몰수조건
농취증을 못 내면 입찰보증금 4,053,100원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.14)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“목록 2는 농지취득자격증명원 제출 요(미제출시 보증금 미반환, 농지법 등의 개정으로 농취득자격증명서 발급기간이 연장되었으므로 소관 행정기관에 농지취득자격증명원의 발급관련 문의 후 입찰 요망)”
청주지방법원 2025타경51614
충청북도 괴산군 청안면 운곡리 산29-2 외 1필지
지목임야면적30,050㎡(9,090평)
용도지역농림지역
입찰 2026.11.11(수) 오전 10:00
| 소재지 | 운곡리 산29-2 충청북도 괴산군 청안면 외 1필지 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 임야 (현황 자연림) | 면적 | 30,050㎡ (9,090평) |
| 용도지역 | 농림지역 | 지세·형상 | 완경사 · 자루형 |
| 도로접면 | 세로(불) | 공시지가 | 평당 5,289원 (㎡당 1,600원) |
| 감정가 | 241,154,400원 | 최저가 | 40,531,000원 |
| 유찰 | 5회 · 17% | 보증금 | 4,053,100원 |
값 장부 평당
이번 최저가평당 4,460원 ㎡당 1,349원
공시지가 2026평당 5,289원 ㎡당 1,600원
감정가평당 26,529원 ㎡당 8,025원
농취증
미제출 시
보증금 몰수
미제출 시
보증금 몰수
검토 네 가지
몰수조건
일련번호 1,2 : 지적도상 맹지이며, 인접필지를 통해 접근이 가능합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로(불)로 표시되어 있습니다. 세로(불)는 폭 8m 미만으로 자동차가 다니지 못하는 길입니다.
아님
용도지역 농림지역 건폐율 20% · 용적률 80% (충청북도 괴산군 조례 원문 ↗)
제한
맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 보전산지 — 산지관리법상 보전산지입니다. 산지전용이 엄격히 제한돼 일반 건축이 어려울 수 있습니다.
위치와 법원 기본정보
소재지 충청북도 괴산군 청안면 운곡리 산29-2 외 1필지
땅콩 필지 정보- 사건
- 2025타경51614 부동산강제경매
- 법원
- 청주지방법원
- 주소
- 충북 청주시 서원구 산남로62번길 51
- 담당
- 경매5계 · 043-249-7305(구내:7305)
- 입찰기일
- 2026.11.11(수) 오전 10:00 · 법정동 121호 (경매법정)
- 보증금
- 4,053,100원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.10.14(수) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2025.08.07 · 경매개시 2025.08.08 · 배당요구종기 2025.11.10
- 청구금액
- 49,476,712원
이 농지는
충청북도 괴산군 청안면 운곡리 산29-2의 임야입니다. 면적은 30,050㎡(9,090평)(2필지 합계), 용도지역은 농림지역입니다. 감정가는 241,154,400원인데 다섯 번 유찰돼 이번 최저가는 40,531,000원(감정가의 17%)입니다. 입찰은 2026.11.11(수) 오전 10:00, 청주지방법원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 4,053,100원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.14)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다. 실제 이용상황이 「자연림」으로 조사돼, 원상복구 전에는 반려될 수 있습니다.
도로·맹지 — 일련번호 1,2 : 지적도상 맹지이며, 인접필지를 통해 접근이 가능합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로(불)로 표시되어 있습니다. 세로(불)는 폭 8m 미만으로 자동차가 다니지 못하는 길입니다. 집·창고를 지으려면 건축법 제44조에 따라 도로에 2m 이상 붙어야 해 진입로(통행권·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. 그만큼 값이 낮게 매겨집니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 농림지역 건폐율 20% · 용적률 80% (충청북도 괴산군 조례 원문 ↗) 농업진흥지역 밖의 농지입니다.
집·창고 짓기 — 맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 보전산지 — 산지관리법상 보전산지입니다. 산지전용이 엄격히 제한돼 일반 건축이 어려울 수 있습니다. 임업용산지 — 산지관리법상 보전산지입니다. 산지전용이 엄격히 제한돼 일반 건축이 어려울 수 있습니다. 형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다.
