해남지원 2025타경50552

전라남도 완도군 노화읍 고막리 796 외 12필지

지목양어장면적13,231㎡(4,002평)

용도지역계획관리지역

입찰 2026.11.09(월) 오전 10:00

소재지	고막리 796 전라남도 완도군 노화읍 외 12필지
지목	양어장 (현황 특수기타)	면적	13,231㎡ (4,002평)
용도지역	계획관리지역	지세·형상	완경사 · 자루형
도로접면	세로(불)	공시지가	평당 61,488원 (㎡당 18,600원)
감정가	534,551,300원	최저가	209,544,000원
유찰	3회 · 39%	보증금	20,954,400원

값 장부 평당

이번 최저가평당 52,354원 ㎡당 15,837원

공시지가 2026평당 61,488원 ㎡당 18,600원

감정가평당 133,558원 ㎡당 40,401원

검토 네 가지

농지취득자격증명필요
몰수조건

농취증을 못 내면 입찰보증금 20,954,400원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.06)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).

“목록 6,7,8,9,10 특별매각조건(농지취득자격증명 필요-미제출시 보증금 미반환) 및 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음(25.8.25. 노화읍 사실조회 참고)”

도로·맹지맹지

목록11, 13 맹지입니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로(불)로 표시되어 있습니다. 세로(불)는 폭 8m 미만으로 자동차가 다니지 못하는 길입니다.

용도지역·농업진흥구역확인
필요

용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (시행령 상한, 조례 값 정리 전)

집·창고 짓기강한
제한

맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다.

위치와 법원 기본정보

소재지 전라남도 완도군 노화읍 고막리 796 외 12필지

땅콩 필지 정보

사건: 2025타경50552 부동산강제경매
법원: 광주지방법원 해남지원
주소: 전남 해남군 해남읍 중앙1로 330
담당: 경매1계 · 530-9115(구내:115)
입찰기일: 2026.11.09(월) 오전 10:00 · 입찰법정
보증금: 20,954,400원 (최저가의 10%)
매각결정: 2026.10.06(화) — 이날까지 농취증 제출
사건 경과: 접수 2025.07.23 · 경매개시 2025.07.24 · 배당요구종기 2025.10.13
청구금액: 360,985,698원

이 농지는

전라남도 완도군 노화읍 고막리 796의 양어장입니다. 면적은 13,231㎡(4,002평)(13필지 합계), 용도지역은 계획관리지역입니다. 감정가는 534,551,300원인데 세 번 유찰돼 이번 최저가는 209,544,000원(감정가의 39%)입니다. 입찰은 2026.11.09(월) 오전 10:00, 광주지방법원 해남지원에서 열립니다.

농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 20,954,400원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.06)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다. 실제 이용상황이 「특수기타」로 조사돼, 원상복구 전에는 반려될 수 있습니다.

도로·맹지 — 목록11, 13 맹지입니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로(불)로 표시되어 있습니다. 세로(불)는 폭 8m 미만으로 자동차가 다니지 못하는 길입니다. 집·창고를 지으려면 건축법 제44조에 따라 도로에 2m 이상 붙어야 해 진입로(통행권·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. 그만큼 값이 낮게 매겨집니다.

용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (시행령 상한, 조례 값 정리 전) 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.

집·창고 짓기 — 맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다.

판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.

토지 정보

지목(공부)	양어장 · 실제 이용상황 특수기타
면적	13,231㎡(4,002평) · 13필지 합계
용도지역	계획관리지역
지세(높낮이)	완경사
형상(모양)	자루형
도로접면	세로(불)
개별공시지가	2026년 평당 61,488원 ㎡당 18,600원 (+0.5%) 2025년 평당 61,157원 ㎡당 18,500원 (+0.5%) 2024년 평당 60,827원 ㎡당 18,400원 (+0.5%) 2023년 평당 60,496원 ㎡당 18,300원 (-8.5%) 2022년 평당 66,116원 ㎡당 20,000원

국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).

지세와 높낮이

토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.

북 6.0m서 11.0m중심
12.0m동 27.0m남 25.0m

필지 중심의 해발은 약 12m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 동쪽이 가장 높고(27m) 북쪽이 가장 낮아(6m) 차이가 약 21m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.

위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.

경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.

이 농지에 주택을 짓는다면

용도지역	계획관리지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다.
농지 규제	농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조).
진입로	맹지라 건축법 제44조의 접도 요건(도로에 2m 이상)을 채우려면 진입로(통행 동의·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다.

숫자로 보면

바닥면적(건폐율 40%)	최대 약 1,601평(5,292㎡)
연면적(용적률 100%)	최대 약 4,002평(13,231㎡) — 2층이면 층마다 약 5,292㎡
농지보전부담금(추정)	공시지가 18,600원 × 20% = ㎡당 3,720원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 2,455,200원
허가 대신 신고	관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조).

순서

낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.

법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.

농취증 발급 요령과 발급기관

발급기관	노화읍 행정복지센터(읍사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다.
신청 방법	방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗
준비 서류	신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요.
처리 기간	신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④).
제출 시한	낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.06(화))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요.
면적 요건	농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②).
반려되면	불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요.

