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농지경매 전문 블로그| 소재지 | 마산리 334 경상북도 포항시 북구 흥해읍 외 6필지 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 답 | 면적 | 2,807㎡ (849평) |
| 용도지역 | 생산녹지지역 | 지세·형상 | 평지 · 사다리형 |
| 도로접면 | 세로한면(가) | 공시지가 | 평당 178,844원 (㎡당 54,100원) |
| 감정가 | 1,957,051,560원 | 최저가 | 1,957,051,560원 |
| 유찰 | 첫 기일 · 100% | 보증금 | 195,705,156원 |
농취증을 못 내면 입찰보증금 195,705,156원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.02)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“농지취득자격증명제출요(미제출시 보증금몰수),제시외 건물 포함, 3~5목록 비닐하우스 및 2목록위의 컨테이너 제 외,1~7목록 공부상 “답, 과수원”이나 2목록 현황이 “잡종지”이며, 기타 목록의 현황 “전”임. 2목록 마산리 341-1이 341-9, 341-10으로 분필됨”
기호(1,2) 토지는 서측 또는 동측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접하고, 기호(3~7) 토지는 지적도상 노폭 약 1미터의 도로등에 접하나 대부분 폐쇄된 상태이며, 소유자가 동○○ 기호(2) 토지를 경유하여 진출입하고 있습니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로한면(가)로 표시되어 있습니다. 세로는 폭 8m 미만으로 자동차가 다닐 수 있는 길입니다.
용도지역 생산녹지지역 건폐율 20% · 용적률 100% (경상북도 포항시 조례 원문 ↗)
지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
소재지 경상북도 포항시 북구 흥해읍 마산리 334 외 6필지
땅콩 필지 정보경상북도 포항시 북구 흥해읍 마산리 334의 답입니다. 면적은 2,807㎡(849평)(7필지 합계), 용도지역은 생산녹지지역입니다. 감정가는 1,957,051,560원이고 이번 최저가는 1,957,051,560원(감정가의 100%)입니다. 입찰은 2026.10.26(월) 오전 10:00, 대구지방법원 포항지원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 195,705,156원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.02)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
도로·맹지 — 기호(1,2) 토지는 서측 또는 동측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접하고, 기호(3~7) 토지는 지적도상 노폭 약 1미터의 도로등에 접하나 대부분 폐쇄된 상태이며, 소유자가 동○○ 기호(2) 토지를 경유하여 진출입하고 있습니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로한면(가)로 표시되어 있습니다. 세로는 폭 8m 미만으로 자동차가 다닐 수 있는 길입니다. 건축하려면 길 폭이 건축법 기준(보통 4m)에 맞는지, 현황도로라면 지자체가 도로로 인정하는지 확인해야 합니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 생산녹지지역 건폐율 20% · 용적률 100% (경상북도 포항시 조례 원문 ↗) 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
집·창고 짓기 — 지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
| 지목(공부) | 답 · 실제 이용상황 답 |
|---|---|
| 면적 | 2,807㎡(849평) · 7필지 합계 |
| 용도지역 | 생산녹지지역 |
| 지세(높낮이) | 평지 |
| 형상(모양) | 사다리형 |
| 도로접면 | 세로한면(가) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 178,844원 ㎡당 54,100원 (-1.5%) 2025년 평당 181,488원 ㎡당 54,900원 (-2.1%) 2024년 평당 185,455원 ㎡당 56,100원 (+0.4%) 2023년 평당 184,794원 ㎡당 55,900원 (-8.2%) 2022년 평당 201,323원 ㎡당 60,900원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
토지특성조사의 지세는 평지입니다. 거의 기울지 않은 땅입니다.