준보전산지(일부)계획관리지역(일부)농림지역(일부)가축사육제한구역보전산지(일부)임업용산지(일부)
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 임야 · 실제 이용상황 자연림 |
|---|---|
| 면적 | 30,050㎡(9,090평) · 2필지 합계 |
| 용도지역 | 농림지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 자루형 |
| 도로접면 | 세로(불) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 5,289원 ㎡당 1,600원 (+1.3%) 2025년 평당 5,223원 ㎡당 1,580원 (+1.3%) 2024년 평당 5,157원 ㎡당 1,560원 (-1.9%) 2023년 평당 5,256원 ㎡당 1,590원 (-6.5%) 2022년 평당 5,620원 ㎡당 1,700원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
감정평가서에는 “일련번호 1 : 부정형 완경사지로서, 자연림 상태임”라고 적혀 있습니다.
북 278.0m서 275.0m중심
288.0m동 296.0m남 289.0m
288.0m동 296.0m남 289.0m
필지 중심의 해발은 약 288m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 동쪽이 가장 높고(296m) 서쪽이 가장 낮아(275m) 차이가 약 21m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 계획관리지역 | 필지 일부 | 국토계획법 | 도시지역 편입이 예상되거나 제한적 개발이 가능한 관리지역입니다. 관리지역 가운데 건축 선택지가 가장 넓습니다. |
| 농림지역 | 필지 일부 | 국토계획법 | 농림업 진흥과 산림 보전을 위한 지역입니다. 대부분 농업진흥지역이나 보전산지와 겹쳐 일반 건축이 어렵습니다. |
| 보전관리지역 | 옆에 붙음 | 국토계획법 | 자연환경 보호를 위해 보전이 필요한 관리지역입니다. 건축 가능한 용도가 좁습니다. |
| 성장관리계획구역 | 옆에 붙음 | 국토계획법 제75조의2 | 난개발이 우려되는 곳에 기반시설·건축물 배치 기준을 정해 둔 구역입니다. 건축할 때 성장관리계획에 맞춰야 합니다. |
| 준보전산지 | 필지 일부 | 산지관리법 | 보전산지 외의 산지로, 상대적으로 산지전용이 용이하나 여전히 전용허가·부담금 절차가 필요. |
| 가축사육제한구역 | 필지 전체 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| 보전산지 | 필지 일부 | 산지관리법 | 임업 생산 기능 보전을 위한 산지. 산지전용허가 없이는 건축·개발이 제한되며, 전용이 가능한 시설 범위가 농림어업용·공익용 등으로 한정됨. |
| 임업용산지 | 필지 일부 | 산지관리법 | 임업 생산 기능 보전을 위한 산지. 산지전용허가 없이는 건축·개발이 제한되며, 전용이 가능한 시설 범위가 농림어업용·공익용 등으로 한정됨. |
| 영농여건불리농지 | 옆에 붙음 | 다른 법령 |
감정평가서 토지이용계획 기재: “일련번호 1 : 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지(2023-10-10)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법> 일련번호 2 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 농림지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 맹지라 건축법 제44조의 접도 요건(도로에 2m 이상)을 채우려면 진입로(통행 동의·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 20%) | 최대 약 1,818평(6,010㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 80%) | 최대 약 7,272평(24,040㎡) — 2층이면 층마다 약 6,010㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 1,600원 × 20% = ㎡당 320원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 211,200원 |
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 청안면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.14(수))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 1,600원 × 30,050㎡ = 약 48,080,000원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
앞선 회차에서 매각된 지 90일이 지난 사건이라, 개인정보 보호 기준에 따라 점유자 정보는 싣지 않았습니다. 법원 매각물건명세서에서 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | 후첨 '사진용지', '지적개황도' 참조 바람. |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 목록 1에 소유자 미○○ 분묘 소재하며 분묘기지권 성립여부 불분명 |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 운곡리 4** | 전 | 479㎡ | 14,400,000원 | 99,382원 | 30,063원 | 2026-03 |
| 운곡리 4** | 전 | 4,235㎡ | 128,100,000원 | 99,994원 | 30,248원 | 2026-03 |
| 운곡리 7** | 전 | 1,802㎡ | 19,000,000원 | 34,856원 | 10,544원 | 2026-03 |
| 운곡리 3** | 전 | 757㎡ | 22,940,000원 | 100,179원 | 30,304원 | 2026-02 |
| 운곡리 6** | 전 | 331㎡ | 6,500,000원 | 64,916원 | 19,637원 | 2025-11 |
