통영지원 2025타경617

경상남도 통영시 욕지면 동항리 706-7 외 1필지

지목전답면적3,329㎡(1,007평)

입찰 2026.10.26(월) 오전 10:00

소재지	동항리 706-7 경상남도 통영시 욕지면 외 1필지
지목	전답	면적	3,329㎡ (1,007평)
용도지역	-	지세·형상	-
도로접면	-	공시지가	-
감정가	251,044,000원	최저가	123,012,000원
유찰	2회 · 49%	보증금	12,301,200원

값 장부 평당

이번 최저가평당 122,156원 ㎡당 36,952원

감정가평당 249,294원 ㎡당 75,411원

검토 네 가지

농지취득자격증명필요
몰수조건

농취증을 못 내면 입찰보증금 12,301,200원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.02)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).

“목록2. 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 반환하지 않음)”

도로·맹지자료
없음

토지특성 자료에 도로접면이 없어 지적도로 길을 따져야 합니다.

“일련번호(1)은 남측으로 포장도로와 접합니다”

용도지역·농업진흥구역확인
필요

지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.

집·창고 짓기제한
없음

토지이용계획에서 건축을 막는 지역·지구를 찾지 못했습니다. 그래도 농지라 농지전용 허가가 먼저입니다.

위치와 법원 기본정보

소재지 경상남도 통영시 욕지면 동항리 706-7 외 1필지

땅콩 필지 정보

사건: 2025타경617 부동산임의경매
법원: 창원지방법원 통영지원
주소: 경남 통영시 용남면 동달안길 67
담당: 경매4계 · 640-8504(구내:504)
입찰기일: 2026.10.26(월) 오전 10:00 · 2층 210호 경매법정
보증금: 12,301,200원 (최저가의 10%)
매각결정: 2026.11.02(월) — 이날까지 농취증 제출
사건 경과: 접수 2025.09.17 · 경매개시 2025.09.29 · 배당요구종기 2025.12.11
청구금액: 135,272,219원

이 농지는

경상남도 통영시 욕지면 동항리 706-7의 전답입니다. 면적은 3,329㎡(1,007평)(2필지 합계)입니다. 감정가는 251,044,000원인데 두 번 유찰돼 이번 최저가는 123,012,000원(감정가의 49%)입니다. 입찰은 2026.10.26(월) 오전 10:00, 창원지방법원 통영지원에서 열립니다.

농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 12,301,200원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.02)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.

도로·맹지 — 토지특성 자료에 도로접면이 없어 지적도로 길을 따져야 합니다.

용도지역·농업진흥구역 — 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.

집·창고 짓기 — 토지이용계획에서 건축을 막는 지역·지구를 찾지 못했습니다. 그래도 농지라 농지전용 허가가 먼저입니다.

판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.

토지 정보

지목(공부)	전답
면적	3,329㎡(1,007평) · 2필지 합계

국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).

지세와 높낮이

감정평가서에는 “일련번호(1)은 부정형 완경사의 '도로'로 이용중입니다”라고 적혀 있습니다.

북 68.0m서 58.0m중심
55.0m동 59.0m남 49.0m

필지 중심의 해발은 약 55m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 북쪽이 가장 높고(68m) 남쪽이 가장 낮아(49m) 차이가 약 19m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.

위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.

경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.

토지이용계획

감정평가서 토지이용계획 기재: “일련번호(1): 계획관리지역(계획관리지역), 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례> 중점경관관리구역(2024-07-02). 일련번호(2): 계획관리지역(계획관리지역), 주거개발진흥지구, 녹지용지, 주거용지, 지구단위계획구역 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집…”

자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.

이 농지에 주택을 짓는다면

용도지역	용도지역 자료가 없어 토지이용계획확인서로 먼저 확인하세요.
농지 규제	농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조).
진입로	도로 자료가 없습니다. 건축법상 도로(보통 너비 4m)에 2m 이상 붙어 있는지 확인하세요.

순서

낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.

법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.

농취증 발급 요령과 발급기관

발급기관	욕지면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다.
신청 방법	방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗
준비 서류	신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요.
처리 기간	신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④).
제출 시한	낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.02(월))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요.
면적 요건	농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②).
반려되면	불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요.

이 농지로 농지연금을 받는다면

나이	가입자(농업인) 만 60세 이상
영농경력	5년 이상
농지	지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다
권리	경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음)
보유 기간	신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다
거리	주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내

지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.

정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.

요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.

임차인·점유

매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.

비닐하우스·창고 등 제시외 건물

감정평가서 제시목록 외 물건	없습니다.

등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.

