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농지경매 전문 블로그| 소재지 | 관포리 산40-1 경상남도 거제시 장목면 외 7필지 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 임야 (현황 토지임야) | 면적 | 7,529㎡ (2,278평) |
| 용도지역 | 계획관리지역 | 지세·형상 | 완경사 · 부정형 |
| 도로접면 | 맹지 | 공시지가 | 평당 68,430원 (㎡당 20,700원) |
| 감정가 | 1,785,539,000원 | 최저가 | 612,440,000원 |
| 유찰 | 3회 · 34% | 보증금 | 61,244,000원 |
농취증을 못 내면 입찰보증금 61,244,000원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.16)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“건축신고(허가)관련사항은 관련 행정기관에 재확인요함. -[목록2,3,4,5,6,7] 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수), [목록4,5,6] 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에 는 원상회복명령이 발하여질수 있음(별첨 사실조회회신서 참조)”
2.3,7: 지적도상 맹지임. 1,4,5,6,8: 전체 부지 동측으로 비포장도로가 소재합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 맹지로 표시되어 있습니다.
용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (경상남도 거제시 조례 원문 ↗)
맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다.
경상남도 거제시 장목면 관포리 산40-1의 임야입니다. 면적은 7,529㎡(2,278평)(8필지 합계), 용도지역은 계획관리지역입니다. 감정가는 1,785,539,000원인데 세 번 유찰돼 이번 최저가는 612,440,000원(감정가의 34%)입니다. 입찰은 2026.11.09(월) 오전 10:00, 창원지방법원 통영지원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 61,244,000원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.16)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다. 실제 이용상황이 「토지임야」로 조사돼, 원상복구 전에는 반려될 수 있습니다.
도로·맹지 — 2.3,7: 지적도상 맹지임. 1,4,5,6,8: 전체 부지 동측으로 비포장도로가 소재합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 맹지로 표시되어 있습니다. 집·창고를 지으려면 건축법 제44조에 따라 도로에 2m 이상 붙어야 해 진입로(통행권·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. 그만큼 값이 낮게 매겨집니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (경상남도 거제시 조례 원문 ↗) 농업진흥지역 밖의 농지입니다.
집·창고 짓기 — 맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
| 지목(공부) | 임야 · 실제 이용상황 토지임야 |
|---|---|
| 면적 | 7,529㎡(2,278평) · 8필지 합계 |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 부정형 |
| 도로접면 | 맹지 |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 68,430원 ㎡당 20,700원 (-7.6%) 2025년 평당 74,050원 ㎡당 22,400원 (+1.4%) 2024년 평당 73,058원 ㎡당 22,100원 (+175.9%) 2023년 평당 26,479원 ㎡당 8,010원 (-7.7%) 2022년 평당 28,694원 ㎡당 8,680원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
감정평가서에는 “1,4,5,6,8: 대체로 부정형의 완경사지로서, 일부 토목 공사가 되어 있는 상태임 2,3,7: 대체로 부정형의 완경사지로서, 휴경지 상태임”라고 적혀 있습니다.
필지 중심의 해발은 약 33m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 서쪽이 가장 높고(43m) 동쪽이 가장 낮아(24m) 차이가 약 19m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 계획관리지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 도시지역 편입이 예상되거나 제한적 개발이 가능한 관리지역입니다. 관리지역 가운데 건축 선택지가 가장 넓습니다. |
| 준보전산지 | 필지 전체 | 산지관리법 | 보전산지 외의 산지로, 상대적으로 산지전용이 용이하나 여전히 전용허가·부담금 절차가 필요. |
| 가축사육제한구역 | 필지 전체 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| 임업용산지 | 옆에 붙음 | 산지관리법 | 임업 생산 기능 보전을 위한 산지. 산지전용허가 없이는 건축·개발이 제한되며, 전용이 가능한 시설 범위가 농림어업용·공익용 등으로 한정됨. |
| 영농여건불리농지 | 옆에 붙음 | 다른 법령 |
감정평가서 토지이용계획 기재: “일련번호 (1,8): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 준보전산지 일련번호 (2,3,4,5,6,7): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 영농여건불리농지”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
| 용도지역 | 계획관리지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 맹지라 건축법 제44조의 접도 요건(도로에 2m 이상)을 채우려면 진입로(통행 동의·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. |
| 바닥면적(건폐율 40%) | 최대 약 911평(3,011㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 100%) | 최대 약 2,278평(7,529㎡) — 2층이면 층마다 약 3,011㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 20,700원 × 20% = ㎡당 4,140원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 2,732,400원 |
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
| 발급기관 | 장목면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.16(월))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 20,700원 × 7,529㎡ = 약 155,850,300원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
이 필지에는 건축물대장에 오른 건물이 있습니다: 단독주택 연면적 55.1㎡.
