충청북도 음성군 감곡면 오향리 816-5
평당 값 — 같은 눈금
점검 항목
농지이지만 제2종일반주거지역 안의 농지라서 농지취득자격증명이 필요 없습니다. 국토계획법 제83조는 도시지역 농지에 농지법 제8조(농지취득자격증명)를 적용하지 않습니다.
본건 서측으로 노폭 약15m 내외의 현황도로에 접합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로각지로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만 도로입니다.
용도지역 제2종일반주거지역 건폐율 60% · 용적률 250% (충청북도 음성군 조례 원문 ↗) 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
위치와 법원 기본정보
소재지 충청북도 음성군 감곡면 오향리 816-5
땅콩 필지 정보- 사건
- 2026타경30022 부동산임의경매
- 법원
- 청주지방법원 충주지원
- 주소
- 충북 충주시 계명대로 103
- 담당
- 경매4계 · 043-841-9124
- 입찰기일
- 2026.10.12(월) 오전 10:00 · 제3호법정
- 보증금
- 34,912,500원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.10.19(월) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2026.01.10 · 경매개시 2026.01.12 · 배당요구종기 2026.04.13
- 청구금액
- 262,336,092원
이 농지는
충청북도 음성군 감곡면 오향리 816-5의 답입니다. 면적은 475㎡(144평), 용도지역은 제2종일반주거지역입니다. 감정가는 349,125,000원이고 이번 최저가는 349,125,000원(감정가의 100%)입니다. 입찰은 2026.10.12(월) 오전 10:00, 청주지방법원 충주지원에서 열립니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 답 · 실제 이용상황 답 |
|---|---|
| 면적 | 475㎡(144평) |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 |
| 지세(높낮이) | 평지 |
| 형상(모양) | 가로장방 |
| 도로접면 | 소로각지 |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 994,054원 ㎡당 300,700원 (+2.2%) 2025년 평당 972,566원 ㎡당 294,200원 (+0%) 2025년 평당 972,566원 ㎡당 294,200원 (+0.3%) 2024년 평당 969,922원 ㎡당 293,400원 (+0%) 2024년 평당 969,922원 ㎡당 293,400원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 평지입니다. 거의 기울지 않은 땅입니다.
64.0m동 64.0m남 65.0m
필지 중심의 해발은 약 64m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 높낮이 차이가 2m 안쪽으로 평평한 편입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
감정평가서 토지이용계획 기재: “제2종일반주거지역(1), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-06-30)(중(보)2-1)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(2025-08-21)<물환경보전법>, 하수처리구역<하수도법> 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)임.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 제2종일반주거지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(소로각지). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 60%) | 최대 약 86평(285㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 250%) | 최대 약 359평(1,187㎡) — 2층이면 층마다 약 285㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 300,700원 × 20% = ㎡당 60,140원 → 상한 5만원 × 475㎡(필지 전체) ≈ 23,750,000원 |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
농지이지만 제2종일반주거지역 안의 농지라서 농지취득자격증명이 필요 없습니다. 국토계획법 제83조는 도시지역 농지에 농지법 제8조(농지취득자격증명)를 적용하지 않습니다. 아래 발급 요령은 다른 농지를 살 때 참고하세요.
| 발급기관 | 감곡면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.19(월))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 300,700원 × 475㎡ = 약 142,832,500원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | 본건 지상에 후첨 '사진용지' 에서와 같이 이동식 화장실이 소재하고 있으나, 이동이 용이할 것으로 보아 별도로 평가하지 아니하였음. |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 제시외 이동식 화장실 매각제외 |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오향리 7* | 답 | 1,418㎡ | 98,700,000원 | 230,100원 | 69,605원 | 2026-09 |
| 오향리 7* | 답 | 522㎡ | 36,300,000원 | 229,885원 | 69,540원 | 2026-09 |
| 오향리 1** | 전 | 985㎡ | 151,600,000원 | 508,792원 | 153,909원 | 2026-07 |
| 오향리 1** | 과수원 | 4,126㎡ | 635,000,000원 | 508,769원 | 153,902원 | 2026-07 |
| 오향리 1** | 과수원 | 2,698㎡ | 513,400,000원 | 629,057원 | 190,289원 | 2026-07 |
| 오향리 6** | 답 | 330㎡ | 55,000,000원 | 550,968원 | 166,667원 | 2026-07 |
| 오향리 1** | 전 | 1,266㎡ | 157,000,000원 | 409,962원 | 124,013원 | 2026-07 |
| 오향리 4** | 임야 | 430㎡ | 104,000,000원 | 799,541원 | 241,860원 | 2026-07 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 충청북도 음성군 감곡면 오향리 소재 ‘감곡초등학교’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 교통상황은 보통시됨. |
| 형태 및 이용상태 | 본건은 가장형 평지로 주거나지 상태임. |
| 인접 도로상태 | 본건 서측으로 노폭 약15m 내외의 현황도로에 접함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 제2종일반주거지역(1), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-06-30)(중(보)2-1)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(2025-08-21)<물환경보전법>, 하수처리구역<하수도법> 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)임. |
| 공부와의 차이 | 없음. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 임대관계는 미상임. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
충북 음성군 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 충북 음성군에서 농지(지분 제외) 36건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 54.1%, 한 건에 평균 1.1명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 100%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 충주지원 2025타경30394 | 답 | 129,304,000원 | 85,760,000원 | 66% | 1 | 2026.09.28 |
| 충주지원 2025타경1821 | 전 | 100,659,000원 | 55,210,000원 | 55% | 1 | 2026.09.14 |
| 충주지원 2025타경927 | 전 | 33,525,000원 | 18,500,000원 | 55% | 1 | 2026.09.14 |
| 충주지원 2025타경1821 | 전 | 79,730,000원 | 45,210,000원 | 57% | 1 | 2026.09.14 |
| 충주지원 2025타경30724 | 전 | 153,290,000원 | 72,400,000원 | 47% | 1 | 2026.09.14 |
| 충주지원 2025타경1821 | 전 | 296,256,000원 | 161,100,000원 | 54% | 1 | 2026.09.14 |
충북 음성군의 다른 경매 농지
사진 8장
경기도 의정부시 아파트 최다 응찰 기록
이번 경매에서 해당 아파트는 24명의 응찰자가 몰렸다.
감정가는 4억5,100만원으로 책정되었으며, 최저가는 3억1,570만원이었다.
낙찰가는 4억1,689만원으로, 낙찰가율은 92.4%에 달했다.
같은 날 경기도의 평균 낙찰가율은 56.6%였고, 경기도 내 낙찰 건수는 63건이었다.
경매 컨설팅 안내
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.