필지 중심의 해발은 약 19m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 북쪽이 가장 높고(20m) 동쪽이 가장 낮아(17m) 차이가 약 3m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
감정평가서 토지이용계획 기재: “기호(1): 도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 농업진흥구역, 공장설립제한지역(수도법 제7조의 2)임. 기호(2,4~7): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 상대보호구 역, 공장설립제한지역(수도법 제7조의 2)임. 기호(3): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 공장설립제한지 역(수도법 제7조의 2)임.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
| 용도지역 | 생산녹지지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다(4층 이하). |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(세로한면(가)). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
| 바닥면적(건폐율 20%) | 최대 약 170평(561㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 100%) | 최대 약 849평(2,807㎡) — 2층이면 층마다 약 561㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 54,100원 × 20% = ㎡당 10,820원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 7,141,200원 |
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
| 발급기관 | 흥해읍 행정복지센터(읍사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.02(월))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 54,100원 × 2,807㎡ = 약 151,858,700원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | 별첨 "" 지적 및 건물개활도"" 참조. |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 농지취득자격증명제출요(미제출시 보증금몰수),제시외 건물 포함, 3~5목록 비닐하우스 및 2목록위의 컨테이너 제 외,1~7목록 공부상 “답, 과수원”이나 2목록 현황이 “잡종지”이며, 기타 목록의 현황 “전”임. 2목록 마산리 341-1이 341-9, 341-10으로 분필됨 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 농지취득자격증명제출요(미제출시 보증금몰수),제시외 건물 포함, 3~5목록 비닐하우스 및 2목록위의 컨테이너 제외,1~7목록 공부상 “답, 과수원”이나 2목록 현황이 “잡종지”이며, 기타 목록의 현황 “전”임. 2목록 마산리 341-1이 341-9, 341-10으로 분필됨 |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 마산리 3** | 답 | 13㎡ | 9,000,000원 | 2,288,632원 | 692,308원 | 2026-09 |
| 마산리 4** | 답 | 1,124㎡ | 64,000,000원 | 188,232원 | 56,940원 | 2026-04 |
| 마산리 4** | 답 | 1,706㎡ | 98,000,000원 | 189,898원 | 57,444원 | 2026-04 |
| 마산리 4** | 답 | 58㎡ | 3,940,000원 | 224,566원 | 67,931원 | 2026-01 |
| 마산리 4** | 답 | 197㎡ | 13,390,000원 | 224,695원 | 67,970원 | 2026-01 |
| 마산리 1** | 답 | 13㎡ | 4,000,000원 | 1,017,168원 | 307,692원 | 2025-11 |
| 마산리 4** | 답 | 474㎡ | 26,720,000원 | 186,351원 | 56,371원 | 2025-09 |
| 마산리 2* | 전 | 208㎡ | 110,000,000원 | 1,748,259원 | 528,846원 | 2025-09 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
| 위치/주위환경 | 본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 옥성리 소재 ""흥해중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 부근일대는 단독주택, 아파트, 농경지 등으로 형성되어 있음. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건 및 인근까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설의 이용 등으로 보아 제반 교통사정 보 통시됨. |
| 형태 및 이용상태 | 대부분의 토지가 부정형으로 기호(2)는 잡종지(무허가 건물부지)로 기타 토지는 비닐하우스 또는 전으로 이용중임. |
| 인접 도로상태 | 기호(1,2) 토지는 서측 또는 동측으로 노폭 약 4미터의 도로에 접하고, 기호(3~7) 토지는 지적도상 노폭 약 1미터의 도로등에 접하나 대부분 폐쇄된 상태이며, 소유자가 동○○ 기호(2) 토지를 경유하여 진출입하고 있음. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 기호(1): 도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 농업진흥구역, 공장설립제한지역(수도법 제7조의 2)임. 기호(2,4~7): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 상대보호구 역, 공장설립제한지역(수도법 제7조의 2)임. 기호(3): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 공장설립제한지 역(수도법 제7조의 2)임. |
| 공부와의 차이 | 기호(1~7) 토지는 공부상 ""답, 과수원""이나, 기호(2) 토지는 현황 ""잡종지""이며, 기타 토지 는 현황 ""전""임. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 1)임대관계: 미상임. 2)기타: - |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 경북 포항시 북구에서 농지(지분 제외) 41건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 28.4%, 한 건에 평균 2.1명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 100%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 포항지원 2025타경315 | 전 | 61,416,000원 | 5,800,000원 | 9% | 3 | 2026.09.28 |
| 포항지원 2025타경4005 | 전 | 101,688,000원 | 57,980,000원 | 57% | 2 | 2026.09.28 |
| 포항지원 2024타경4651 | 답 | 68,388,000원 | 10,100,000원 | 15% | 2 | 2026.09.28 |
| 포항지원 2025타경4085 | 답 | 81,396,000원 | 31,820,000원 | 39% | 2 | 2026.09.28 |
| 포항지원 2024타경4279 | 전 | 449,612,000원 | 131,100,000원 | 29% | 2 | 2026.09.28 |
| 포항지원 2025타경4139 | 전답 | 80,960,000원 | 58,079,000원 | 72% | 1 | 2026.09.21 |
사건번호 2025다210305 · 선고 2026. 02. 26. · 법원 대법원 · 사건명 배당이의국가법령정보센터 원문 보기
전세임대(공사 등 법인이 임차하고 입주자가 사는 방식) 주택을 입주자가 사들이면, 그때부터 그 주민등록은 임차권이 아니라 소유권을 보여 주는 것이 되어 법인의 대항력은 사라진다.
주택임대차보호법 제3조 제2항의 법인인 피고는 2012. 1. 12. 주택 소유자와 임대차계약을 맺고, 입주자로 선정한 사람에게 전대했다. 입주자는 주택을 인도받아 주민등록을 마쳤고 확정일자도 받았다. 2017. 12. 8. 입주자가 그 주택을 사서 소유권이전등기를 했고, 같은 날 은행이 근저당권을 설정했다. 이후 피고의 신청으로 경매가 진행되었고, 법원은 피고를 확정일자부 임차인으로 근저당권자보다 앞서 배당하는 배당표를 만들었다. 근저당권을 넘겨받은 원고가 배당이의를 했다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.