몰수조건
농취증을 못 내면 입찰보증금 8,054,900원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.02)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출을 요함 (미제출시 보증금 몰수)”
진주지원 2025타경878
경상남도 사천시 서포면 비토리 119-43 외 2필지
지목답면적6,100㎡(1,845평)
용도지역자연환경보전지역
입찰 2026.10.26(월) 오전 10:00
| 소재지 | 비토리 119-43 경상남도 사천시 서포면 외 2필지 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 답 | 면적 | 6,100㎡ (1,845평) |
| 용도지역 | 자연환경보전지역 | 지세·형상 | 평지 · 사다리형 |
| 도로접면 | 세로(불) | 공시지가 | 평당 72,066원 (㎡당 21,800원) |
| 감정가 | 335,480,000원 | 최저가 | 80,549,000원 |
| 유찰 | 4회 · 24% | 보증금 | 8,054,900원 |
값 장부 평당
이번 최저가평당 43,653원 ㎡당 13,205원
공시지가 2025평당 72,066원 ㎡당 21,800원
감정가평당 181,809원 ㎡당 54,997원
농취증
미제출 시
보증금 몰수
미제출 시
보증금 몰수
검토 네 가지
몰수조건
기호(1~3) : 지적도상 맹지이며, 인접지를 통해 접근 가능합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로(불)로 표시되어 있습니다. 세로(불)는 폭 8m 미만으로 자동차가 다니지 못하는 길입니다.
아님
용도지역 자연환경보전지역 건폐율 20% · 용적률 80% (경상남도 사천시 조례 원문 ↗)
제한
맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
위치와 법원 기본정보
소재지 경상남도 사천시 서포면 비토리 119-43 외 2필지
땅콩 필지 정보- 사건
- 2025타경878 부동산임의경매
- 법원
- 창원지방법원 진주지원
- 주소
- 경남 진주시 진양호로 303
- 담당
- 경매1계 · 055)760-3251
- 입찰기일
- 2026.10.26(월) 오전 10:00 · 제101호 법정
- 보증금
- 8,054,900원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.11.02(월) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2025.08.12 · 경매개시 2025.08.14 · 배당요구종기 2025.11.03
- 청구금액
- 223,539,317원
이 농지는
경상남도 사천시 서포면 비토리 119-43의 답입니다. 면적은 6,100㎡(1,845평)(3필지 합계), 용도지역은 자연환경보전지역입니다. 감정가는 335,480,000원인데 네 번 유찰돼 이번 최저가는 80,549,000원(감정가의 24%)입니다. 입찰은 2026.10.26(월) 오전 10:00, 창원지방법원 진주지원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 8,054,900원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.02)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
도로·맹지 — 기호(1~3) : 지적도상 맹지이며, 인접지를 통해 접근 가능합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로(불)로 표시되어 있습니다. 세로(불)는 폭 8m 미만으로 자동차가 다니지 못하는 길입니다. 집·창고를 지으려면 건축법 제44조에 따라 도로에 2m 이상 붙어야 해 진입로(통행권·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. 그만큼 값이 낮게 매겨집니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 자연환경보전지역 건폐율 20% · 용적률 80% (경상남도 사천시 조례 원문 ↗) 농업진흥지역 밖의 농지입니다.
집·창고 짓기 — 맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
자연환경보전지역수산자원보호구역가축사육제한구역
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 답 · 실제 이용상황 답 |
|---|---|
| 면적 | 6,100㎡(1,845평) · 3필지 합계 |
| 용도지역 | 자연환경보전지역 |
| 지세(높낮이) | 평지 |
| 형상(모양) | 사다리형 |
| 도로접면 | 세로(불) |
| 개별공시지가 | 2025년 평당 72,066원 ㎡당 21,800원 (+0%) 2025년 평당 72,066원 ㎡당 21,800원 (+3.3%) 2024년 평당 69,752원 ㎡당 21,100원 (+0%) 2024년 평당 69,752원 ㎡당 21,100원 (+0%) 2024년 평당 69,752원 ㎡당 21,100원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 평지입니다. 거의 기울지 않은 땅입니다.
