3편(제264조~제275조)이 규율하며 임의경매는 대부분 강제경매 조문을 준용합니다(제268조). 경매 서류에 적힌 용어는 거의 모두 이 조문에서 나옵니다.
① 신청과 개시 채권자가 신청하면 법원이 경매개시결정을 하고 등기소에 기입등기를 촉탁합니다. 이 등기로 압류 효력이 생깁니다(제83조). ② 배당요구종기 법원은 첫 매각기일 전에 배당요구를 할 수 있는 마지막 날을 정해 공고합니다(제84조). ③ 현황조사·감정 집행관이 점유·임대차 현황을 조사하고(제85조) 감정인이 평가한 금액으로 최저매각가격을 정합니다(제97조). ④ 매각물건명세서 법원이 권리관계·인수 사항을 적은 명세서를 작성해 매각기일 1주 전부터 비치합니다(제105조). ⑤ 매각기일 기일입찰이 원칙이며(제103조) 보증은 최저가의 10%(제113조), 최고가매수신고인과 차순위매수신고를 정합니다(제114·115조). ⑥ 매각결정기일 이의 사유(제121조)를 심리해 허가·불허가를 선고하고(제126조), 즉시항고는 7일 안에 합니다(제129조). ⑦ 대금지급 허가 확정 후 법원이 대금지급기한을 정하고(제142조), 상계 등 특별한 지급방법도 있습니다(제143조). ⑧ 소유권 취득 대금을 다 낸 때 소유권을 취득하고(제135조) 법원이 등기를 촉탁합니다(제144조). ⑨ 인도명령 대금 납부 후 6개월 안에 신청합니다(제136조). ⑩ 배당 배당표를 만들어 배당기일에 확정하고(제149·150조) 이의가 있으면 배당이의의 소로 갑니다(제151·154조).
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.