| 운곡리 6** | 전 | 3,074㎡ | 45,770,000원 | 49,220원 | 14,889원 | 2025-09 |
| 운곡리 6** | 전 | 740㎡ | 19,230,000원 | 85,905원 | 25,986원 | 2025-09 |
| 운곡리 7** | 전 | 1,309㎡ | 55,000,000원 | 138,900원 | 42,017원 | 2025-09 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 대상물건은 충청북도 괴산군 청안면 운곡리 소재 '운곡1리마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨. |
|---|---|
| 교통상황 | 대상물건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨. |
| 형태 및 이용상태 | 일련번호 1 : 부정형 완경사지로서, 자연림 상태임. 일련번호 2 : 가장형 완경사지로서, 휴경지 상태임. |
| 인접 도로상태 | 일련번호 1,2 : 지적도상 맹지이며, 인접필지를 통해 접근이 가능함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 일련번호 1 : 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지(2023-10-10)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법> 일련번호 2 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> |
| 공부와의 차이 | 해당사항 없음. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 임대관계는 미상이며, 기타 참고사항 없음. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
충북 괴산군 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 충북 괴산군에서 농지(지분 제외) 16건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 35.6%, 한 건에 평균 1.6명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 17%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 청주지방법원 2025타경51420 | 전 | 3,229,533,000원 | 542,790,000원 | 17% | 1 | 2026.09.17 |
| 청주지방법원 2026타경50054 | 답 | 48,576,000원 | 16,840,000원 | 35% | 2 | 2026.09.09 |
| 청주지방법원 2025타경52041 | 답 | 111,840,000원 | 27,030,000원 | 24% | 1 | 2026.09.09 |
| 청주지방법원 2025타경4278 | 전 | 6,930,000원 | 4,000,000원 | 58% | 1 | 2026.08.13 |
| 청주지방법원 2026타경50086 | 전 | 380,922,000원 | 186,653,000원 | 49% | 1 | 2026.08.05 |
| 청주지방법원 2025타경52030 | 전 | 142,938,000원 | 37,590,000원 | 26% | 1 | 2026.08.05 |
충북 괴산군의 다른 경매 농지
사실상 맹지
수리 711-1답 · 2,197㎡(665평)최저가 37,678,000원 (49%)입찰 2026.10.13 · 청주지방법원충청북도 괴산군
사실상 맹지
읍내리 산15임야 · 5,622㎡(1,701평)최저가 173,062,000원 (24%)입찰 2026.10.13 · 청주지방법원충청북도 괴산군
맹지
백봉리 7-1전 · 1,894㎡(573평)최저가 6,683,000원 (17%)입찰 2026.10.13 · 청주지방법원충청북도 괴산군
길선리 369-2전 · 787㎡(238평)최저가 5,951,000원 (17%)입찰 2026.10.13 · 청주지방법원충청북도 괴산군
방곡리 602-1전 · 563㎡(170평)최저가 8,110,000원 (34%)입찰 2026.10.13 · 청주지방법원충청북도 괴산군
맹지
조곡리 353-2전 · 496㎡(150평)최저가 3,888,000원 (34%)입찰 2026.10.13 · 청주지방법원충청북도 괴산군
사진 11장
명세서를 믿고 낙찰받은 매수인에게 무상거주확인서 임차인은 대항력을 주장할 수 없다 (대법원 2016다248431)
선순위 임차인이 권리신고·배당요구를 하여 그 내용이 매각물건명세서에 공시되었고, 매수인이 임차보증금이 전액 배당되어 인수하지 않을 것으로 믿고 매수가격을 정했다면, 임차인이 근저당권자에게 써 준 무상거주확인서 때문에 배당을 못 받게 되었더라도 매수인에게 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 반한다.
사건번호 2016다248431 · 선고 2017. 04. 07. · 법원 대법원 · 사건명 건물명도국가법령정보센터 원문 보기
명세서에 "선순위 임차인, 배당요구 있음"으로 공시된 것을 믿고 입찰한 매수인은 보호된다. 임차인이 은행에 써 준 무상거주확인서의 대가는 임차인이 진다.
임차인은 2008년 보증금 2억 4천만 원에 입주·전입하고 확정일자를 받았다. 2012년 집주인이 은행에서 대출을 받으며 1순위 근저당권을 설정할 때 임차인은 은행에 "임대차 관계가 없고 일체의 권리를 주장하지 않겠다"는 무상거주확인서를 써 주었다. 2013년 은행 신청으로 임의경매가 개시되자 임차인은 권리신고와 배당요구를 했고, 그 내용이 매각물건명세서에 공시되었다. 매수인들은 임차보증금이 전액 배당될 것으로 보고 4억 3,667만 원에 낙찰받았다. 배당표에서 임차인이 2순위로 보증금 전액을 받게 되자 은행이 배당이의의 소를 냈고, 화해권고결정으로 임차인 배당액은 0원이 되었다. 임차인은 매수인의 인도 청구에 대항력을 주장했다.
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