몰수조건
농취증을 못 내면 입찰보증금 27,045,600원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.14)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“농지취득자격증명원 제출 요(미제출시 보증금 미반환, 농지법 등의 개정으로 농취득자격증명서 발급기간이 연장되었으므로 소 관 행정기관에 농지취득자격증명원의 발급관련 문의 후입찰 요망)”
청주지방법원 2024타경61687
충청북도 진천군 진천읍 교성리 449-2
지목전면적1,577㎡(477평)
용도지역자연녹지지역
입찰 2026.11.11(수) 오전 10:00
| 소재지 | 교성리 449-2 충청북도 진천군 진천읍 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 전 | 면적 | 1,577㎡ (477평) |
| 용도지역 | 자연녹지지역 | 지세·형상 | 완경사 · 부정형 |
| 도로접면 | 맹지 | 공시지가 | 평당 453,556원 (㎡당 137,200원) |
| 감정가 | 398,981,000원 | 최저가 | 270,456,000원 |
| 유찰 | 1회 · 68% | 보증금 | 27,045,600원 |
값 장부 평당
이번 최저가평당 566,945원 ㎡당 171,500원
공시지가 2026평당 453,556원 ㎡당 137,200원
동네 실거래(3건)평당 394,722원 ㎡당 119,403원
감정가평당 836,367원 ㎡당 253,000원
농취증
미제출 시
보증금 몰수
미제출 시
보증금 몰수
검토 네 가지
몰수조건
토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 맹지로 표시되어 있습니다. 집·창고를 지으려면 건축법 제44조에 따라 도로에 2m 이상 붙어야 해 진입로(통행권·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. 그만큼 값이 낮게 매겨집니다.
“지적상 맹지이나 본건 북동측의 인접필지를 통하여 경운기등의 접근이 가능합니다”
필요
용도지역 자연녹지지역 건폐율 20% · 용적률 100% (충청북도 진천군 조례 원문 ↗)
제한
맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
위치와 법원 기본정보
소재지 충청북도 진천군 진천읍 교성리 449-2
땅콩 필지 정보- 사건
- 2024타경61687 부동산강제경매
- 법원
- 청주지방법원
- 주소
- 충북 청주시 서원구 산남로62번길 51
- 담당
- 경매5계 · 043-249-7305(구내:7305)
- 입찰기일
- 2026.11.11(수) 오전 10:00 · 법정동 121호 (경매법정)
- 보증금
- 27,045,600원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.10.14(수) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2024.10.04 · 경매개시 2024.10.07 · 배당요구종기 2025.01.06
- 청구금액
- 419,295,331원
이 농지는
충청북도 진천군 진천읍 교성리 449-2의 전입니다. 면적은 1,577㎡(477평), 용도지역은 자연녹지지역입니다. 감정가는 398,981,000원인데 한 번 유찰돼 이번 최저가는 270,456,000원(감정가의 68%)입니다. 입찰은 2026.11.11(수) 오전 10:00, 청주지방법원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 27,045,600원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.14)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
도로·맹지 — 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 맹지로 표시되어 있습니다. 집·창고를 지으려면 건축법 제44조에 따라 도로에 2m 이상 붙어야 해 진입로(통행권·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. 그만큼 값이 낮게 매겨집니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 자연녹지지역 건폐율 20% · 용적률 100% (충청북도 진천군 조례 원문 ↗) 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
집·창고 짓기 — 맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 전 · 실제 이용상황 전 |
|---|---|
| 면적 | 1,577㎡(477평) |
| 용도지역 | 자연녹지지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 부정형 |
| 도로접면 | 맹지 |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 453,556원 ㎡당 137,200원 (+0.6%) 2025년 평당 450,911원 ㎡당 136,400원 (+0%) 2025년 평당 450,911원 ㎡당 136,400원 (+1.6%) 2024년 평당 443,969원 ㎡당 134,300원 (+0%) 2024년 평당 443,969원 ㎡당 134,300원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
감정평가서에는 “부정형 완경사지로 전 및 일부 주거기타용지로 이용중 입니다”라고 적혀 있습니다.
