없음
낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.20)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
천안지원 2025타경11981
충청남도 천안시 성환읍 송덕리 196-10 외 2필지
지목잡종지면적91,522㎡(27,685평)
용도지역계획관리지역
입찰 2026.10.13(화) 오전 10:00
| 소재지 | 송덕리 196-10 충청남도 천안시 성환읍 외 2필지 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 잡종지 (현황 과수원) | 면적 | 91,522㎡ (27,685평) |
| 용도지역 | 계획관리지역 | 지세·형상 | 완경사 · 자루형 |
| 도로접면 | 소로(세로) | 공시지가 | 평당 445,622원 (㎡당 134,800원) |
| 감정가 | 25,833,882,000원 | 최저가 | 12,658,602,000원 |
| 유찰 | 2회 · 49% | 보증금 | 1,265,860,200원 |
값 장부 평당
이번 최저가평당 457,232원 ㎡당 138,312원
공시지가 2026평당 445,622원 ㎡당 134,800원
감정가평당 933,128원 ㎡당 282,270원
검토 네 가지
없음
기호(1) : '맹지'상태입니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로(세로)로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만, 세로는 폭 8m 미만으로 자동차가 다닐 수 있는 길입니다.
아님
용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (충청남도 천안시 조례 원문 ↗)
먼저
비행안전구역 — 군사 관련 구역입니다. 건축 시 높이·용도에 대해 관할 부대 협의가 필요할 수 있습니다. 형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다.
위치와 법원 기본정보
소재지 충청남도 천안시 성환읍 송덕리 196-10 외 2필지
땅콩 필지 정보- 사건
- 2025타경11981 부동산임의경매
- 법원
- 대전지방법원 천안지원
- 주소
- 충남 천안시 동남구 청수14로 77
- 담당
- 경매6계 · 041-620-3076
- 입찰기일
- 2026.10.13(화) 오전 10:00 · 제101호법정(3번출입구)
- 보증금
- 1,265,860,200원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.10.20(화) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2025.07.03 · 경매개시 2025.07.04 · 배당요구종기 2025.10.10
- 청구금액
- 1,643,826,790원
이 농지는
충청남도 천안시 성환읍 송덕리 196-10의 잡종지입니다. 면적은 91,522㎡(27,685평)(3필지 합계), 용도지역은 계획관리지역입니다. 감정가는 25,833,882,000원인데 두 번 유찰돼 이번 최저가는 12,658,602,000원(감정가의 49%)입니다. 입찰은 2026.10.13(화) 오전 10:00, 대전지방법원 천안지원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.20)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
도로·맹지 — 기호(1) : '맹지'상태입니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로(세로)로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만, 세로는 폭 8m 미만으로 자동차가 다닐 수 있는 길입니다. 건축하려면 길 폭이 건축법 기준(보통 4m)에 맞는지, 현황도로라면 지자체가 도로로 인정하는지 확인해야 합니다. 대표 필지는 길에 붙어 있지만 감정평가서에 일부 필지가 맹지로 적혀 있습니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (충청남도 천안시 조례 원문 ↗) 농업진흥지역 밖의 농지입니다.
집·창고 짓기 — 비행안전구역 — 군사 관련 구역입니다. 건축 시 높이·용도에 대해 관할 부대 협의가 필요할 수 있습니다. 형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다.
비행안전구역가축사육제한구역(일부)지구단위계획구역성장관리계획구역계획관리지역
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 잡종지 · 실제 이용상황 과수원 |
|---|---|
| 면적 | 91,522㎡(27,685평) · 3필지 합계 |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 자루형 |
| 도로접면 | 소로(세로) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 445,622원 ㎡당 134,800원 (+7.6%) 2025년 평당 414,217원 ㎡당 125,300원 (+2.1%) 2024년 평당 405,622원 ㎡당 122,700원 (+5.4%) 2023년 평당 384,795원 ㎡당 116,400원 (+10.8%) 2022년 평당 347,440원 ㎡당 105,100원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
감정평가서에는 “기호(1) : 사다리형의 완경사토지로서 현황 '나지(복토공사중)'상태임”라고 적혀 있습니다.