이 농지로 농지연금을 받는다면

농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 18,600원 × 13,231㎡ = 약 246,096,600원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).

나이	가입자(농업인) 만 60세 이상
영농경력	5년 이상
농지	지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다
권리	경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음)
보유 기간	신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다
거리	주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내

지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.

정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.

요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.

임차인·점유

점유자	점유 부분	보증금	차임	전입·사업자등록	확정일자	배당요구
김**		-	-	2002.02.14	-	-
황*		-	-	2015.11.09	-	-

매각물건명세서·현황조사·권리신고를 사람 단위로 묶은 것입니다. 이름은 가렸습니다. 농지 임차인은 주택임대차보호법 대상이 아니어서 대항력·우선변제 판단이 주택과 다릅니다.

비닐하우스·창고 등 제시외 건물

매각물건명세서·법원 비고	1.제시외 건물을 위한 법정지상권이 성립할 여지 있으나 성립여부는 불분명함 2.분묘 소재로 분묘기지권이 성립할 여지 있으나 성립여부는 불분명함
매각물건명세서·법원 비고	제시외 가설건축물 및 공작물(1-1~1-4) 및 지상 소재 수목 매각 포함
매각물건명세서·법원 비고	목록 3,6,8,13 토지에 소재하는 제시외 건물 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 의한 기계기구 목록에서 제시되지 않은 기계기구, 양수설비, 여과설비, 기계실, 컨테이너건물 등 가설건축물은 매각 제외
매각물건명세서·법원 비고	목록 3,6,13 토지 가액은 제시외 건물로 인하여 제한 받는 가액임
매각물건명세서·법원 비고	본건 가설건축물 및 공작물 기호
매각물건명세서·법원 비고	지상 분묘 1기 소재함

등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.

전남 완도군 농지 낙찰 결과

법원 공개 매각 결과로 최근 2년 전남 완도군에서 농지(지분 제외) 45건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 56.3%, 한 건에 평균 1.3명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 39%입니다.

낙찰 한 건(감정가 대비)분기 가운데값분기 낙찰 건수이 농지 최저가

사건	지목	감정가	낙찰가	비율	응찰	매각일
해남지원 2025타경1719	전답	10,227,000원	11,510,000원	113%	1	2026.09.21
해남지원 2025타경50642	전	19,885,600원	14,100,000원	71%	1	2026.08.31
해남지원 2024타경55481	전	3,676,600원	1,296,000원	35%	2	2026.08.24
해남지원 2025타경50769	답	34,895,000원	36,781,000원	105%	3	2026.08.24
해남지원 2024타경55481	전	4,926,600원	876,000원	18%	1	2026.08.24
해남지원 2025타경50442	전	23,221,000원	30,100,000원	130%	1	2026.08.24

전남 완도군의 다른 경매 농지

대야리 757도로 · 2,569㎡(777평)최저가 100,191,000원 (100%)입찰 2026.10.12 · 해남지원전라남도 완도군

내리 248-3대 · 491㎡(149평)최저가 7,791,000원 (45%)입찰 2026.10.12 · 해남지원전라남도 완도군

맹지

충도리 209-2전 · 2,043㎡(618평)최저가 8,512,000원 (45%)입찰 2026.10.12 · 해남지원전라남도 완도군

맹지

우두리 1238전 · 549㎡(166평)최저가 706,000원 (16%)입찰 2026.11.02 · 해남지원전라남도 완도군

정자리 496-1전 · 284㎡(86평)최저가 4,175,000원 (49%)입찰 2026.11.02 · 해남지원전라남도 완도군

맹지

척치리 201전답 · 1,177㎡(356평)최저가 4,861,000원 (70%)입찰 2026.11.02 · 해남지원전라남도 완도군

전남 완도군 경매 농지 15건 모두 보기 →

사진 24장

네 글자 이야기

첫 매도 차익과 단체 대화방

기고만장 氣高萬丈

일이 뜻대로 되어 우쭐하며 뽐내는 기세가 대단하다.

구씨는 오 년 전 산 첫 아파트를 팔아 세금을 내고도 일억 가까이 남겼다. 잔금이 들어온 날 구씨는 동창 단체 대화방에 계좌 화면을 올렸다. 다음 모임에서 구씨는 술잔을 돌리며 자기는 동네 보는 눈이 있다고 큰소리를 쳤다. 그 오 년 사이 금리가 내리며 그 도시 아파트값이 거의 다 함께 올랐다는 이야기는 하지 않았다. 구씨는 대출을 더 받아 다른 지역 아파트 두 채를 계약하겠다고 했다. 모임이 끝날 무렵 한 친구가 그 지역 지난달 실거래 목록을 조용히 휴대전화로 보여 주었지만, 구씨는 화면을 밀어냈다. 택시를 잡으며 다음 달에는 세 채째라고 외치는 구씨의 목소리가 기고만장해 골목을 울렸다.

경매 컨설팅 안내

안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.

20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.

혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈

상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.

변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.