몰수조건
농취증을 못 내면 입찰보증금 5,828,800원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.26)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“목록1,2 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)”
진주지원 2025타경31061
경상남도 진주시 미천면 상미리 703-3 외 1필지
지목답면적4,913㎡(1,486평)
용도지역농림지역
입찰 2026.10.19(월) 오전 10:00
| 소재지 | 상미리 703-3 경상남도 진주시 미천면 외 1필지 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 답 | 면적 | 4,913㎡ (1,486평) |
| 용도지역 | 농림지역 | 지세·형상 | 평지 · 사다리형 |
| 도로접면 | 소로(세로) | 공시지가 | 평당 51,901원 (㎡당 15,700원) |
| 감정가 | 242,765,800원 | 최저가 | 58,288,000원 |
| 유찰 | 4회 · 24% | 보증금 | 5,828,800원 |
값 장부 평당
이번 최저가평당 39,220원 ㎡당 11,864원
공시지가 2026평당 51,901원 ㎡당 15,700원
동네 실거래(3건)평당 109,085원 ㎡당 32,998원
감정가평당 163,349원 ㎡당 49,413원
농취증
미제출 시
보증금 몰수
미제출 시
보증금 몰수
검토 네 가지
몰수조건
기호(1) : 북서측으로 2차선 도로가 지나고 있지만 직접 진입은 불가능하고, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 농로와 접합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로(세로)로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만, 세로는 폭 8m 미만으로 자동차가 다닐 수 있는 길입니다.
구역
용도지역 농림지역 건폐율 20% · 용적률 60% (경상남도 진주시 조례 원문 ↗)
제한
농업진흥구역 — 농지법 제32조에 따라 농업진흥구역 안에서는 농업 생산·농지 개량과 법이 정한 시설(농업인 주택·농업용 시설 등) 외의 건축이 원칙적으로 금지되고, 농지전용도 사실상 어렵습니다. 하천구역 — 하천법상 하천구역·홍수관리구역입니다. 건축물 설치가 원칙적으로 제한됩니다.
위치와 법원 기본정보
소재지 경상남도 진주시 미천면 상미리 703-3 외 1필지
땅콩 필지 정보- 사건
- 2025타경31061 부동산강제경매
- 법원
- 창원지방법원 진주지원
- 주소
- 경남 진주시 진양호로 303
- 담당
- 경매3계 · (055)760-3253
- 입찰기일
- 2026.10.19(월) 오전 10:00 · 신청사 제101호 법정
- 보증금
- 5,828,800원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.10.26(월) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2025.07.17 · 경매개시 2025.07.18 · 배당요구종기 2025.10.10
- 청구금액
- 43,669,159원
이 농지는
경상남도 진주시 미천면 상미리 703-3의 답입니다. 면적은 4,913㎡(1,486평)(2필지 합계), 용도지역은 농림지역입니다. 감정가는 242,765,800원인데 네 번 유찰돼 이번 최저가는 58,288,000원(감정가의 24%)입니다. 입찰은 2026.10.19(월) 오전 10:00, 창원지방법원 진주지원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 5,828,800원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.26)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
도로·맹지 — 기호(1) : 북서측으로 2차선 도로가 지나고 있지만 직접 진입은 불가능하고, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 농로와 접합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로(세로)로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만, 세로는 폭 8m 미만으로 자동차가 다닐 수 있는 길입니다. 건축하려면 길 폭이 건축법 기준(보통 4m)에 맞는지, 현황도로라면 지자체가 도로로 인정하는지 확인해야 합니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 농림지역 건폐율 20% · 용적률 60% (경상남도 진주시 조례 원문 ↗) 농업진흥구역은 농지법 제32조에 따라 농업 생산과 법이 정한 시설(농업인 주택·농업용 창고 등) 외에는 건축이 원칙적으로 막힙니다.
집·창고 짓기 — 농업진흥구역 — 농지법 제32조에 따라 농업진흥구역 안에서는 농업 생산·농지 개량과 법이 정한 시설(농업인 주택·농업용 시설 등) 외의 건축이 원칙적으로 금지되고, 농지전용도 사실상 어렵습니다. 하천구역 — 하천법상 하천구역·홍수관리구역입니다. 건축물 설치가 원칙적으로 제한됩니다.
