불필요
농지이지만 제1종일반주거지역 안의 농지라서 농지취득자격증명이 필요 없습니다. 국토계획법 제83조는 도시지역 농지에 농지법 제8조(농지취득자격증명)를 적용하지 않습니다.
진주지원 2026타경10042
경상남도 사천시 서포면 구평리 351-2
지목전면적974㎡(295평)
용도지역제1종일반주거지역
입찰 2026.10.19(월) 오전 10:00
| 소재지 | 구평리 351-2 경상남도 사천시 서포면 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 전 | 면적 | 974㎡ (295평) |
| 용도지역 | 제1종일반주거지역 | 지세·형상 | 평지 · 자루형 |
| 도로접면 | 중로(소로) | 공시지가 | 평당 200,001원 (㎡당 60,500원) |
| 감정가 | 247,396,000원 | 최저가 | 121,224,000원 |
| 유찰 | 2회 · 49% | 보증금 | 12,122,400원 |
값 장부 평당
이번 최저가평당 411,440원 ㎡당 124,460원
공시지가 2026평당 200,001원 ㎡당 60,500원
동네 실거래(5건)평당 64,113원 ㎡당 19,394원
감정가평당 839,673원 ㎡당 254,000원
농취증
불필요
불필요
검토 네 가지
불필요
접함
북동측으로 소로[자구로]와 접하고, 남측으로 세로와 접하고 있습니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 중로(소로)로 표시되어 있습니다. 중로는 폭 12m 이상 25m 미만, 소로는 폭 8m 이상 12m 미만 도로입니다.
필요
용도지역 제1종일반주거지역 건폐율 60% · 용적률 200% (경상남도 사천시 조례 원문 ↗)
먼저
형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다. 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
위치와 법원 기본정보
소재지 경상남도 사천시 서포면 구평리 351-2
땅콩 필지 정보- 사건
- 2026타경10042 부동산임의경매
- 법원
- 창원지방법원 진주지원
- 주소
- 경남 진주시 진양호로 303
- 담당
- 경매3계 · (055)760-3253
- 입찰기일
- 2026.10.19(월) 오전 10:00 · 신청사 제101호 법정
- 보증금
- 12,122,400원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.10.26(월) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2026.01.19 · 경매개시 2026.01.20 · 배당요구종기 2026.04.13
- 청구금액
- 220,739,070원
이 농지는
경상남도 사천시 서포면 구평리 351-2의 전입니다. 면적은 974㎡(295평), 용도지역은 제1종일반주거지역입니다. 감정가는 247,396,000원인데 두 번 유찰돼 이번 최저가는 121,224,000원(감정가의 49%)입니다. 입찰은 2026.10.19(월) 오전 10:00, 창원지방법원 진주지원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농지이지만 제1종일반주거지역 안의 농지라서 농지취득자격증명이 필요 없습니다. 국토계획법 제83조는 도시지역 농지에 농지법 제8조(농지취득자격증명)를 적용하지 않습니다.
도로·맹지 — 북동측으로 소로[자구로]와 접하고, 남측으로 세로와 접하고 있습니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 중로(소로)로 표시되어 있습니다. 중로는 폭 12m 이상 25m 미만, 소로는 폭 8m 이상 12m 미만 도로입니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 제1종일반주거지역 건폐율 60% · 용적률 200% (경상남도 사천시 조례 원문 ↗) 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
집·창고 짓기 — 형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다. 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 전 · 실제 이용상황 전 |
|---|---|
| 면적 | 974㎡(295평) |
| 용도지역 | 제1종일반주거지역 |
| 지세(높낮이) | 평지 |
| 형상(모양) | 자루형 |
| 도로접면 | 중로(소로) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 200,001원 ㎡당 60,500원 (+2%) 2025년 평당 196,034원 ㎡당 59,300원 (+0%) 2025년 평당 196,034원 ㎡당 59,300원 (+1.9%) 2024년 평당 192,398원 ㎡당 58,200원 (+0%) 2024년 평당 192,398원 ㎡당 58,200원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 평지입니다. 거의 기울지 않은 땅입니다.
북 13.0m서 22.0m중심
15.0m동 10.0m남 12.0m
15.0m동 10.0m남 12.0m
필지 중심의 해발은 약 15m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 서쪽이 가장 높고(22m) 동쪽이 가장 낮아(10m) 차이가 약 12m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
감정평가서 토지이용계획 기재: “제1종일반주거지역(2017-08-31)(제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 에 속함”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 제1종일반주거지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다(4층 이하). |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(중로(소로)). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 60%) | 최대 약 177평(584㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 200%) | 최대 약 589평(1,948㎡) — 2층이면 층마다 약 584㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 60,500원 × 20% = ㎡당 12,100원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 7,986,000원 |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
농지이지만 제1종일반주거지역 안의 농지라서 농지취득자격증명이 필요 없습니다. 국토계획법 제83조는 도시지역 농지에 농지법 제8조(농지취득자격증명)를 적용하지 않습니다. 아래 발급 요령은 다른 농지를 살 때 참고하세요.