북 49.0m서 48.0m중심
48.0m동 46.0m남 46.0m
48.0m동 46.0m남 46.0m
필지 중심의 해발은 약 48m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 북쪽이 가장 높고(49m) 남쪽이 가장 낮아(46m) 차이가 약 3m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 지구단위계획구역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 체계적 개발·관리를 위해 건축물 용도·규모·배치 등이 지구단위계획으로 별도 규정됨. |
| 성장관리계획구역 | 필지 전체 | 국토계획법 제75조의2 | 난개발이 우려되는 곳에 기반시설·건축물 배치 기준을 정해 둔 구역입니다. 건축할 때 성장관리계획에 맞춰야 합니다. |
| 계획관리지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 도시지역 편입이 예상되거나 제한적 개발이 가능한 관리지역입니다. 관리지역 가운데 건축 선택지가 가장 넓습니다. |
| 가축사육제한구역 | 필지 일부 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| 비행안전구역 | 필지 전체 | 다른 법령 |
감정평가서 토지이용계획 기재: “기호(1),(3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(성환읍7(일반형)), 지구단위계획구역 (송덕지구), 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역), 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역). 비행안전구역 (2구역). 기호(2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(성환읍7(일반형)), 지구단위계획구역(송덕지구), 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역), 가축사육제한구역(주거 밀집지역으로부터1000m이내지역). 비행안전구역(2구역), 준보전산지.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 계획관리지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(소로(세로)). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
| 함께 볼 것 | 성장관리계획구역이라 계획에서 정한 배치·도로·건축 기준을 따라야 합니다. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 40%) | 최대 약 11,074평(36,608㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 100%) | 최대 약 27,685평(91,522㎡) — 2층이면 층마다 약 36,608㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 134,800원 × 20% = ㎡당 26,960원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 17,793,600원 |
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 성환읍 행정복지센터(읍사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.20(화))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 134,800원 × 91,522㎡ = 약 12,337,165,600원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | - 기호(3)토지상에 관정, 기호(2.3)토지상에 수목(배나무 등 약 20주)가 소재하며, 해당 제시외 물건은 토지와의 관계 및 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였음. - 기호(3)토지상에 소재하는 컨테이너 2동은 이동가능성 등을 고려하여 본건 평가에서 제외하였음. |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 목록3번 지상의 관정 및 목록2,3번 지상의 수목(배나무 등 약 20주)은 매각에 포함 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 목록3번 지상의 컨테이너 2동은 매각에서 제외 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 목록3번 공부상 지목은 '과수원'이나 현황은 '전 기타(휴경지 등)'상태임 |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송덕리 1** | 과수원 | 2,866㎡ | 964,500,000원 | 1,112,507원 | 336,532원 | 2026-03 |
| 송덕리 1** | 과수원 | 3,482㎡ | 1,310,600,000원 | 1,244,280원 | 376,393원 | 2026-03 |
| 송덕리 8* | 과수원 | 190㎡ | 31,350,000원 | 545,457원 | 165,000원 | 2025-10 |
