충청북도 충주시 중앙탑면 창동리 385-1
현장 표시번호 색 = 빨강 확인 필요 · 노랑 조건 · 초록 무난
- 농취증 · 몰수 조건농취증을 못 내면 입찰보증금 2,360,500원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.02)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). “농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)”
- 도로 · 좁은 길맹지이며, 인접 필지상에 개설된 비포장 농로를 이용 대상물건 경계선까지는 진입할 수 있습니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로(세로)로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만, 세로는 폭 8m 미만으로 자동차가 다닐 수 있는 길입니다.
- 진흥구역 · 자료 없음용도지역 보전관리지역 건폐율 20% · 용적률 80% (충청북도 충주시 조례 원문 ↗)
- 건축 · 허가 먼저형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다. 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
평당 값평당 먼저 · ㎡당 함께
| 기준 | 평당 | ㎡당 | 최저가 대비 |
|---|---|---|---|
| 이번 최저가 | 58,496원 | 17,695원 | — |
| 공시지가 2026 | 79,009원 | 23,900원 | 135% |
| 동네 실거래(6건) | 1,211,242원 | 366,399원 | 2071% |
| 감정가 | 178,513원 | 54,000원 | 305% |
위치와 법원 기본정보
소재지 충청북도 충주시 중앙탑면 창동리 385-1
땅콩 필지 정보- 사건
- 2025타경1531 부동산강제경매
- 법원
- 청주지방법원 충주지원
- 주소
- 충북 충주시 계명대로 103
- 담당
- 경매2계 · 043-841-9122
- 입찰기일
- 2026.10.26(월) 오전 10:00 · 제3호 법정
- 보증금
- 2,360,500원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.11.02(월) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2025.07.07 · 경매개시 2025.07.10 · 배당요구종기 2025.10.13
- 청구금액
- 18,134,882원
이 농지는
충청북도 충주시 중앙탑면 창동리 385-1의 전입니다. 면적은 1,334㎡(404평), 용도지역은 보전관리지역입니다. 감정가는 72,036,000원인데 다섯 번 유찰돼 이번 최저가는 23,605,000원(감정가의 33%)입니다. 입찰은 2026.10.26(월) 오전 10:00, 청주지방법원 충주지원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 2,360,500원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.02)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
도로·맹지 — 맹지이며, 인접 필지상에 개설된 비포장 농로를 이용 대상물건 경계선까지는 진입할 수 있습니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로(세로)로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만, 세로는 폭 8m 미만으로 자동차가 다닐 수 있는 길입니다. 건축하려면 길 폭이 건축법 기준(보통 4m)에 맞는지, 현황도로라면 지자체가 도로로 인정하는지 확인해야 합니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 보전관리지역 건폐율 20% · 용적률 80% (충청북도 충주시 조례 원문 ↗) 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
집·창고 짓기 — 형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다. 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 전 · 실제 이용상황 전 |
|---|---|
| 면적 | 1,334㎡(404평) |
| 용도지역 | 보전관리지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 자루형 |
| 도로접면 | 소로(세로) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 79,009원 ㎡당 23,900원 (+3%) 2025년 평당 76,695원 ㎡당 23,200원 (+2.7%) 2024년 평당 74,711원 ㎡당 22,600원 (+0.4%) 2023년 평당 74,381원 ㎡당 22,500원 (-6.3%) 2022년 평당 79,339원 ㎡당 24,000원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
감정평가서에는 “부정형 완경사지로서 전기타(소나무 및 수종 수량, 규격 등을 알 수 없는 수목 식재)로 이용중임”라고 적혀 있습니다.
97.0m동 95.0m남 101.0m
필지 중심의 해발은 약 97m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 남쪽이 가장 높고(101m) 북쪽이 가장 낮아(90m) 차이가 약 11m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
감정평가서 토지이용계획 기재: “보전관리지역 가축사육제한구역(개·돼지·닭·오리), 비행안전제6구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)(군용비행장 소음대책 제2종구역), 자연재해위험개선지구(2018-07-20)(소일), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 보전관리지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다(4층 이하). |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(소로(세로)). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 20%) | 최대 약 80평(266㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 80%) | 최대 약 323평(1,067㎡) — 2층이면 층마다 약 266㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 23,900원 × 20% = ㎡당 4,780원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 3,154,800원 |
