울산지방법원2025타경11339능선 단면
필지 중심에서 동서로 40m 떨어진 곳의 높이(위성 지형 자료, 30m 격자) · 북 183m · 남 175m. 개발행위허가의 평균경사도는 측량으로 따로 정합니다.
찾아가는 길 · 입찰 법원
- 법원
- 울산지방법원
- 사건
- 2025타경11339 부동산임의경매
- 보증금
- 10,873,900원 (최저가의 10%)
- 담당
- 경매2계 · 216-8262/인도명령(216-8698)
- 청구금액
- 323,000,000원
- 경과
- 접수 2025.02.13 · 개시 2025.02.17
소재지 울산광역시 북구 달천동 산166-3 외 1필지 땅콩 필지 정보
산의 성격
해가 잘 드는 쪽으로 기운 산입니다.
동서·남북 40m 높이 차로 셈한 대략값입니다(위성 지형 30m 격자). 법정 평균경사도는 측량으로 정합니다.
조금 마른 산림토양입니다.
물=국가 하천망(브이월드) · 볕·비탈=위성 지형 자료 · 나무=법원 감정평가서 · 흙=산림청 산림입지도.
경사면 3D
높이 1:1 · 기준 바닥 해발 156m · 필지 경계 꼭짓점 14곳 높이(위성 지형 30m 격자)
30m 격자 위성 지형 자료로 그린 대략의 모양입니다. 실제 경사·평균경사도는 측량으로 정합니다.
토지 정보
| 지목(공부) | 임야 · 실제 이용상황 자연림 |
|---|---|
| 면적 | 18,493㎡(5,594평) · 2필지 합계 |
| 용도지역 | 농림지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 부정형 |
| 도로접면 | 맹지 |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 9,355원 ㎡당 2,830원 (+1.1%) 2025년 평당 9,256원 ㎡당 2,800원 (+1.1%) 2024년 평당 9,157원 ㎡당 2,770원 (+0%) 2023년 평당 9,157원 ㎡당 2,770원 (-4.8%) 2022년 평당 9,620원 ㎡당 2,910원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
감정평가서에는 “1.대체로 사다리형 유사지로 남서하향 급경사지의 임야임. 2.동측 임도에 일부 편입부분이 있을 수 있으며 상세는 측량을 요함”라고 적혀 있습니다.
177.0m동 185.0m남 175.0m
필지 중심의 해발은 약 177m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 동쪽이 가장 높고(185m) 서쪽이 가장 낮아(169m) 차이가 약 16m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 농림지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 농림업 진흥과 산림 보전을 위한 지역입니다. 대부분 농업진흥지역이나 보전산지와 겹쳐 일반 건축이 어렵습니다. |
| 보전산지 | 필지 전체 | 산지관리법 | 임업 생산 기능 보전을 위한 산지. 산지전용허가 없이는 건축·개발이 제한되며, 전용이 가능한 시설 범위가 농림어업용·공익용 등으로 한정됨. |
| 임업용산지 | 필지 전체 | 산지관리법 | 임업 생산 기능 보전을 위한 산지. 산지전용허가 없이는 건축·개발이 제한되며, 전용이 가능한 시설 범위가 농림어업용·공익용 등으로 한정됨. |
| 역사문화환경보존지역 | 필지 전체 | 문화재보호법(국가유산기본법) | 문화재 주변 일정 범위에서 건축·형질변경 등 현상변경 시 허가가 필요하며 고도·규모가 제한될 수 있음. |
| 가축사육제한구역 | 필지 일부 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
감정평가서 토지이용계획 기재: “일련번호1 : 농림지역 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 800m 이내 지역)), 역사문화환경보존지역(2023-08-29)(사적48호관문성(1구역)), 보전산지, 임업용산지 일련번호2 : 농림지역 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 1000m 이내 지역)), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 800m 이내 지역)), 역사문화환경보존지역(2023-08-29)(사적48호관문성(1구역)), 보전산지, 임업용산지”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
묘지와 분묘기지권
법원 기록: “분묘의 존부 여부 불분명(분묘가 존재하는 경우에는 분묘기지권 성립 여지 있음)”
남의 땅에 있는 분묘라도 분묘기지권이 성립하면 그 분묘와 주변 땅을 함부로 옮길 수 없습니다. 토지 소유자가 승낙한 분묘, 20년 넘게 평온·공연하게 점유된 분묘(취득시효형), 땅을 팔면서 분묘를 옮기지 않기로 한 경우 등에 성립합니다.
2001년 1월 13일 이후 소유자 승낙 없이 설치된 분묘는 분묘기지권을 주장할 수 없습니다(장사 등에 관한 법률 제27조). 취득시효형 분묘기지권이 인정되더라도 토지 소유자가 지료를 청구하면 그때부터 지료를 내야 합니다(대법원 2021. 4. 29. 선고 2017다228007 전원합의체 판결).
분묘의 설치 시기·연고자·개장 가능 여부에 따라 처리 방법이 달라집니다. 연고자가 없는 분묘는 시·군의 허가와 공고를 거쳐 개장할 수 있습니다.
이 산 둘레 10km
산을 보러 가는 날 같이 들를 만한 곳입니다. 거리는 필지에서 잰 직선거리입니다.