| 송덕리 8* | 과수원 | 2,445㎡ | 941,330,000원 | 1,272,740원 | 385,002원 | 2025-10 |
| 송덕리 1* | 과수원 | 1,917㎡ | 513,120,000원 | 884,857원 | 267,668원 | 2025-03 |
| 송덕리 1* | 과수원 | 512㎡ | 136,880,000원 | 883,786원 | 267,344원 | 2025-03 |
| 송덕리 1** | 과수원 | 3,294㎡ | 647,660,000원 | 649,980원 | 196,618원 | 2024-12 |
| 송덕리 1** | 과수원 | 749㎡ | 333,690,000원 | 1,472,780원 | 445,514원 | 2024-12 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 송덕리 소재 '송덕2구 마을회관' 남서측 인근에 위치하고, 주변은 농경지, 공장, 농가주택 등으로 형성되어있는 농촌지대로서, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통시됨. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건 토지까지 차량의 접근 내지는 출입이 가능하고, 서측 인근의 간선도로상에 시내버스 정류장이 소재하며, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시됨. |
| 형태 및 이용상태 | 기호(1) : 사다리형의 완경사토지로서 현황 '나지(복토공사중)'상태임. 기호(2),(3) : 부정형의 완경사토지로서 현황 '전 기타(휴경지 등)'상태임. |
| 인접 도로상태 | 기호(1) : '맹지'상태임. 기호(2) : 지적도상 맹지이며, 동측으로 지적경계 부근이 관행상의 비포장농로로 이용중임. 기호(3) : 서측으로 왕복2차선 간선도로에 인접하고 있으며, 동측으로 지적경계 부근이 관행상의 비포장농로로 이용중임. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 기호(1),(3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(성환읍7(일반형)), 지구단위계획구역 (송덕지구), 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역), 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역). 비행안전구역 (2구역). 기호(2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(성환읍7(일반형)), 지구단위계획구역(송덕지구), 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역), 가축사육제한구역(주거 밀집지역으로부터1000m이내지역). 비행안전구역(2구역), 준보전산지. |
| 공부와의 차이 | 본건 토지는 공부상의 지목과 달리 기호(1)은 '나지(복토공사중)', 기호(2,3)은 '전 기타 (휴경지 등)'상태임. (위성사진상 본건 토지상에 소재하였던 과수목 및 관련 시설 등은 대부분 철거된 상태임.) |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | - 임대관계는 미상임. - 본건 토지는 지구단위계획구역(송덕지구)로 지정된 상태로서, 기호(3)토지는 체육시설 신축을 위한 건축허가를 득한 상태로 조사되었으며, 이와 관련된 상세한 허가내역 및 향후 건설공사의 진행가능성 등은 허가관청의 확인 등을 요하니 참고하시기 바랍니다. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
충남 천안시의 다른 경매 농지
맹지
모전리 270-2과수원 · 1,980㎡(599평)최저가 440,670,000원 (94%)입찰 2026.10.12 · 천안지원충청남도 천안시 서북구
사실상 맹지
가전리 223전 · 5,274㎡(1,595평)최저가 1,334,254,000원 (100%)입찰 2026.10.12 · 천안지원충청남도 천안시 동남구
맹지
청수동 211-26과수원 · 2,975㎡(900평)최저가 760,325,000원 (100%)입찰 2026.10.13 · 천안지원충청남도 천안시 동남구
동평리 128-1답 · 2,416㎡(731평)최저가 91,155,000원 (49%)입찰 2026.10.13 · 천안지원충청남도 천안시 동남구
맹지
매성리 149-2전 · 3,375㎡(1,021평)최저가 21,501,000원 (8%)입찰 2026.10.14 · 천안지원충청남도 천안시 동남구
맹지
매성리 151-3전 · 681㎡(206평)최저가 2,972,000원 (8%)입찰 2026.10.14 · 천안지원충청남도 천안시 동남구
사진 45장
입찰가
글 김성훈 · 편집 고팀장
지난 편에서 권리분석을 AI에게 맡기는 법을 말씀드렸습니다. 원본을 모으고, 명세서를 결론으로 삼고, AI에게는 사실만 시키는 것이었지요.
오늘은 그다음 이야기입니다. 권리가 깨끗해도, 비싸게 사면 지는 게임이니까요.
AI에게 “적정 입찰가 얼마야?”라고 물으면 답은 나옵니다. 그럴듯하게 나오지요.
칼럼의 앞부분을 옮겼습니다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.