제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 3479-1 외 4필지
현장 표시번호 색 = 빨강 확인 필요 · 노랑 조건 · 초록 무난
- 농취증 · 몰수 조건농취증을 못 내면 입찰보증금 167,565,900원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.08.18)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). “농지취득자격증명 제출 요함”
- 도로 · 좁은 길토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로한면(가)로 표시되어 있습니다. 세로(가)는 자동차가 다닐 수 있는 폭 8m 미만의 길입니다. 건축하려면 길 폭이 건축법 기준(보통 4m)에 맞는지, 현황도로라면 지자체가 도로로 인정하는지 확인해야 합니다. “기호(5): 맹지입니다”
- 진흥구역 · 아님용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 80% (제주특별자치도 조례 원문 ↗)
- 건축 · 허가 먼저역사문화환경보존지역 — 국가유산(문화재) 주변 규제가 걸립니다. 건축 전에 현상변경 허가·협의가 필요할 수 있습니다. 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
평당 값평당 먼저 · ㎡당 함께
| 기준 | 평당 | ㎡당 | 최저가 대비 |
|---|---|---|---|
| 이번 최저가 | 625,355원 | 189,169원 | — |
| 공시지가 2026 | 403,969원 | 122,200원 | 65% |
| 동네 실거래(15건) | 656,568원 | 198,611원 | 105% |
| 감정가 | 1,823,192원 | 551,513원 | 292% |
위치와 법원 기본정보
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3D 마우스 또는 손가락으로 360도 돌려 보세요 · 주황 선이 이 땅 | 경매레이더 필지 클릭 · 지적 · 로드뷰 · 지도 30여 레이어
소재지 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 3479-1 외 4필지
땅콩 필지 정보- 사건
- 2025타경7679 부동산임의경매
- 법원
- 제주지방법원
- 주소
- 제주특별자치도 제주시 남광북5길 3
- 담당
- 경매10계 · 064-729-2262
- 입찰기일
- 2026.12.01(화) 오전 10:00 · 제101호법정
- 보증금
- 167,565,900원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.08.18(화) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2025.03.04 · 경매개시 2025.03.05 · 배당요구종기 2025.06.04
- 청구금액
- 3,628,894,270원
이 농지는
제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 3479-1의 전입니다. 면적은 8,858㎡(2,680평)(5필지 합계), 용도지역은 계획관리지역입니다. 감정가는 4,885,301,000원인데 세 번 유찰돼 이번 최저가는 1,675,659,000원(감정가의 34%)입니다. 입찰은 2026.12.01(화) 오전 10:00, 제주지방법원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 167,565,900원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.08.18)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
도로·맹지 — 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로한면(가)로 표시되어 있습니다. 세로(가)는 자동차가 다닐 수 있는 폭 8m 미만의 길입니다. 건축하려면 길 폭이 건축법 기준(보통 4m)에 맞는지, 현황도로라면 지자체가 도로로 인정하는지 확인해야 합니다. 대표 필지는 길에 붙어 있지만 감정평가서에 일부 필지가 맹지로 적혀 있습니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 80% (제주특별자치도 조례 원문 ↗) 농업진흥지역 밖의 농지입니다.
집·창고 짓기 — 역사문화환경보존지역 — 국가유산(문화재) 주변 규제가 걸립니다. 건축 전에 현상변경 허가·협의가 필요할 수 있습니다. 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 전 · 실제 이용상황 전 |
|---|---|
| 면적 | 8,858㎡(2,680평) · 5필지 합계 |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 지세(높낮이) | 평지 |
| 형상(모양) | 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(가) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 403,969원 ㎡당 122,200원 (+0%) 2025년 평당 403,969원 ㎡당 122,200원 (-0.9%) 2024년 평당 407,605원 ㎡당 123,300원 (-1%) 2023년 평당 411,903원 ㎡당 124,600원 (-8.5%) 2022년 평당 450,250원 ㎡당 136,200원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 평지입니다. 거의 기울지 않은 땅입니다.