| 매각물건명세서·법원 비고 | 지상 소재 수목 등은 토지에 포함 평가함 |
|---|
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 관포리 1** | 전 | 123㎡ | 15,260,000원 | 410,134원 | 124,065원 | 2026-04 |
| 관포리 6** | 전 | 865㎡ | 100,000,000원 | 382,174원 | 115,607원 | 2026-02 |
| 관포리 1** | 전 | 393㎡ | 84,930,000원 | 714,407원 | 216,107원 | 2025-02 |
| 관포리 1** | 전 | 183㎡ | 33,180,000원 | 599,378원 | 181,311원 | 2025-02 |
| 관포리 1** | 전 | 100㎡ | 27,000,000원 | 892,566원 | 270,000원 | 2025-02 |
| 관포리 1** | 전 | 61㎡ | 13,450,000원 | 728,902원 | 220,492원 | 2024-12 |
| 관포리 1** | 전 | 549㎡ | 188,950,000원 | 1,137,760원 | 344,171원 | 2024-12 |
| 관포리 1** | 전 | 117㎡ | 20,140,000원 | 569,050원 | 172,137원 | 2024-12 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
| 위치/주위환경 | 경상남도 거제시 장목면 관포리 소재 '관포마을' 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택, 임야, 농경지 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통시됨. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건의 위치 및 간선도로와의 거리 등을 고려했을 때 제반 교통사정은 보통시됨. |
| 형태 및 이용상태 | 1,4,5,6,8: 대체로 부정형의 완경사지로서, 일부 토목 공사가 되어 있는 상태임 2,3,7: 대체로 부정형의 완경사지로서, 휴경지 상태임. |
| 인접 도로상태 | 2.3,7: 지적도상 맹지임. 1,4,5,6,8: 전체 부지 동측으로 비포장도로가 소재함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 일련번호 (1,8): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 준보전산지 일련번호 (2,3,4,5,6,7): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 영농여건불리농지 |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조 - 본건 토지 일련번호(1,4,5,6,8) 일부는 2020년 4월에 건축신고(2020-허가과-신축신고-45)를 득하여 일부 부지조성 공사가 이루어졌으나 현황 공사중단된 상태인바, 경매 진행 및 입찰 참여시 건축신고 세부사항, 존속여부, 승계여부 등 상세한 건축신고(허가)관련사항은 관련 행정기관에 재확인하시기 바람. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 경남 거제시에서 농지(지분 제외) 91건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 21.8%, 한 건에 평균 1.6명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 34%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 통영지원 2025타경21485 | 답 | 345,462,000원 | 37,100,000원 | 11% | 2 | 2026.10.19 |
| 통영지원 2025타경21997 | 답 | 292,105,000원 | 70,149,000원 | 24% | 1 | 2026.10.19 |
| 통영지원 2025타경21453 | 답 | 189,210,000원 | 25,000,000원 | 13% | 2 | 2026.10.19 |
| 통영지원 2024타경31081 | 답 | 910,005,000원 | 451,100,000원 | 50% | 2 | 2026.10.19 |
| 통영지원 2024타경24427 | 전 | 116,350,000원 | 8,177,840원 | 7% | 2 | 2026.10.12 |
| 통영지원 2024타경31258 | 답 | 26,904,000원 | 5,600,000원 | 21% | 1 | 2026.10.12 |
저희는 낙찰가 연구소를 열었습니다. 이전에는 낙찰가 경기장이라는 이름이었습니다.
무엇을 좋다고 볼지 정하지 않으면, 무엇이 최고인지도 정할 수 없었습니다.
예상낙찰가를 내는 알고리즘 열두 가지를 세워두고, 매달 실제 낙찰가로 채점해 순위를 매겼습니다. 가장 잘 맞히는 것을 골라 쓰면 된다고 생각했습니다. 단순하고, 공정하고, 무엇보다 설명하기 쉬웠습니다.
그 전제가 틀렸다는 것을 최근에야 알았습니다. 오늘은 그 이야기를 하려고 합니다.
칼럼의 앞부분을 옮겼습니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.