북 106.0m서 110.0m중심
107.0m동 103.0m남 111.0m
107.0m동 103.0m남 111.0m
필지 중심의 해발은 약 107m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 남쪽이 가장 높고(111m) 동쪽이 가장 낮아(103m) 차이가 약 8m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
감정평가서 토지이용계획 기재: “도시지역(2022-11-04), 자연녹지지역(2023-03-03), 자연취락지구(2021-11-12)(교성), 가축사육제한구역(2020-06-22)(전부제한구역), 상대보호구역(2014-02-28), 역사문화환경보존지역(진천향교), 영농여건불리농지.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 자연녹지지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다(4층 이하). |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 맹지라 건축법 제44조의 접도 요건(도로에 2m 이상)을 채우려면 진입로(통행 동의·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 20%) | 최대 약 95평(315㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 100%) | 최대 약 477평(1,577㎡) — 2층이면 층마다 약 315㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 137,200원 × 20% = ㎡당 27,440원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 18,110,400원 |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 진천읍 행정복지센터(읍사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.14(수))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 137,200원 × 1,577㎡ = 약 216,364,400원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 차임 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이** | 약 200평 방미터 및 제시외 1번, 2번 | - | - | - | - | - |
매각물건명세서·현황조사·권리신고를 사람 단위로 묶은 것입니다. 이름은 가렸습니다. 농지 임차인은 주택임대차보호법 대상이 아니어서 대항력·우선변제 판단이 주택과 다릅니다.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | 본건 지상에 인접필지 수필지 상에 걸쳐있는 미승인 건물이 소재하나 탐문조사시 타인소유로 조사되어 평가외 하였으며 소유권 행사에 제한이 있을 경우의 가액을 별도 기재하였습니다. 그 외 활잡목 등이 소재하나 별도의 경제적 가치를 가진다고 보기 어려운 수목들로 거래관행상 토지에 포함하여 평가하였습니다. |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 지상건물을 위하여 이 사건 토지 부분에 법정지상권 성립여부는 불분명 지상에 소재하는 제시외 건물 매각 제외 최저매각가격은 토지 소유권제한으로 인하여 제한받은 가격임 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 농지취득자격증명원 제출 요(미제출시 보증금 미반환, 농지법 등의 개정으로 농취득자격증명서 발급기간이 연장되었으므로 소 관 행정기관에 농지취득자격증명원의 발급관련 문의 후입찰 요망) 지상에 소재하는 제시외 건물 매각 제외 최저매각가격은 토지 소유권제한으로 인하여 제한받은 가격임 |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 교성리 5** | 답 | 1,583㎡ | 162,000,000원 | 338,306원 | 102,337원 | 2026-08 |
| 교성리 산4* | 임야 | 1,686㎡ | 183,600,000원 | 359,992원 | 108,897원 | 2026-08 |
| 교성리 5** | 창고용지 | 55㎡ | 10,800,000원 | 649,140원 | 196,364원 | 2026-08 |
| 교성리 5** | 전 | 458㎡ | 90,000,000원 | 649,613원 | 196,507원 | 2026-08 |
| 교성리 5** | 전 | 258㎡ | 28,000,000원 | 358,769원 | 108,527원 | 2026-08 |
| 교성리 4** | 전 | 536㎡ | 64,000,000원 | 394,722원 | 119,403원 | 2025-12 |
| 교성리 산4* | 임야 | 5,525㎡ | 212,710,000원 | 127,273원 | 38,500원 | 2025-11 |
| 교성리 5** | 답 | 356㎡ | 70,200,000원 | 651,874원 | 197,191원 | 2025-09 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건 토지는 충청북도 진천군 진천읍 교성리 소재 "생거진천종합운동장" 서측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됩니다. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편입니다. |
| 형태 및 이용상태 | 부정형 완경사지로 전 및 일부 주거기타용지로 이용중 입니다. |
| 인접 도로상태 | 지적상 맹지이나 본건 북동측의 인접필지를 통하여 경운기등의 접근이 가능합니다. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 도시지역(2022-11-04), 자연녹지지역(2023-03-03), 자연취락지구(2021-11-12)(교성), 가축사육제한구역(2020-06-22)(전부제한구역), 상대보호구역(2014-02-28), 역사문화환경보존지역(진천향교), 영농여건불리농지. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
충북 진천군 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 충북 진천군에서 농지(지분 제외) 11건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 42.8%, 한 건에 평균 1.8명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 68%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 청주지방법원 2025타경52141 | 답 | 223,300,000원 | 95,500,000원 | 43% | 2 | 2026.09.23 |
| 청주지방법원 2025타경52141 | 전 | 76,500,000원 | 32,363,000원 | 42% | 1 | 2026.09.23 |
| 청주지방법원 2025타경5790 | 전 | 47,320,000원 | 23,230,000원 | 49% | 1 | 2026.09.10 |
| 청주지방법원 2025타경51958 | 답 | 253,316,000원 | 110,110,000원 | 43% | 1 | 2026.09.08 |
| 청주지방법원 2025타경51039 | 전 | 140,415,000원 | 26,200,000원 | 19% | 2 | 2026.08.19 |
| 청주지방법원 2025타경3633 | 답 | 1,906,624,000원 | 811,900,000원 | 43% | 4 | 2026.07.15 |
충북 진천군의 다른 경매 농지
맹지
용몽리 176-3전 · 5,404㎡(1,635평)최저가 110,365,000원 (17%)입찰 2026.10.13 · 청주지방법원충청북도 진천군
신월리 414-1답 · 1,752㎡(530평)최저가 30,046,000원 (34%)입찰 2026.10.15 · 청주지방법원충청북도 진천군
합목리 329-1전 · 770㎡(233평)최저가 136,767,000원 (34%)입찰 2026.10.15 · 청주지방법원충청북도 진천군
합목리 144-1답 · 2,351㎡(711평)최저가 710,002,000원 (100%)입찰 2026.10.15 · 청주지방법원충청북도 진천군
사실상 맹지
용몽리 954답 · 3,302㎡(999평)최저가 234,442,000원 (100%)입찰 2026.10.22 · 청주지방법원충청북도 진천군
신월리 45-49전 · 954㎡(289평)최저가 126,587,000원 (49%)입찰 2026.11.11 · 청주지방법원충청북도 진천군
사진 5장
집 살 때 취득세 얼마나 나오나
부동산을 구매할 때 발생하는 취득세의 계산 방법과 주의사항을 설명합니다. 취득세는 주택의 종류와 구입자의 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
취득세는 부동산을 취득할 때 발생하는 세금으로, 주택의 종류와 구입자의 상황에 따라 세율이 다르게 적용됩니다. 일반적으로 주택을 살 때 취득세는 실제 거래가격(매매가)을 기준으로 부과됩니다. 경매로 취득했다면 낙찰가가 그 기준이 됩니다. 무주택자와 유주택자에 따라 세율이 상이하며, 특정 조건을 충족할 경우 세금 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
예를 들어, 무주택자가 주택을 구매할 경우, 취득세는 낙찰가 또는 매매가의 약 1.1%로 계산됩니다. 이 외에도, 주택의 면적이나 지역에 따라 추가 세금이 발생할 수 있습니다. 따라서, 실제로 집을 구매할 때는 다음과 같은 절차를 따르는 것이 일반적입니다:
취득세는 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 다음 사항에 유의해야 합니다:
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.