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농지경매 전문 블로그| 소재지 | 구영리 248 경상남도 거제시 장목면 외 3필지 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 답 | 면적 | 1,154㎡ (349평) |
| 용도지역 | 계획관리지역 | 지세·형상 | 평지 · 부정형 |
| 도로접면 | 맹지 | 공시지가 | 평당 634,714원 (㎡당 192,000원) |
| 감정가 | 372,606,000원 | 최저가 | 260,824,000원 |
| 유찰 | 1회 · 70% | 보증금 | 26,082,400원 |
농취증을 못 내면 입찰보증금 26,082,400원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.08.18)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“제시외 수목(감정서상 a,b) 매각 포함. -[목록1,2,3] 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환) -[목록2] 제시외 건물(마을소유로 탐문되는 공동관정 및 장옥 등) 1동은 매각제외, 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한 받는 가격임”
토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 맹지로 표시되어 있습니다. 집·창고를 지으려면 건축법 제44조에 따라 도로에 2m 이상 붙어야 해 진입로(통행권·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. 그만큼 값이 낮게 매겨집니다.
“일련번호(3)은 동측으로 포장도로와 접하며, 일련번호(1,4)는 지적도상 남측으로 도로가 있으나 현황은 폐도상태입니다”
용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (경상남도 거제시 조례 원문 ↗)
맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 역사문화환경보존지역 — 국가유산(문화재) 주변 규제가 걸립니다. 건축 전에 현상변경 허가·협의가 필요할 수 있습니다.
경상남도 거제시 장목면 구영리 248의 답입니다. 면적은 1,154㎡(349평)(4필지 합계), 용도지역은 계획관리지역입니다. 감정가는 372,606,000원인데 한 번 유찰돼 이번 최저가는 260,824,000원(감정가의 70%)입니다. 입찰은 2026.11.09(월) 오전 10:00, 창원지방법원 통영지원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 26,082,400원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.08.18)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
도로·맹지 — 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 맹지로 표시되어 있습니다. 집·창고를 지으려면 건축법 제44조에 따라 도로에 2m 이상 붙어야 해 진입로(통행권·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. 그만큼 값이 낮게 매겨집니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (경상남도 거제시 조례 원문 ↗) 농업진흥지역 밖의 농지입니다.
집·창고 짓기 — 맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 역사문화환경보존지역 — 국가유산(문화재) 주변 규제가 걸립니다. 건축 전에 현상변경 허가·협의가 필요할 수 있습니다. 제한보호구역 — 군사 관련 구역입니다. 건축 시 높이·용도에 대해 관할 부대 협의가 필요할 수 있습니다. 지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
| 지목(공부) | 답 · 실제 이용상황 답 |
|---|---|
| 면적 | 1,154㎡(349평) · 4필지 합계 |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 지세(높낮이) | 평지 |
| 형상(모양) | 부정형 |
| 도로접면 | 맹지 |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 634,714원 ㎡당 192,000원 (-1.4%) 2025년 평당 643,970원 ㎡당 194,800원 (-0.3%) 2024년 평당 645,623원 ㎡당 195,300원 (-0.9%) 2023년 평당 651,243원 ㎡당 197,000원 (-9.2%) 2022년 평당 717,028원 ㎡당 216,900원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
토지특성조사의 지세는 평지입니다. 거의 기울지 않은 땅입니다.
필지 중심의 해발은 약 7m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 높낮이 차이가 2m 안쪽으로 평평한 편입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 자연취락지구 | 필지 전체 | 용도지구 | 녹지·관리·농림지역 또는 개발제한구역 내 취락을 정비하기 위한 지구로, 건폐율·허용 용도가 상대적으로 완화됨. |
| 계획관리지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 도시지역 편입이 예상되거나 제한적 개발이 가능한 관리지역입니다. 관리지역 가운데 건축 선택지가 가장 넓습니다. |
| 가축사육제한구역 | 필지 전체 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| 역사문화환경보존지역 | 필지 전체 | 문화재보호법(국가유산기본법) | 문화재 주변 일정 범위에서 건축·형질변경 등 현상변경 시 허가가 필요하며 고도·규모가 제한될 수 있음. |
| 제한보호구역 | 필지 전체 | 군사기지 및 군사시설 보호법 | 군사시설 보호를 위해 건축·개발 시 군부대 협의가 필요하며, 통제보호구역은 제한보호구역보다 규제가 강함(고도·행위 제한). |
감정평가서 토지이용계획 기재: “공히 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(2025-03-26)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
| 용도지역 | 계획관리지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 맹지라 건축법 제44조의 접도 요건(도로에 2m 이상)을 채우려면 진입로(통행 동의·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. |