농림지역가축사육제한구역농업진흥구역하천구역(일부)
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 답 · 실제 이용상황 답 |
|---|---|
| 면적 | 4,913㎡(1,486평) · 2필지 합계 |
| 용도지역 | 농림지역 |
| 지세(높낮이) | 평지 |
| 형상(모양) | 사다리형 |
| 도로접면 | 소로(세로) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 51,901원 ㎡당 15,700원 (-0.6%) 2025년 평당 52,232원 ㎡당 15,800원 (+0.6%) 2024년 평당 51,901원 ㎡당 15,700원 (+0.6%) 2023년 평당 51,570원 ㎡당 15,600원 (-8.2%) 2022년 평당 56,199원 ㎡당 17,000원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 평지입니다. 거의 기울지 않은 땅입니다.
북 121.0m서 122.0m중심
117.0m동 118.0m남 116.0m
117.0m동 118.0m남 116.0m
필지 중심의 해발은 약 117m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 서쪽이 가장 높고(122m) 남쪽이 가장 낮아(116m) 차이가 약 6m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 농림지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 농림업 진흥과 산림 보전을 위한 지역입니다. 대부분 농업진흥지역이나 보전산지와 겹쳐 일반 건축이 어렵습니다. |
| 가축사육제한구역 | 필지 전체 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| 농업진흥구역 | 필지 전체 | 농지법 | 농업 생산성 향상을 위해 집단화된 농지. 농업 외 목적의 전용이 엄격히 제한되며 허용 시설이 농업 관련으로 한정됨(과거 '절대농지'). |
| 하천구역 | 필지 일부 | 다른 법령 |
감정평가서 토지이용계획 기재: “기호(1),(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한), 농업진흥구역, 하천구역(2021-04-22)(미곡천_하천구역).”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 농림지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥구역이라 농지법 제32조에 따라 일정 요건을 갖춘 농업인 주택만 지을 수 있습니다. 일반인의 전원주택은 원칙적으로 어렵습니다. |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(소로(세로)). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
| 다른 제한 | 하천구역(일부 제한) — 위 「집·창고 짓기」 설명을 보세요. |
숫자로 보면
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
|---|
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 미천면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.26(월))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 15,700원 × 4,913㎡ = 약 77,134,100원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | 후첨 '지적도' 및 '건물개황도'와 같이 기호(1),(2) 토지상에 제시외건물(ㄱ)~(ㄴ)이 소재하고, 기호(2) 토지상에 제시외건물(ㄷ)~(ㄹ) 및 제시외구축물(a)가 소재함. |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 제시외 건물 및 구축물(감정서상 기호 ㄱ~ㄹ, a)매각 포함 |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 상미리 5** | 답 | 2,398㎡ | 79,130,000원 | 109,085원 | 32,998원 | 2026-03 |
| 상미리 7** | 답 | 1,867㎡ | 61,610,000원 | 109,088원 | 32,999원 | 2025-03 |
| 상미리 6** | 답 | 97㎡ | 2,610,000원 | 88,949원 | 26,907원 | 2024-12 |
| 상미리 6** | 전 | 271㎡ | 5,500,000원 | 67,091원 | 20,295원 | 2025-02 |
| 상미리 6** | 전 | 301㎡ | 6,500,000원 | 71,389원 | 21,595원 | 2025-02 |
| 상미리 6** | 대 | 314㎡ | 9,850,000원 | 103,700원 | 31,369원 | 2024-12 |
| 상미리 6** | 대 | 288㎡ | 9,030,000원 | 103,650원 | 31,354원 | 2024-12 |
| 상미리 6** | 대 | 188㎡ | 5,900,000원 | 103,746원 | 31,383원 | 2024-12 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건 토지들은 경상남도 진주시 미천면 상미리 소재 '기전마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지대와 농촌취락 및 임야지대 등으로 형성되어 있음. |
