몰수조건
농취증을 못 내면 입찰보증금 7,119,000원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.09.21)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“농지취득자격증명 제출필요(미제출시 보증금 미반환)”
통영지원 2025타경22104
경상남도 거제시 하청면 연구리 525
지목답면적1,186㎡(359평)
용도지역생산관리지역
입찰 2026.11.09(월) 오전 10:00
| 소재지 | 연구리 525 경상남도 거제시 하청면 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 답 | 면적 | 1,186㎡ (359평) |
| 용도지역 | 생산관리지역 | 지세·형상 | 평지 · 삼각형 |
| 도로접면 | 소로(중로) | 공시지가 | 평당 172,563원 (㎡당 52,200원) |
| 감정가 | 207,550,000원 | 최저가 | 71,190,000원 |
| 유찰 | 3회 · 34% | 보증금 | 7,119,000원 |
값 장부 평당
이번 최저가평당 198,431원 ㎡당 60,025원
공시지가 2026평당 172,563원 ㎡당 52,200원
동네 실거래(3건)평당 768,790원 ㎡당 232,558원
감정가평당 578,515원 ㎡당 175,000원
농취증
미제출 시
보증금 몰수
미제출 시
보증금 몰수
검토 네 가지
몰수조건
접함
토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로(중로)로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만, 중로는 폭 12m 이상 25m 미만 도로입니다.
“본건 남측으로 포장도로와 접합니다”
필요
용도지역 생산관리지역 건폐율 20% · 용적률 80% (경상남도 거제시 조례 원문 ↗)
먼저
지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
위치와 법원 기본정보
소재지 경상남도 거제시 하청면 연구리 525
땅콩 필지 정보- 사건
- 2025타경22104 부동산임의경매
- 법원
- 창원지방법원 통영지원
- 주소
- 경남 통영시 용남면 동달안길 67
- 담당
- 경매5계 · 640-8599(구내:599)
- 입찰기일
- 2026.11.09(월) 오전 10:00 · 제210호 경매법정
- 보증금
- 7,119,000원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.09.21(월) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2025.10.22 · 경매개시 2025.10.30 · 배당요구종기 2026.01.09
- 청구금액
- 88,643,260원
이 농지는
경상남도 거제시 하청면 연구리 525의 답입니다. 면적은 1,186㎡(359평), 용도지역은 생산관리지역입니다. 감정가는 207,550,000원인데 세 번 유찰돼 이번 최저가는 71,190,000원(감정가의 34%)입니다. 입찰은 2026.11.09(월) 오전 10:00, 창원지방법원 통영지원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 7,119,000원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.09.21)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
도로·맹지 — 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로(중로)로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만, 중로는 폭 12m 이상 25m 미만 도로입니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 생산관리지역 건폐율 20% · 용적률 80% (경상남도 거제시 조례 원문 ↗) 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
집·창고 짓기 — 지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 답 · 실제 이용상황 답 |
|---|---|
| 면적 | 1,186㎡(359평) |
| 용도지역 | 생산관리지역 |
| 지세(높낮이) | 평지 |
| 형상(모양) | 삼각형 |
| 도로접면 | 소로(중로) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 172,563원 ㎡당 52,200원 (-0.6%) 2025년 평당 173,555원 ㎡당 52,500원 (-0.4%) 2024년 평당 174,216원 ㎡당 52,700원 (+0.8%) 2023년 평당 172,893원 ㎡당 52,300원 (-8.2%) 2022년 평당 188,431원 ㎡당 57,000원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 평지입니다. 거의 기울지 않은 땅입니다.
감정평가서에는 “본건은 사다리형의 토지로서, 지면은 평탄한 '답(현 휴경지)' 상태입니다”라고 적혀 있습니다.