감정평가서에는 “기호(1~4): 연접한 부정형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 전이나 경작하고 있지 않습니다”라고 적혀 있습니다.
6.0m동 6.0m남 5.0m
필지 중심의 해발은 약 6m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 북쪽이 가장 높고(6m) 서쪽이 가장 낮아(4m) 차이가 약 2m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 계획관리지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 도시지역 편입이 예상되거나 제한적 개발이 가능한 관리지역입니다. 관리지역 가운데 건축 선택지가 가장 넓습니다. |
| 가축사육제한구역 | 필지 전체 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| 역사문화환경보존지역 | 필지 전체 | 문화재보호법(국가유산기본법) | 문화재 주변 일정 범위에서 건축·형질변경 등 현상변경 시 허가가 필요하며 고도·규모가 제한될 수 있음. |
| 하수처리구역 | 필지 전체 | 다른 법령 | |
| 경관보전지구4등급 | 필지 일부 | 다른 법령 | |
| 경관보전지구5등급 | 필지 일부 | 다른 법령 | |
| 지하수자원보전4등급 | 필지 전체 | 다른 법령 | |
| 생태계보전지구5등급 | 필지 전체 | 다른 법령 | |
| 지하수자원보전1등급 | 옆에 붙음 | 다른 법령 |
감정평가서 토지이용계획 기재: “- 기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한)), 역사문화환경 보존지역(제주 사람발자국과 동물발자국 화석산지), 경관보전지구4등급(2023-01 -30)(저촉), 경관보전지구5등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(2023- 01-30), 지하수자원보전4등급(2023-01-30)입니다. - 기호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한)), 역사문화환경 보존지역(제주 사람발자국과 동물발자국 화석산지), 경관보전지구4등급(2023-01 -30…”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 계획관리지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(세로한면(가)). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 40%) | 최대 약 1,072평(3,543㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 80%) | 최대 약 2,144평(7,086㎡) — 2층이면 층마다 약 3,543㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 122,200원 × 20% = ㎡당 24,440원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 16,130,400원 |
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 안덕면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.08.18(화))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 122,200원 × 8,858㎡ = 약 1,082,447,600원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | '지적 및 건물개황도'참조바라며, 제시외건물(ㄱ~ㄹ)이 소재하나 타인소유입니다. |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 지상에 소재하는 제시외 건물이 매각에서 제외됨으로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명함 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 지상에 소재하는 제시외 건물(감정서 상 ㄱ: 경량철골조 차광막지붕 단층 작업장 약 272.2㎡, ㄴ: 경량철골조 차광막 지붕 단층 기계실 약 8.0㎡, ㄷ: 경량철골조 차광막지붕 단층 창고 약 4.2㎡, ㄹ: 경량철골조 차광막지붕 단층 기계실 약 1.2㎡) 은 매각에서 제외함 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 목록 2.는 지목이 ‘전’이고, 현황은 휴경상태 및 매각에서 제외하는 제시외 건물이 소재하나 농지취득자격증명을 발급받고 취 득할 수 있는 토지이며, 불법사항이 있는 경우 원상회복 명령이 발하여 질 가능성이 있다는 회신이 있음(별지 안덕면 작성의 사실조회 회신서 참조) |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 사계리 2*** | 전 | 1,323㎡ | 400,000,000원 | 999,485원 | 302,343원 | 2026-08 |
| 사계리 3** | 전 | 1,570㎡ | 250,000,000원 | 526,402원 | 159,236원 | 2026-07 |
| 사계리 3** | 전 | 1,415㎡ | 220,000,000원 | 513,976원 | 155,477원 | 2026-07 |
| 사계리 3** | 전 | 1,333㎡ | 210,000,000원 | 520,792원 | 157,539원 | 2026-07 |