|---|---|
| 교통상황 | 기호(1),(2) 모두 차량 접근이 가능하고, 제반 교통사정은 보통임. |
| 형태 및 이용상태 | 기호(1) : 세장형의 평지로, 일부 창고 등 부지로 이용되고 대부분 답(휴경)으로 이용중임. 기호(2) : 세장형의 평지로, 비닐하우스가 소재함. |
| 인접 도로상태 | 기호(1) : 북서측으로 2차선 도로가 지나고 있지만 직접 진입은 불가능하고, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 농로와 접함. 기호(2) : 북서측으로 2차선 도로에서 진입이 가능하게 포장이 되어 있고, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 농로와 접함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 기호(1),(2) : 농림지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한), 농업진흥구역, 하천구역(2021-04-22)(미곡천_하천구역). |
| 공부와의 차이 | 없음. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
경남 진주시 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 경남 진주시에서 농지(지분 제외) 47건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 37.7%, 한 건에 평균 1.7명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 24%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진주지원 2025타경30874 | 답 | 389,617,000원 | 161,600,000원 | 41% | 1 | 2026.09.28 |
| 진주지원 2025타경30628 | 전 | 763,608,000원 | 215,310,000원 | 28% | 1 | 2026.09.28 |
| 진주지원 2025타경818 | 답 | 71,088,000원 | 26,800,000원 | 38% | 1 | 2026.09.28 |
| 진주지원 2025타경559 | 전 | 38,985,000원 | 5,160,000원 | 13% | 3 | 2026.09.28 |
| 진주지원 2025타경31036 | 전 | 259,746,000원 | 98,000,000원 | 38% | 1 | 2026.09.21 |
| 진주지원 2025타경30855 | 전 | 150,423,000원 | 53,695,000원 | 36% | 1 | 2026.09.14 |
경남 진주시의 다른 경매 농지
맹지
용아리 542답 · 3,647㎡(1,103평)최저가 247,161,000원 (24%)입찰 2026.10.12 · 진주지원경상남도 진주시
두산리 1005-13과수원 · 4,577㎡(1,385평)최저가 643,225,000원 (49%)입찰 2026.10.12 · 진주지원경상남도 진주시
사실상 맹지
송백리 298-4답 · 4,712㎡(1,425평)최저가 960,513,000원 (49%)입찰 2026.10.12 · 진주지원경상남도 진주시
삼곡리 780답 · 1,096㎡(331평)최저가 223,993,000원 (49%)입찰 2026.10.12 · 진주지원경상남도 진주시
판문동 28전 · 152㎡(46평)최저가 46,401,000원 (34%)입찰 2026.10.12 · 진주지원경상남도 진주시
맹지
창촌리 14전 · 314㎡(95평)최저가 3,877,000원 (34%)입찰 2026.10.12 · 진주지원경상남도 진주시
사진 17장
입주권과 분양권의 차이
입주권과 분양권은 재개발·재건축 과정에서 서로 다른 권리를 의미한다. 입주권은 기존 조합원이 보유한 권리로, 분양권은 일반 매수자가 새로 취득하는 권리다.
입주권과 분양권은 재개발·재건축 과정에서 중요한 두 가지 권리입니다. 입주권은 기존 조합원이 재개발·재건축 사업에 참여하면서 얻게 되는 권리입니다. 조합원이 기존 주택을 제공하고 새로 지어질 아파트에 입주할 권리를 보장받는 것입니다. 반면, 분양권은 재개발·재건축 사업이 진행되는 중 일반 매수자가 새로이 취득할 수 있는 권리로, 새로 지어질 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 의미합니다.
재개발·재건축 사업이 시작되면, 기존 조합원은 입주권을 통해 새 아파트에 입주할 수 있는 권리를 확보합니다. 입주권은 주로 기존 주택의 가치와 새 아파트의 분양가를 비교하여 조합원에게 제공됩니다. 반면, 분양권은 일반인이 새 아파트를 분양받기 위해 청약을 통해 취득할 수 있습니다. 분양권을 취득한 사람은 계약금과 중도금을 납부하고, 아파트가 완공되면 잔금을 치르고 입주할 수 있습니다.
입주권과 분양권은 각각의 권리와 의무가 다르기 때문에, 이를 명확히 이해하는 것이 중요합니다. 입주권은 기존 조합원의 권리로, 조합원 자격을 유지해야만 권리를 행사할 수 있습니다. 분양권은 일반 매수자가 취득할 수 있지만, 분양가와 관련된 다양한 조건들을 잘 검토해야 합니다. 또한, 입주권과 분양권 모두 매매가 가능하나, 거래 시 세금 및 법적 절차를 철저히 확인해야 합니다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.