같은 동네 땅 거래

거래(지번 일부 가림)	지목	면적	거래가	평당	㎡당	계약
동항리 5**	답	204㎡	6,000,000원	97,230원	29,412원	2026-09
동항리 7**	대	100㎡	17,000,000원	561,986원	170,000원	2026-09
동항리 산1**	임야	4,760㎡	151,850,000원	105,458원	31,901원	2026-09
동항리 3**	전	2,664㎡	61,400,000원	76,192원	23,048원	2026-08
동항리 9**	도로	115㎡	8,510,000원	244,629원	74,000원	2026-08
동항리 9**	전	95㎡	7,030,000원	244,629원	74,000원	2026-08
동항리 1***	전	331㎡	13,000,000원	129,835원	39,275원	2026-08
동항리 8*	전	390㎡	35,000,000원	296,676원	89,744원	2026-08

국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.

감정평가 요항

위치/주위환경	본건은 경상남도 통영시 욕지면 동항리 소재 '욕지면사무소’북측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야, 농가주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.
교통상황	공히 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.
형태 및 이용상태	일련번호(1)은 부정형 완경사의 '도로'로 이용중입니다. 일련번호(2)는 부정형 완경사의 '전(현 휴경지)' 상태입니다.
인접 도로상태	일련번호(1)은 남측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호(2)는 일련번호(1)을 이용하여 접근합니다.
토지이용계획 및 제한상태	일련번호(1): 계획관리지역(계획관리지역), 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례> 중점경관관리구역(2024-07-02). 일련번호(2): 계획관리지역(계획관리지역), 주거개발진흥지구, 녹지용지, 주거용지, 지구단위계획구역 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례> 중점경관관리구역(2024-07-02…
공부와의 차이	없습니다.
기타참고사항(임대관계/기타)	임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.

경남 통영시 농지 낙찰 결과

법원 공개 매각 결과로 최근 2년 경남 통영시에서 농지(지분 제외) 38건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 21.8%, 한 건에 평균 1.7명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 49%입니다.

낙찰 한 건(감정가 대비)분기 가운데값분기 낙찰 건수이 농지 최저가

사건	지목	감정가	낙찰가	비율	응찰	매각일
통영지원 2025타경21826	전	109,058,000원	28,590,000원	26%	1	2026.09.14
통영지원 2025타경369	전	532,997,000원	183,100,000원	34%	2	2026.09.07
통영지원 2025타경21784	전	37,800,000원	16,900,000원	45%	2	2026.08.31
통영지원 2025타경21688	답	162,101,000원	39,250,000원	24%	1	2026.08.31
통영지원 2025타경20354	답	63,099,000원	5,999,990원	10%	2	2026.08.24
통영지원 2024타경22278	전	186,898,000원	7,366,000원	4%	1	2026.08.24

경남 통영시의 다른 경매 농지

맹지

황리 1063-1과수원 · 74,223㎡(22,452평)최저가 728,710,000원 (8%)입찰 2026.10.12 · 통영지원경상남도 통영시

농취증 불필요맹지

죽림리 982전 · 1,888㎡(571평)최저가 83,147,000원 (12%)입찰 2026.10.12 · 통영지원경상남도 통영시

맹지

오륜리 308답 · 109㎡(33평)최저가 680,000원 (24%)입찰 2026.10.12 · 통영지원경상남도 통영시

맹지

법송리 1186답 · 489㎡(148평)최저가 1,119,000원 (6%)입찰 2026.10.12 · 통영지원경상남도 통영시

사실상 맹지

평림동 411-2전 · 2,046㎡(619평)최저가 16,609,000원 (12%)입찰 2026.10.12 · 통영지원경상남도 통영시

추도리 233답 · 4,239㎡(1,282평)최저가 26,980,000원 (49%)입찰 2026.10.12 · 통영지원경상남도 통영시

경남 통영시 경매 농지 41건 모두 보기 →

사진 10장

여의주경매법인 김성훈 대표 칼럼

입찰가

글 김성훈 · 편집 고팀장

지난 편에서 권리분석을 AI에게 맡기는 법을 말씀드렸습니다. 원본을 모으고, 명세서를 결론으로 삼고, AI에게는 사실만 시키는 것이었지요.

오늘은 그다음 이야기입니다. 권리가 깨끗해도, 비싸게 사면 지는 게임이니까요.

AI에게 “적정 입찰가 얼마야?”라고 물으면 답은 나옵니다. 그럴듯하게 나오지요.

칼럼의 앞부분을 옮겼습니다.

경매 컨설팅 안내

안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.

20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.

혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈

상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.

변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.