볼거리
- 애니언파크(울산 반려동물 문화센터)약 5.5km
먹거리
- 동해반점중국음식 · 약 4.7km
쉬어 갈 곳
- 자연산 송이버섯 and 풀빌라약 2.9km
길과 장터
- 외동시장약 7.6km
자료: 한국관광공사 TourAPI·행정안전부 지방행정 인허가(음식점·숙박)·전국 가로수길 표준데이터 — 여의주경매법인 고고(GOGO) 여행지도. 영업 여부는 다녀가기 전에 확인하세요.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 달천동 산1** | 임야 | 46,810㎡ | 562,000,000원 | 39,689원 | 12,006원 | 2025-11 |
| 달천동 4** | 임야 | 346㎡ | 282,000,000원 | 2,694,323원 | 815,029원 | 2025-05 |
| 달천동 산1** | 임야 | 58,873㎡ | 70,000,000원 | 3,931원 | 1,189원 | 2024-12 |
| 달천동 산* | 임야 | 4,318㎡ | 208,000,000원 | 159,240원 | 48,170원 | 2024-11 |
| 달천동 9* | 답 | 952㎡ | 240,000,000원 | 833,395원 | 252,101원 | 2026-08 |
| 달천동 5** | 답 | 1,022㎡ | 133,540,000원 | 431,952원 | 130,665원 | 2026-07 |
| 달천동 5** | 답 | 1,002㎡ | 136,460,000원 | 450,210원 | 136,188원 | 2026-07 |
| 달천동 4** | 전 | 1,431㎡ | 606,000,000원 | 1,399,940원 | 423,480원 | 2026-07 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 산은 길·경사·모양에 따라 값 차이가 커서 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 경상북도 경주시 외동읍 녹동리 천마산 정상 남동측 500미터 정도에 소재하며 주변은 산지임. |
|---|---|
| 교통상황 | 임도에 접함. |
| 형태 및 이용상태 | 1.대체로 사다리형 유사지로 남서하향 급경사지의 임야임. 2.동측 임도에 일부 편입부분이 있을 수 있으며 상세는 측량을 요함. |
| 인접 도로상태 | 임야도상 맹지이나 비포장 임도에 접함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 일련번호1 : 농림지역 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 800m 이내 지역)), 역사문화환경보존지역(2023-08-29)(사적48호관문성(1구역)), 보전산지, 임업용산지 일련번호2 : 농림지역 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 1000m 이내 지역)), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 800m 이내 지역)), 역사문화환경보존지역(2023-08-29)(사적48호관문성(1구역)), 보전산지, 임업용산지 |
| 공부와의 차이 | 임야도 면적은 공부면적과 유사하나 수치지적도가 아닌 경우에는 지적면적오차가 있을 수 있으며 지적상세 및 경계확인은 측량을 요하고 평가는 공부면적으로합니다. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 1.임대상황 미상임. 2.일련번호 1 지상에 산림청 임업연구원(현재는 산림과학원으로 변경)에서 설치한 '식생변화 연구 고정시험지'임을 알리는 팻말이 있으며 이에대해 산림과학원 운영지원과에 문의한 바 이 토지에 대한 자료를 찾을 수 없다고 하며 등기사항전부증명서에도 공시된 사항이 없으므 로 토지에 미치는 영향을 고려하지 아니하고 평가를 하였으므로 경매진행 및 응찰시 재확인 바랍니다. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
울산 북구 임야 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 울산 북구에서 임야(지분 제외) 6건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 29.8%, 한 건에 평균 1.8명이 입찰했습니다. 이 임야 최저가는 감정가의 49%입니다.
| 사건 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|
| 울산지방법원 2025타경12038 | 829,512,000원 | 218,950,000원 | 26% | 1 | 2026.10.14 |
| 울산지방법원 2025타경11993 | 86,580,000원 | 31,000,000원 | 36% | 2 | 2026.10.14 |
| 울산지방법원 2025타경11624 | 151,058,000원 | 76,300,000원 | 51% | 1 | 2026.09.22 |
| 울산지방법원 2024타경119721 | 132,594,000원 | 39,500,000원 | 30% | 3 | 2026.07.23 |
| 울산지방법원 2024타경116784 | 111,276,000원 | 7,000,000원 | 6% | 2 | 2026.07.01 |
| 울산지방법원 2024타경119721 | 132,594,000원 | 37,777,000원 | 28% | - | 2026.03.05 |
울산 북구의 다른 경매 임야
사진 15장
자료: 대법원 법원경매정보(매각물건명세서·감정평가서) · 국토교통부 토지특성·토지이용계획·공시지가·토지 실거래가 · 산림청 산림입지도(토양형) · 국가법령정보센터 · 위성 지형 자료. 이 글은 공개 자료를 정리한 것이며 투자 권유가 아닙니다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 임야는 값이 싸 보여도 들어가는 길, 산지 구분, 분묘, 경사가 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 공개 자료를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 산이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 임야와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(임산물·휴양·투자·묘지)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·산지 구분·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가를 함께 정하고, 진입로·분묘 문제를 어떻게 풀지 미리 짭니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.