| 사계리 1*** | 전 | 1,749㎡ | 40,000,000원 | 75,604원 | 22,870원 | 2026-03 |
| 사계리 2*** | 전 | 347㎡ | 100,000,000원 | 952,679원 | 288,184원 | 2026-01 |
| 사계리 1** | 전 | 1,448㎡ | 2,400,000,000원 | 5,479,228원 | 1,657,459원 | 2025-12 |
| 사계리 8** | 전 | 3,448㎡ | 670,000,000원 | 642,370원 | 194,316원 | 2025-08 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 기호(1~5)는 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 소재 '사계초등학교' 남동측 근거리에 위치하며, 일대는 마을주변 농경지대로 농경지, 단독주택 등이 혼재합니다. |
|---|---|
| 교통상황 | - 기호(1~4): 연접한 토지로 기호(1, 2)까지 차량의 통행이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통입니다. - 기호(5): 인근까지 차량의 통행이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통입니다. |
| 형태 및 이용상태 | - 기호(1~4): 연접한 부정형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 전이나 경작하고 있지 않습니다. - 기호(5): 삼각형의 토지로 대체로 평탄하고, 전이나 경작하고 있지 않습니다. |
| 인접 도로상태 | - 기호(1~4): 연접한 토지로 기호(1, 2) 북측으로 폭 약 7m의 포장도로에 접합니다. - 기호(5): 맹지입니다. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | - 기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한)), 역사문화환경 보존지역(제주 사람발자국과 동물발자국 화석산지), 경관보전지구4등급(2023-01 -30)(저촉), 경관보전지구5등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(2023- 01-30), 지하수자원보전4등급(2023-01-30)입니다. - 기호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한)), 역사문화환경 보존지역(제주 사람발자국과 동물발자국 화석산지), 경관보전지구4등급(2023-01 -30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급(2023-01-30)입니 다. - 기호(3, 4): 계획관리지역, 가축사육제… |
| 공부와의 차이 | 없습니다. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | - 기호(5)의 공부상 소유자가 '임○○'이므로 경매진행시 참고바랍니다. - 임대관계는 미상이며, 농지취득자격증명을 필요로하는 농지에 해당하는 것으로 판단되나 해당관청에 재확인하시기 바랍니다. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
제주 서귀포시 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 제주 서귀포시에서 농지(지분 제외) 110건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 35.1%, 한 건에 평균 2.2명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 34%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 제주지방법원 2025타경9169 | 전 | 1,172,763,000원 | 424,540,200원 | 36% | 1 | 2026.11.03 |
| 제주지방법원 2025타경2066 | 과수원 | 886,548,000원 | 220,100,000원 | 25% | 2 | 2026.11.03 |
| 제주지방법원 2025타경1712 | 전 | 128,928,000원 | 53,920,000원 | 42% | 1 | 2026.11.03 |
| 제주지방법원 2025타경2066 | 전 | 566,304,000원 | 152,100,000원 | 27% | 2 | 2026.11.03 |
| 제주지방법원 2025타경1768 | 과수원 | 584,760,000원 | 250,219,000원 | 43% | 3 | 2026.11.03 |
| 제주지방법원 2025타경9172 | 전 | 1,520,679,900원 | 401,200,000원 | 26% | 1 | 2026.11.03 |
제주 서귀포시의 다른 경매 농지
사진 21장
모니터에 멈춘 그래프
그날 총회는 꽤 조용한 분위기였다. 재개발 조합원들이 모인 회의실에는 프로젝트 진행 상황을 보여주는 커다란 스크린이 놓여 있었다. 모두가 숨죽인 채 발표를 듣던 중 분담금을 설명하는 그래프가 나타났다. 예상보다 가파른 상승세에 여기저기서 작은 탄식 소리가 흘러나왔다. 갑작스러운 소식에 눈을 돌리는 이도 있었고, 침착함을 잃지 않은 채 계산기를 두드리는 사람도 보였다. 하지만 그 누구도 그래프를 끝까지 볼 용기를 내지 못했다. 목불인견의 순간이었다.
경매 컨설팅 안내
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.