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 중앙탑면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.02(월))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 23,900원 × 1,334㎡ = 약 31,882,600원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | 대상물건 지상에 소유자 미○○ 소나무 등의 조경수가 식재되어 있으나, 평가하지 아니하였음. |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 맹지이며 인접필지상 개설된 비포장 농로를 이용대상물건 경계선 진입가능, 수목식생이 우거져 내부로 진출입 곤란(감정평가 서 참조) |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 지목은 '전'이나 소나무 및 기타 수종을 알 수 없는 수목이 식재되어 '전기타'로 이용중임 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 목록 1 지상의 수목은 조사불능으로 평가되지 아니하였으니 경매 진행 및 응찰시 참고요함 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 맹지이며 인접필지상 개설된 비포장 농로를 이용대상물건 경계선 진입가능, 수목식생이 우거져 내부로 진출입 곤란(감정평가서 참조) |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 창동리 2** | 전 | 2㎡ | 1,000,000원 | 1,739,895원 | 526,316원 | 2026-07 |
| 창동리 4** | 전 | 2,119㎡ | 161,690,000원 | 252,249원 | 76,305원 | 2026-07 |
| 창동리 2** | 전 | 439㎡ | 140,000,000원 | 1,053,522원 | 318,689원 | 2026-05 |
| 창동리 2** | 전 | 315㎡ | 115,600,000원 | 1,213,176원 | 366,984원 | 2026-04 |
| 창동리 2** | 전 | 112㎡ | 41,000,000원 | 1,211,242원 | 366,399원 | 2026-04 |
| 창동리 1** | 전 | 1,944㎡ | 137,000,000원 | 232,970원 | 70,473원 | 2025-03 |
| 창동리 4** | 답 | 3,950㎡ | 301,400,000원 | 252,246원 | 76,304원 | 2026-07 |
| 창동리 2** | 임야 | 392㎡ | 165,270,000원 | 1,395,530원 | 422,146원 | 2026-03 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 대상물건은 충청북도 충주시 중앙탑면 창동리 소재 ""창동마을"" 서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지와 자연림이 주를 이루는 산간농경지대로서 주위환경은 보통시 됨. |
|---|---|
| 교통상황 | 인근에 대중교통이 왕래하는 지방도가 소재 교통상황은 보통시 됨. |
| 형태 및 이용상태 | 부정형 완경사지로서 전기타(소나무 및 수종 수량, 규격 등을 알 수 없는 수목 식재)로 이용중임. |
| 인접 도로상태 | 맹지이며, 인접 필지상에 개설된 비포장 농로를 이용 대상물건 경계선까지는 진입할 수 있음. 대상물건은 수목이 식생되어 숲이 우거져 내부로 진출입 곤란함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 보전관리지역 가축사육제한구역(개·돼지·닭·오리), 비행안전제6구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)(군용비행장 소음대책 제2종구역), 자연재해위험개선지구(2018-07-20)(소일), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 |
| 공부와의 차이 | 지목은 전이나 소나무 및 기타 수종을 알 수 없는 수목이 식재되어 있는 전기타로 이용중임. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 임대관계 미상임. 대상물건1 지상에는 소유자를 알 수 없는 소나무 및 기타 수종을 알 수 없는 여러 수목이 식재되어 있으나, 대상물건1은 지상 수목에 구애됨이 없이 평가하였음. 대상물건1 지상의 수목은 소유자도 불명하며, 숲이 우거져 대상물건 내로 진입하여 수종은 물론 수량, 규격을 조사할 수 없는 바, 평가하지 아니하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고 바람. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
충북 충주시 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 충북 충주시에서 농지(지분 제외) 49건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 41.5%, 한 건에 평균 1.4명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 33%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 충주지원 2025타경934 | 답 | 237,331,000원 | 83,900,000원 | 35% | 1 | 2026.09.28 |
| 충주지원 2025타경1098 | 전 | 211,853,000원 | 74,000,000원 | 35% | 2 | 2026.09.28 |
| 충주지원 2025타경2886 | 전 | 51,408,000원 | 35,120,000원 | 68% | 4 | 2026.09.14 |
| 충주지원 2025타경30171 | 답 | 141,623,200원 | 58,780,000원 | 42% | 2 | 2026.09.14 |
| 충주지원 2024타경36264 | 전 | 68,940,000원 | 29,720,000원 | 43% | 1 | 2026.09.14 |
| 충주지원 2025타경477 | 전 | 49,700,000원 | 26,110,000원 | 53% | 1 | 2026.09.14 |
충북 충주시의 다른 경매 농지
사진 10장
매각허가에 대한 이의 사유 여덟 가지
매각결정기일에 이해관계인은 매각허가에 대해 이의를 신청할 수 있는데, 그 사유는 제121조에 열거된 것에 한정됩니다. ① 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속할 수 없을 때, ② 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없을 때, ③ 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 했을 때, ④ 최고가매수신고인·그 대리인·내세워진 사람이 다른 사람의 매수신청을 방해하거나 담합했을 때, ⑤ 최저매각가격 결정, 일괄매각 결정 또는 매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있을 때, ⑥ 천재지변 등 매수인이 책임질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손되거나 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차 진행 중에 밝혀졌을 때, ⑦ 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있을 때입니다(제121조 각 호). 법원은 이의가 없더라도 이 사유가 있으면 직권으로 매각을 허가하지 않습니다(제123조).
낙찰자가 "빠져나올 수 있는 문" 이 여기에 있습니다. ⑤·⑥·⑦은 매수인이 주장할 수 있는 사유로, 명세서에 없던 선순위 임차인, 감정평가의 중대한 오류, 낙찰 뒤 밝혀진 화재·붕괴 등이 해당합니다. 반면 ②는 매수인에게 불리한 사유로, 농지의 농취증 미제출, 종전 재매각 사건의 미납 매수인, 채무자 본인의 입찰 등이 여기에 걸립니다. 이때는 불허가와 함께 보증을 돌려받지 못할 수 있습니다.
경매 컨설팅 안내
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.