경상남도 남해군 삼동면 봉화리 2539 외 1필지
평당 값 — 같은 눈금
점검 항목
농취증을 못 내면 입찰보증금 1,074,200원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.02)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다. “농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출을 요함 (미제출시 보증금 몰수)”
토지특성(공시지가 조사) 도로접면은 소로(소로)입니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만 도로입니다.
용도지역 농림지역 건폐율 20% · 용적률 80% (경상남도 남해군 조례 원문 ↗) 농업진흥구역은 농지법 제32조에 따라 농업 생산과 법이 정한 시설(농업인 주택·농업용 창고 등) 외에는 건축이 원칙적으로 막힙니다.
농업진흥구역 — 농지법 제32조에 따라 농업진흥구역 안에서는 농업 생산·농지 개량과 법이 정한 시설(농업인 주택·농업용 시설 등) 외의 건축이 원칙적으로 금지되고, 농지전용도 사실상 어렵습니다. 역사문화환경보존지역 — 국가유산(문화재) 주변 규제가 걸립니다. 건축 전에 현상변경 허가·협의가 필요할 수 있습니다.
위치와 법원 기본정보
소재지 경상남도 남해군 삼동면 봉화리 2539 외 1필지
땅콩 필지 정보- 사건
- 2025타경686 부동산임의경매
- 법원
- 창원지방법원 진주지원
- 주소
- 경남 진주시 진양호로 303
- 담당
- 경매1계 · 055)760-3251
- 입찰기일
- 2026.10.26(월) 오전 10:00 · 제101호 법정
- 보증금
- 1,074,200원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.11.02(월) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2025.04.30 · 경매개시 2025.05.01 · 배당요구종기 2025.07.21
- 청구금액
- 59,913,651원
이 농지는
경상남도 남해군 삼동면 봉화리 2539의 답입니다. 면적은 1,278㎡(387평)(2필지 합계), 용도지역은 농림지역입니다. 감정가는 44,737,000원인데 네 번 유찰돼 이번 최저가는 10,742,000원(감정가의 24%)입니다. 입찰은 2026.10.26(월) 오전 10:00, 창원지방법원 진주지원에서 열립니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 답 · 실제 이용상황 답 |
|---|---|
| 면적 | 1,278㎡(387평) · 2필지 합계 |
| 용도지역 | 농림지역 |
| 지세(높낮이) | 평지 |
| 형상(모양) | 역삼각형 |
| 도로접면 | 소로(소로) |
| 개별공시지가 | 2025년 평당 51,901원 ㎡당 15,700원 (+0%) 2025년 평당 51,901원 ㎡당 15,700원 (+1.3%) 2024년 평당 51,240원 ㎡당 15,500원 (+0%) 2024년 평당 51,240원 ㎡당 15,500원 (+0%) 2024년 평당 51,240원 ㎡당 15,500원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 평지입니다. 거의 기울지 않은 땅입니다.
76.0m동 76.0m남 79.0m
필지 중심의 해발은 약 76m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 남쪽이 가장 높고(79m) 서쪽이 가장 낮아(74m) 차이가 약 5m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 농림지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 농림업 진흥과 산림 보전을 위한 지역입니다. 대부분 농업진흥지역이나 보전산지와 겹쳐 일반 건축이 어렵습니다. |
| 가축사육제한구역 | 필지 전체 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| 역사문화환경보존지역 | 필지 전체 | 문화재보호법(국가유산기본법) | 문화재 주변 일정 범위에서 건축·형질변경 등 현상변경 시 허가가 필요하며 고도·규모가 제한될 수 있음. |
| 농업진흥구역 | 필지 전체 | 농지법 | 농업 생산성 향상을 위해 집단화된 농지. 농업 외 목적의 전용이 엄격히 제한되며 허용 시설이 농업 관련으로 한정됨(과거 '절대농지'). |
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 농림지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥구역이라 농지법 제32조에 따라 일정 요건을 갖춘 농업인 주택만 지을 수 있습니다. 일반인의 전원주택은 원칙적으로 어렵습니다. |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(소로(소로)). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
숫자로 보면
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
|---|
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 삼동면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.02(월))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 15,700원 × 1,278㎡ = 약 20,067,740원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2025년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 봉화리 1*** | 답 | 512㎡ | 2,300,000원 | 14,850원 | 4,492원 | 2026-07 |
| 봉화리 1*** | 답 | 423㎡ | 5,500,000원 | 42,982원 | 13,002원 | 2026-04 |
| 봉화리 1*** | 답 | 192㎡ | 2,070,000원 | 35,640원 | 10,781원 | 2025-11 |
| 봉화리 1*** | 답 | 2,102㎡ | 22,680,000원 | 35,670원 | 10,790원 | 2025-11 |
| 봉화리 1*** | 답 | 486㎡ | 5,250,000원 | 35,709원 | 10,802원 | 2025-11 |
| 봉화리 5** | 답 | 531㎡ | 3,500,000원 | 21,789원 | 6,591원 | 2025-07 |
| 봉화리 2** | 답 | 69㎡ | 5,000,000원 | 239,551원 | 72,464원 | 2025-05 |
| 봉화리 1** | 답 | 1,673㎡ | 80,000,000원 | 158,077원 | 47,818원 | 2025-05 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
경남 남해군 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 경남 남해군에서 농지(지분 제외) 39건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 25.1%, 한 건에 평균 1.4명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 24%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진주지원 2022타경37075 | 전 | 173,527,000원 | 8,520,000원 | 5% | 1 | 2026.09.28 |
| 진주지원 2024타경38942 | 답 | 37,793,200원 | 2,567,000원 | 7% | 1 | 2026.09.28 |
| 진주지원 2024타경33343 | 전 | 405,244,000원 | 25,300,000원 | 6% | 4 | 2026.09.28 |
| 진주지원 2025타경765 | 전 | 25,576,000원 | 6,150,000원 | 24% | 2 | 2026.09.21 |
| 진주지원 2026타경40 | 답 | 114,970,800원 | 61,111,000원 | 53% | 2 | 2026.08.31 |
| 진주지원 2025타경676 | 답 | 10,175,000원 | 2,370,100원 | 23% | 2 | 2026.08.31 |
경남 남해군의 다른 경매 농지
사진 11장
확정일자 없는 임차인의 권리
확정일자 없는 임차인은 대항력만을 통해 자신의 권리를 주장할 수 있습니다. 대항력은 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날 0시부터 효력이 발생합니다. 확정일자가 없으면 임차인은 우선변제권을 얻지 못하므로, 경매 시 보증금 회수에 제한이 있을 수 있습니다.
확정일자가 없는 임차인의 경우, 경매 절차에서 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리가 없습니다. 따라서 임차인의 보증금 회수는 다른 채권자들보다 후순위로 밀릴 가능성이 큽니다. 대항력만으로는 경매 낙찰자에게 임차권을 주장할 수 있지만, 보증금 회수는 보장되지 않습니다.
임차인은 대항력을 갖추더라도 확정일자를 받지 않으면 우선변제권을 확보할 수 없습니다. 따라서 임대차 계약을 체결할 때, 확정일자를 반드시 받아 두는 것이 중요합니다. 경매로 인해 소유자가 변경될 경우, 대항력만으로는 보증금 회수가 어려울 수 있으므로 주의해야 합니다.
경매 컨설팅 안내
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.