| 바닥면적(건폐율 40%) | 최대 약 139평(461㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 100%) | 최대 약 349평(1,154㎡) — 2층이면 층마다 약 461㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 192,000원 × 20% = ㎡당 38,400원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 25,344,000원 |
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
| 발급기관 | 장목면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.08.18(화))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 192,000원 × 1,154㎡ = 약 221,568,000원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | 일련번호(1,3) 지상에 제시외수목, 일련번호(2) 지상에 제시외 건물(마을 소유로 탐문되는 공동 관정 및 장옥 등) 1동이 소재합니다. (후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.) |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 제시외 수목(감정서상 a,b) 매각 포함. -[목록1,2,3] 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환) -[목록2] 제시외 건물(마을소유로 탐문되는 공동관정 및 장옥 등) 1동은 매각제외, 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한 받는 가격임 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 제시외 수목(감정서상 a,b) 매각 포함. -[목록1,2,3] 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환) -[목록2] 제시외 건물(마을소유로 탐문되는 공동관정 및 장옥 등) 1동은 매각제외, 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임 |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 구영리 6** | 답 | 1,077㎡ | 110,000,000원 | 337,641원 | 102,136원 | 2025-02 |
| 구영리 3** | 답 | 297㎡ | 120,000,000원 | 1,335,675원 | 404,040원 | 2025-02 |
| 구영리 1*** | 답 | 271㎡ | 90,200,000원 | 1,101,119원 | 333,087원 | 2025-01 |
| 구영리 1*** | 답 | 13㎡ | 4,400,000원 | 1,154,405원 | 349,206원 | 2025-01 |
| 구영리 1*** | 임야 | 339㎡ | 52,040,000원 | 507,473원 | 153,510원 | 2026-08 |
| 구영리 3** | 대 | 12㎡ | 4,120,000원 | 1,134,990원 | 343,333원 | 2026-07 |
| 구영리 8** | 전 | 1,233㎡ | 400,000,000원 | 1,072,441원 | 324,412원 | 2026-01 |
| 구영리 6* | 전 | 324㎡ | 14,000,000원 | 142,844원 | 43,210원 | 2026-01 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
| 위치/주위환경 | 본건은 경상남도 거제시 장목면 구영리 소재 '구영마을' 내에 위치하며, 부근으로는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건 및 인근까지 차량 등의 접근은 용이하며, 제반 교통상황은 보통입니다. |
| 형태 및 이용상태 | 일련번호(1~3)은 부정형 평지의 토지로서, '농경지(전 등)'상태입니다. 일련번호(4)는 사다리형 평지의 토지로서, '주거나지'상태입니다. |
| 인접 도로상태 | 일련번호(3)은 동측으로 포장도로와 접하며, 일련번호(1,4)는 지적도상 남측으로 도로가 있으나 현황은 폐도상태입니다. 일련번호(2)는 지적도상 동측으로 도로가 있으나 현황은 폐도상태입니다. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 공히 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(2025-03-26)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>. |
| 공부와의 차이 | 없습니다. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 경남 거제시에서 농지(지분 제외) 91건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 21.8%, 한 건에 평균 1.6명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 70%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 통영지원 2025타경21453 | 답 | 189,210,000원 | 25,000,000원 | 13% | 2 | 2026.10.19 |
| 통영지원 2025타경21997 | 답 | 292,105,000원 | 70,149,000원 | 24% | 1 | 2026.10.19 |
| 통영지원 2024타경31081 | 답 | 910,005,000원 | 451,100,000원 | 50% | 2 | 2026.10.19 |
| 통영지원 2025타경21485 | 답 | 345,462,000원 | 37,100,000원 | 11% | 2 | 2026.10.19 |
| 통영지원 2024타경31258 | 답 | 26,904,000원 | 5,600,000원 | 21% | 1 | 2026.10.12 |
| 통영지원 2024타경24427 | 전 | 116,350,000원 | 8,177,840원 | 7% | 2 | 2026.10.12 |
세종은 아파트 매매가격이 뉴스에 가장 크게 반응하는 도시입니다. 한국부동산원 세종 아파트 매매가격지수는 2025년 2월 125.6에서 5월 136.1로 석 달 만에 8.4% 올랐습니다. 행정수도 이전 논의가 커지던 때입니다. 그 뒤로는 135 안팎에서 멈췄고, 2026년 4월에는 133.7로 조금 내려왔습니다.
2026년 2분기, 세종 아파트 경매의 입찰자 수는 한 분기 전의 4분의 1이었습니다.
이 기간 세종 아파트 경매를 분기별로 자세히 분석해 보았습니다. 세종은 한 달 아파트 낙찰이 10건 안팎이라 한 달 숫자는 흔들립니다. 그래서 석 달씩 묶었습니다.
2025년 1분기 세종 아파트 한 건에 들어온 응찰자는 평균 12.12명이었습니다. 한 분기 전(6.91명)의 두 배 가까이 됩니다. 매매가격이 뛰기 직전이라 “세종 아파트를 사려는 사람이 경매로 먼저 몰렸다”고 읽기 쉽습니다.
칼럼의 앞부분을 옮겼습니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.