북 5.0m서 3.0m중심
5.0m동 6.0m남 5.0m
5.0m동 6.0m남 5.0m
필지 중심의 해발은 약 5m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 동쪽이 가장 높고(6m) 서쪽이 가장 낮아(3m) 차이가 약 3m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
감정평가서 토지이용계획 기재: “생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2024-03-19)<소하천정비법>.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 생산관리지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다(4층 이하). |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(소로(중로)). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 20%) | 최대 약 72평(237㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 80%) | 최대 약 287평(948㎡) — 2층이면 층마다 약 237㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 52,200원 × 20% = ㎡당 10,440원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 6,890,400원 |
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 하청면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.09.21(월))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 52,200원 × 1,186㎡ = 약 61,909,200원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | 없습니다. |
|---|
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 연구리 5** | 답 | 162㎡ | 30,000,000원 | 612,185원 | 185,185원 | 2026-07 |
| 연구리 3** | 답 | 22㎡ | 5,000,000원 | 768,790원 | 232,558원 | 2025-12 |
| 연구리 3** | 답 | 43㎡ | 10,470,000원 | 804,923원 | 243,488원 | 2025-12 |
| 연구리 4** | 대 | 394㎡ | 473,000,000원 | 3,968,639원 | 1,200,508원 | 2026-07 |
| 연구리 4** | 대 | 103㎡ | 50,000,000원 | 1,604,758원 | 485,437원 | 2026-07 |
| 연구리 4** | 대 | 393㎡ | 370,000,000원 | 3,112,331원 | 941,476원 | 2026-07 |
| 연구리 4** | 도로 | 24㎡ | 7,000,000원 | 964,193원 | 291,667원 | 2026-07 |
| 연구리 3** | 묘지 | 129㎡ | 19,500,000원 | 499,715원 | 151,163원 | 2026-07 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 경상남도 거제시 하청면 연구리 소재 '곡촌마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 해안구 주변 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건까지 차량 등의 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다. |
| 형태 및 이용상태 | 본건은 사다리형의 토지로서, 지면은 평탄한 '답(현 휴경지)' 상태입니다. |
| 인접 도로상태 | 본건 남측으로 포장도로와 접합니다. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2024-03-19)<소하천정비법>. |
| 공부와의 차이 | 본건 토지 일부 '웅덩이'가 소재합니다. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 토지는 인접필지와 지적경계확인이 불분명한바, 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구되니 업무진행시 참고하시기 바랍니다. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
경남 거제시 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 경남 거제시에서 농지(지분 제외) 85건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 22.9%, 한 건에 평균 1.6명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 34%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 통영지원 2025타경21439 | 전 | 640,924,000원 | 155,530,000원 | 24% | 1 | 2026.09.14 |
| 통영지원 2025타경20979 | 답 | 109,730,000원 | 10,120,000원 | 9% | 1 | 2026.09.14 |
| 통영지원 2024타경31784 | 답 | 291,525,000원 | 26,660,000원 | 9% | 3 | 2026.09.07 |
| 통영지원 2024타경31784 | 답 | 442,611,000원 | 59,380,000원 | 13% | 1 | 2026.09.07 |
| 통영지원 2025타경21101 | 답 | 174,340,000원 | 48,500,000원 | 28% | 1 | 2026.09.07 |
| 통영지원 2025타경21597 | 답 | 351,785,000원 | 71,110,000원 | 20% | 1 | 2026.09.07 |
경남 거제시의 다른 경매 농지
농취증 불필요맹지
지세포리 1108답 · 1,745㎡(528평)최저가 888,826,000원 (70%)입찰 2026.10.12 · 통영지원경상남도 거제시
맹지
다포리 66-2전 · 717㎡(217평)최저가 3,928,000원 (3%)입찰 2026.10.12 · 통영지원경상남도 거제시
농업진흥구역맹지
산방리 469-2답 · 472㎡(143평)최저가 4,522,000원 (17%)입찰 2026.10.12 · 통영지원경상남도 거제시
한내리 61-2전 · 144㎡(44평)최저가 27,857,000원 (49%)입찰 2026.10.12 · 통영지원경상남도 거제시
산촌리 498답 · 2,973㎡(899평)최저가 175,594,000원 (49%)입찰 2026.10.12 · 통영지원경상남도 거제시
사실상 맹지
구천리 산107-5임야 · 50,015㎡(15,129평)최저가 180,585,000원 (34%)입찰 2026.10.12 · 통영지원경상남도 거제시
사진 8장
해남지원 경매, 114건 중 24건 낙찰
2026년 9월 21일 해남지원에서 진행된 경매에서 총 114건 중 24건이 낙찰됐다. 평균 낙찰가율은 94.9%로 나타났다.
해남지원에서 진행된 경매의 진행 건수는 114건이다. 이 중 24건이 낙찰되었으며, 67건은 유찰됐다. 나머지 23건은 취하 또는 변경됐다.
이번 경매에서 평균 낙찰가율은 94.9%로 집계됐다. 이는 감정가 대비 낙찰가의 비율을 의미한다. 그러나 낙찰 건수가 많지 않아 이 평균값에 대한 해석에는 주의가 필요하다.
최고가 낙찰된 물건은 전라남도 해남군 해남읍에 위치한 근린상가(집합)로, 감정가는 5억8,600만원이었다. 이 물건은 3억6,220만원에 낙찰되었으며, 낙찰가율은 61.8%로 나타났다. 응찰자는 1명이었다.
최다 응찰이 있었던 물건은 전라남도 완도군 금일읍의 단독주택으로, 감정가는 1억6,465만원이었다. 이 물건은 1억4,824만원에 낙찰되었으며, 낙찰가율은 90.0%였다. 응찰자는 2명이었다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.