경상남도 고성군 동해면 외산리 396
평당 값 — 같은 눈금
점검 항목
농취증을 못 내면 입찰보증금 3,817,800원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.09.21)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 미만이라 농업진흥지역 밖이면 주말·체험영농 목적으로 신청할 수 있습니다(농지법 제6조). “농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환)”
토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로(불)로 표시되어 있습니다. 세로(불)는 폭 8m 미만으로 자동차가 다니지 못하는 길입니다. 집·창고를 지으려면 건축법 제44조에 따라 도로에 2m 이상 붙어야 해 진입로(통행권·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. 그만큼 값이 낮게 매겨집니다. “본건 토지 및 인근까지 소형차량의 접근이 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다”
용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (경상남도 고성군 조례 원문 ↗) 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다. 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
위치와 법원 기본정보
소재지 경상남도 고성군 동해면 외산리 396
땅콩 필지 정보- 사건
- 2026타경10145 부동산강제경매
- 법원
- 창원지방법원 통영지원
- 주소
- 경남 통영시 용남면 동달안길 67
- 담당
- 경매5계 · 640-8599(구내:599)
- 입찰기일
- 2026.11.09(월) 오전 10:00 · 제210호 경매법정
- 보증금
- 3,817,800원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.09.21(월) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2026.02.06 · 경매개시 2026.02.11 · 배당요구종기 2026.04.30
- 청구금액
- 35,355,278원
이 농지는
경상남도 고성군 동해면 외산리 396의 전입니다. 면적은 909㎡(275평), 용도지역은 계획관리지역입니다. 감정가는 54,540,000원인데 한 번 유찰돼 이번 최저가는 38,178,000원(감정가의 70%)입니다. 입찰은 2026.11.09(월) 오전 10:00, 창원지방법원 통영지원에서 열립니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 전 · 실제 이용상황 전 |
|---|---|
| 면적 | 909㎡(275평) |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 자루형 |
| 도로접면 | 세로(불) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 93,885원 ㎡당 28,400원 (+0.4%) 2025년 평당 93,554원 ㎡당 28,300원 (+0%) 2025년 평당 93,554원 ㎡당 28,300원 (+0.4%) 2024년 평당 93,224원 ㎡당 28,200원 (+0%) 2024년 평당 93,224원 ㎡당 28,200원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
58.0m동 46.0m남 60.0m
필지 중심의 해발은 약 58m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 서쪽이 가장 높고(75m) 동쪽이 가장 낮아(46m) 차이가 약 29m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
감정평가서 토지이용계획 기재: “기호1,2,4): 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(2025-07-15)(모든 축종 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 계획관리지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 맹지라 건축법 제44조의 접도 요건(도로에 2m 이상)을 채우려면 진입로(통행 동의·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 40%) | 최대 약 110평(363㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 100%) | 최대 약 275평(909㎡) — 2층이면 층마다 약 363㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 28,400원 × 20% = ㎡당 5,680원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 3,748,800원 |
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 동해면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.09.21(월))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 28,400원 × 909㎡ = 약 25,815,600원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | 후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.. |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 분묘 소재할 가능성있음(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음), 현황조사서 참조요함 |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 외산리 8** | 전 | 376㎡ | 35,000,000원 | 307,720원 | 93,085원 | 2026-06 |
| 외산리 1** | 답 | 134㎡ | 18,000,000원 | 444,062원 | 134,328원 | 2026-05 |
| 외산리 1** | 답 | 337㎡ | 45,900,000원 | 450,257원 | 136,202원 | 2026-05 |
| 외산리 5** | 전 | 575㎡ | 20,000,000원 | 114,986원 | 34,783원 | 2026-05 |
| 외산리 9** | 답 | 406㎡ | 65,000,000원 | 529,255원 | 160,099원 | 2026-03 |
| 외산리 1*** | 전 | 721㎡ | 10,500,000원 | 48,142원 | 14,563원 | 2025-11 |
| 외산리 산5* | 임야 | 17,653㎡ | 13,000,000원 | 2,433원 | 736원 | 2025-11 |
| 외산리 산5* | 임야 | 11,405㎡ | 8,560,000원 | 2,483원 | 751원 | 2025-11 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 경상남도 고성군 동해면 외산리 소재 '좌부천마을' 내에 위치하며 부근은 농경지, 주택, 및 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통입니다. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건 토지 및 인근까지 소형차량의 접근이 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다. |
| 형태 및 이용상태 | 기호1): 사다리형의 완경사지로 현황은 '단독주택'의 부지 입니다. 기호2): 부정형의 완경사지로 진입로로 이용 중인 현황 '도로' 입니다. 기호4): 부정형의 완경사지로 현황은 '휴경지'입니다. |
| 인접 도로상태 | 기호1): 지적도상 맹지이나 진입로로 이용 중인 기호2) 토지를 통해 출입이 가능합니다. 기호2): 동측으로 노폭 약 3m~4m 내외의 포장도로와 접합니다. 기호4): 맹지입니다. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 기호1,2,4): 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(2025-07-15)(모든 축종 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. |
| 공부와의 차이 | 기호2) 토지는 공부상 지목 '대'이나 현황은 '도로'입니다.. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 1)임대관계: 미상입니다. 2)기 타: - |
| 건물의 구조 | 본건 기호3) 건물은 목조스레트지붕 단층으로 -단독주택- 외벽: 흙벽, 타일 마감. 내벽: 벽지 마감. 바닥: 장판지 마감. 창호: 샷시 마감 -퇴비사- 내.외벽: 흙벽 마감. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
경남 고성군 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 경남 고성군에서 농지(지분 제외) 33건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 38.6%, 한 건에 평균 1.5명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 70%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 통영지원 2024타경23790 | 전 | 8,037,000원 | 455,000원 | 6% | 1 | 2026.09.07 |
| 통영지원 2025타경20064 | 답 | 233,576,500원 | 45,510,000원 | 19% | 1 | 2026.09.07 |
| 통영지원 2025타경469 | 전 | 460,241,310원 | 118,300,000원 | 26% | 1 | 2026.08.31 |
| 통영지원 2026타경10116 | 답 | 68,029,000원 | 47,650,000원 | 70% | 1 | 2026.08.24 |
| 통영지원 2024타경4973 | 답 | 476,741,000원 | 78,100,000원 | 16% | 1 | 2026.08.10 |
| 통영지원 2025타경21787 | 전 | 116,820,000원 | 55,000,000원 | 47% | 1 | 2026.08.10 |
경남 고성군의 다른 경매 농지
사진 15장
임차권등기는 말소기준권리가 아닙니다
고백 하나로 시작하겠습니다. 지난 편에서 다룬 그 판례 — 임차권등기 이후의 임차인에게도 대항력이 인정된다는 것 — 를 우리 회사 직원들도 처음엔 반대로 분석했습니다.
왜 그렇게 봤을까요? 근거가 있어서가 아닙니다. 느낌이 그래서입니다. 등기부에 경고처럼 떡 하니 박힌 등기가 있는데, 그 뒤에 들어온 사람이 보호받는다니 — 어쩐지 그러면 안 될 것 같은 직감. 아마 이 글을 읽는 분 중에도 같은 직감을 가진 분이 많을 겁니다.
이 직감, 아무 데서나 온 게 아닙니다. 훈련의 산물입니다.
칼럼의 앞부분을 옮겼습니다.
경매 컨설팅 안내
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.