| 발급기관 | 서포면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.26(월))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 60,500원 × 974㎡ = 약 58,927,000원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 구평리 1** | 전 | 165㎡ | 3,200,000원 | 64,113원 | 19,394원 | 2026-09 |
| 구평리 1** | 전 | 291㎡ | 5,650,000원 | 64,185원 | 19,416원 | 2026-09 |
| 구평리 1** | 전 | 129㎡ | 2,500,000원 | 64,066원 | 19,380원 | 2026-09 |
| 구평리 4** | 전 | 1,404㎡ | 4,000,000원 | 9,418원 | 2,849원 | 2026-08 |
| 구평리 8** | 잡종지 | 185㎡ | 120,000,000원 | 2,144,304원 | 648,649원 | 2026-08 |
| 구평리 1** | 묘지 | 506㎡ | 9,820,000원 | 64,156원 | 19,407원 | 2026-08 |
| 구평리 5* | 답 | 1,425㎡ | 31,070,000원 | 72,080원 | 21,804원 | 2026-08 |
| 구평리 9** | 학교용지 | 366㎡ | 83,690,000원 | 755,908원 | 228,661원 | 2026-06 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 사천시 서포면 구평리, 서포면행정복지센터에서 동측으로 직선거리 약500 m 지점에 위치하고 있으며, 부근은 주거나지, 농경지, 단독주택 등으로 형성된 농촌지대로서 주위환경은 보통 시 됨. |
|---|---|
| 교통상황 | 자동차 등 접근이 가능하고, 대중교통사정은 관내버스 정류장까지 거리, 버스의 운행빈도 등을 참작할 때 대체로 보통인 편임. |
| 형태 및 이용상태 | 접면도로와 등고한 부정형의 토지로서 농경지[전]으로 이용되고 있음. |
| 인접 도로상태 | 북동측으로 소로[자구로]와 접하고, 남측으로 세로와 접하고 있음. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 제1종일반주거지역(2017-08-31)(제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 에 속함 |
| 공부와의 차이 | 없음. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 목적물이 토지이고 이해관계인 부재로 임대관계는 조사치 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
경남 사천시 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 경남 사천시에서 농지(지분 제외) 37건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 26.2%, 한 건에 평균 1.6명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 49%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진주지원 2025타경953 | 전답 | 70,731,000원 | 72,100,000원 | 102% | 2 | 2026.09.21 |
| 진주지원 2025타경30986 | 답 | 134,215,000원 | 35,100,000원 | 26% | 1 | 2026.09.21 |
| 진주지원 2024타경1032 | 전답 | 132,153,000원 | 12,500,007원 | 9% | 1 | 2026.09.14 |
| 진주지원 2025타경925 | 답 | 37,925,000원 | 15,159,000원 | 40% | 1 | 2026.09.07 |
| 진주지원 2025타경815 | 답 | 35,960,000원 | 15,400,000원 | 43% | 3 | 2026.08.31 |
| 진주지원 2025타경820 | 답 | 64,152,000원 | 15,629,900원 | 24% | 1 | 2026.08.31 |
경남 사천시의 다른 경매 농지
정곡리 744-8답 · 2,948㎡(892평)최저가 26,067,000원 (18%)입찰 2026.10.12 · 진주지원경상남도 사천시
맹지
화전리 48답 · 268㎡(81평)최저가 802,000원 (12%)입찰 2026.10.12 · 진주지원경상남도 사천시
맹지
비토리 119-52답 · 9,828㎡(2,973평)최저가 181,697,000원 (24%)입찰 2026.10.12 · 진주지원경상남도 사천시
농업진흥구역
온정리 432-1답 · 6,412㎡(1,940평)최저가 513,292,000원 (49%)입찰 2026.10.12 · 진주지원경상남도 사천시
사실상 맹지
봉남동 167답 · 3,060㎡(926평)최저가 110,206,000원 (24%)입찰 2026.10.12 · 진주지원경상남도 사천시
맹지
탑리 258-1전 · 5,776㎡(1,747평)최저가 111,424,000원 (34%)입찰 2026.10.12 · 진주지원경상남도 사천시
사진 10장
신발장 옆의 기다림 끝에
부지기수 不知其數
헤아릴 수 없을 만큼 많다는 뜻.
아파트 모델하우스 안은 사람들로 북적였다. 남씨는 안내 데스크에서 받은 청약 신청서를 들고 조심스럽게 신발장 옆에 자리를 잡았다. 주변에는 비슷한 서류를 들고 있는 사람들이 가득했다. 누군가는 기대에 찬 얼굴로, 또 다른 이는 초조한 표정으로 모델하우스를 둘러보았다. 이번 아파트는 탁월한 입지 조건 덕분에 청약 전부터 화제였다. 당첨자 발표일이 다가올수록 경쟁률은 끝을 모르고 치솟았다. 신청자 수는 부지기수였다, 그 수를 헤아릴 수 없을 만큼 많았다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.