북 7.0m서 1.0m중심
0.0m동 3.0m남 1.0m
0.0m동 3.0m남 1.0m
필지 중심의 해발은 약 0m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 북쪽이 가장 높고(7m) 남쪽이 가장 낮아(1m) 차이가 약 7m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 자연환경보전지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 자연환경·수자원·생태계 보전을 위한 지역입니다. 개발이 엄격히 제한됩니다. |
| 수산자원보호구역 | 필지 전체 | 용도구역 | 수산자원 보호·육성을 위해 연안·하구 등에서 건축·개발이 제한됨. |
| 가축사육제한구역 | 필지 전체 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
감정평가서 토지이용계획 기재: “기호(1) : 자연환경보전지역(2011-08-04)(자연환경보전지역), 수산자원보호구역(2011-08-04) (수산자원보호구역) 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한)). 기호(2) : 생산관리지역(2011-08-04), 자연환경보전지역(2011-08-04)(자연환경보전지역), 수산자원보호구역(2011-08-04)(수산자원보호구역) 가축사육제한구역(2022-10-06) (일부제한구역(돼지 개 가금류 제한)). 기호(3) : 생산관리지역(2011-08-04), 자연환경보전지역(2011-08-04)(자…”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 자연환경보전지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 맹지라 건축법 제44조의 접도 요건(도로에 2m 이상)을 채우려면 진입로(통행 동의·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 20%) | 최대 약 369평(1,220㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 80%) | 최대 약 1,476평(4,880㎡) — 2층이면 층마다 약 1,220㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 21,800원 × 20% = ㎡당 4,360원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 2,877,600원 |
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 서포면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.02(월))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 21,800원 × 6,100㎡ = 약 132,980,000원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2025년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 비토리 1** | 답 | 747㎡ | 20,000,000원 | 88,509원 | 26,774원 | 2026-04 |
| 비토리 1** | 답 | 747㎡ | 18,000,000원 | 79,657원 | 24,096원 | 2025-03 |
| 비토리 * | 도로 | 65㎡ | 720,000원 | 36,618원 | 11,077원 | 2026-06 |
| 비토리 * | 대 | 309㎡ | 52,000,000원 | 556,317원 | 168,285원 | 2026-05 |
| 비토리 2** | 묘지 | 159㎡ | 4,000,000원 | 83,164원 | 25,157원 | 2026-04 |
| 비토리 1* | 임야 | 98㎡ | 46,730,000원 | 1,576,328원 | 476,837원 | 2026-01 |
| 비토리 1* | 전 | 14㎡ | 6,670,000원 | 1,574,979원 | 476,429원 | 2026-01 |
| 비토리 1* | 전 | 461㎡ | 219,850,000원 | 1,576,529원 | 476,898원 | 2026-01 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 경상남도 사천시 서포면 비토리 소재 ""비토마을회관"" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 리조트, 캠핑장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 시 됨. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건 기호(1~3) 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨. |
| 형태 및 이용상태 | 기호(1~3) : 장방형 평지로 농지 등임. |
| 인접 도로상태 | 기호(1~3) : 지적도상 맹지이며, 인접지를 통해 접근 가능함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 기호(1) : 자연환경보전지역(2011-08-04)(자연환경보전지역), 수산자원보호구역(2011-08-04) (수산자원보호구역) 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한)). 기호(2) : 생산관리지역(2011-08-04), 자연환경보전지역(2011-08-04)(자연환경보전지역), 수산자원보호구역(2011-08-04)(수산자원보호구역) 가축사육제한구역(2022-10-06) (일부제한구역(돼지 개 가금류 제한)). 기호(3) : 생산관리지역(2011-08-04), 자연환경보전지역(2011-08-04)(자연환경보전지역), 수산자원보호구역(2011-08-04)(수산자원보호구역) 가축사육제한구역(2022-10-06) (일부제한구역(돼지 개 가금류 제… |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
경남 사천시 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 경남 사천시에서 농지(지분 제외) 37건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 26.2%, 한 건에 평균 1.6명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 24%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진주지원 2025타경953 | 전답 | 70,731,000원 | 72,100,000원 | 102% | 2 | 2026.09.21 |
| 진주지원 2025타경30986 | 답 | 134,215,000원 | 35,100,000원 | 26% | 1 | 2026.09.21 |
| 진주지원 2024타경1032 | 전답 | 132,153,000원 | 12,500,007원 | 9% | 1 | 2026.09.14 |
| 진주지원 2025타경925 | 답 | 37,925,000원 | 15,159,000원 | 40% | 1 | 2026.09.07 |
| 진주지원 2025타경815 | 답 | 35,960,000원 | 15,400,000원 | 43% | 3 | 2026.08.31 |
| 진주지원 2025타경820 | 답 | 64,152,000원 | 15,629,900원 | 24% | 1 | 2026.08.31 |
경남 사천시의 다른 경매 농지
정곡리 744-8답 · 2,948㎡(892평)최저가 26,067,000원 (18%)입찰 2026.10.12 · 진주지원경상남도 사천시
맹지
화전리 48답 · 268㎡(81평)최저가 802,000원 (12%)입찰 2026.10.12 · 진주지원경상남도 사천시
맹지
비토리 119-52답 · 9,828㎡(2,973평)최저가 181,697,000원 (24%)입찰 2026.10.12 · 진주지원경상남도 사천시
농업진흥구역
온정리 432-1답 · 6,412㎡(1,940평)최저가 513,292,000원 (49%)입찰 2026.10.12 · 진주지원경상남도 사천시
사실상 맹지
봉남동 167답 · 3,060㎡(926평)최저가 110,206,000원 (24%)입찰 2026.10.12 · 진주지원경상남도 사천시
맹지
탑리 258-1전 · 5,776㎡(1,747평)최저가 111,424,000원 (34%)입찰 2026.10.12 · 진주지원경상남도 사천시
사진 13장
인도명령에서 매수인은 점유 사실만, 권원은 점유자가 소명한다 (대법원 2015마2025)
인도명령 신청에서 매수인은 상대방이 점유하고 있다는 사실만 소명하면 되고, 그 점유가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의한 것이라는 점은 점유자가 소명해야 한다. 경매개시결정등기 뒤 점유를 넘겨받은 유치권은 주장할 수 없고, 소유자 승낙 없이 유치권자에게서 임차한 사람의 점유도 대항할 권원이 아니다.
사건번호 2015마2025 · 선고 2017. 02. 08. · 법원 대법원 · 사건명 부동산인도명령국가법령정보센터 원문 보기
인도명령에서 입증 부담은 점유자에게 있다. "내가 유치권자의 점유보조자다"라는 주장은 점유자가 증명해야 하고, 못 하면 인도명령이 나온다.
아파트 임의경매에서 2014년 5월 개시결정등기가 되었다. 창호공사 하수급 회사가 공사대금 1억 4,500만 원의 유치권을 신고하며, 상대방(회사 감사의 계모)이 자기 회사의 점유보조자로서 2012년 12월부터 점유하고 있다고 주장했다. 그런데 2014년 5월 작성된 현황조사서에는 상대방이 임차인으로서 2012년 12월 전입해 월세 50만 원을 내며 거주한다고 기재되어 있었다. 매수인이 2015년 4월 대금을 납부하고 상대방을 상대로 인도명령을 신청했다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.