울산지방법원2026타경10100능선 단면
필지 중심에서 동서로 40m 떨어진 곳의 높이(위성 지형 자료, 30m 격자) · 북 152m · 남 101m. 개발행위허가의 평균경사도는 측량으로 따로 정합니다.
찾아가는 길 · 입찰 법원
- 법원
- 울산지방법원
- 사건
- 2026타경10100 공유물분할을위한경매
- 보증금
- 8,232,000원 (최저가의 10%)
- 담당
- 경매7계 · 052-216-8267
- 청구금액
- 89,280,000원
- 경과
- 접수 2026.01.20 · 개시 2026.01.21
소재지 울산광역시 북구 대안동 산329 땅콩 필지 정보
산의 성격
해가 잘 드는 쪽으로 기운 산입니다.
동서·남북 40m 높이 차로 셈한 대략값입니다(위성 지형 30m 격자). 법정 평균경사도는 측량으로 정합니다.
“부정형의 토지로 남하향의 급경사지이며, 자연림입니다”
물=국가 하천망(브이월드) · 볕·비탈=위성 지형 자료 · 나무=법원 감정평가서 · 흙=산림청 산림입지도.
토지 정보
| 지목(공부) | 임야 · 실제 이용상황 자연림 |
|---|---|
| 면적 | 24,000㎡(7,260평) |
| 용도지역 | 농림지역 |
| 지세(높낮이) | 급경사 |
| 형상(모양) | 부정형 |
| 도로접면 | 맹지 |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 12,397원 ㎡당 3,750원 (+0.8%) 2025년 평당 12,298원 ㎡당 3,720원 (+0%) 2025년 평당 12,298원 ㎡당 3,720원 (+0.8%) 2024년 평당 12,198원 ㎡당 3,690원 (+0%) 2024년 평당 12,198원 ㎡당 3,690원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 급경사입니다. 경사가 심한 땅으로 조사됐습니다. 개발행위허가의 경사도 기준(지자체 조례)에 걸릴 수 있어 측량 확인이 필요합니다.
감정평가서에는 “부정형의 토지로 남하향의 급경사지이며, 자연림입니다”라고 적혀 있습니다.
134.0m동 135.0m남 101.0m
필지 중심의 해발은 약 134m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 북쪽이 가장 높고(152m) 남쪽이 가장 낮아(101m) 차이가 약 51m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 보전관리지역 | 필지 일부 | 국토계획법 | 자연환경 보호를 위해 보전이 필요한 관리지역입니다. 건축 가능한 용도가 좁습니다. |
| 농림지역 | 필지 일부 | 국토계획법 | 농림업 진흥과 산림 보전을 위한 지역입니다. 대부분 농업진흥지역이나 보전산지와 겹쳐 일반 건축이 어렵습니다. |
| 생산관리지역 | 옆에 붙음 | 국토계획법 | 농업·임업 생산을 위해 관리가 필요한 관리지역입니다. 건축 가능한 용도가 계획관리지역보다 좁습니다. |
| 보전산지 | 필지 일부 | 산지관리법 | 임업 생산 기능 보전을 위한 산지. 산지전용허가 없이는 건축·개발이 제한되며, 전용이 가능한 시설 범위가 농림어업용·공익용 등으로 한정됨. |
| 임업용산지 | 필지 일부 | 산지관리법 | 임업 생산 기능 보전을 위한 산지. 산지전용허가 없이는 건축·개발이 제한되며, 전용이 가능한 시설 범위가 농림어업용·공익용 등으로 한정됨. |
| 준보전산지 | 필지 일부 | 산지관리법 | 보전산지 외의 산지로, 상대적으로 산지전용이 용이하나 여전히 전용허가·부담금 절차가 필요. |
| 가축사육제한구역 | 필지 일부 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| 소하천구역 | 옆에 붙음 | 다른 법령 |
감정평가서 토지이용계획 기재: “농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 1000m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 800m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>입니다.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
묘지와 분묘기지권
법원 기록: “1. 목측으로 확인되지 않은 미확인 분묘가 있을 수 있으므로 응찰시 별도 확인 요함”
남의 땅에 있는 분묘라도 분묘기지권이 성립하면 그 분묘와 주변 땅을 함부로 옮길 수 없습니다. 토지 소유자가 승낙한 분묘, 20년 넘게 평온·공연하게 점유된 분묘(취득시효형), 땅을 팔면서 분묘를 옮기지 않기로 한 경우 등에 성립합니다.
2001년 1월 13일 이후 소유자 승낙 없이 설치된 분묘는 분묘기지권을 주장할 수 없습니다(장사 등에 관한 법률 제27조). 취득시효형 분묘기지권이 인정되더라도 토지 소유자가 지료를 청구하면 그때부터 지료를 내야 합니다(대법원 2021. 4. 29. 선고 2017다228007 전원합의체 판결).
분묘의 설치 시기·연고자·개장 가능 여부에 따라 처리 방법이 달라집니다. 연고자가 없는 분묘는 시·군의 허가와 공고를 거쳐 개장할 수 있습니다.
이 산 둘레 10km
산을 보러 가는 날 같이 들를 만한 곳입니다. 거리는 필지에서 잰 직선거리입니다.
볼거리
- 애니언파크(울산 반려동물 문화센터)약 3.7km
먹거리
- 동해반점중국음식 · 약 4.9km
쉬어 갈 곳
- 리오넬과 루이 하우스약 2.3km
길과 장터
- 양남시장약 6km
자료: 한국관광공사 TourAPI·행정안전부 지방행정 인허가(음식점·숙박)·전국 가로수길 표준데이터 — 여의주경매법인 고고(GOGO) 여행지도. 영업 여부는 다녀가기 전에 확인하세요.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 대안동 * | 임야 | 241㎡ | 40,150,000원 | 550,740원 | 166,598원 | 2026-04 |
| 대안동 산2* | 임야 | 5,752㎡ | 382,800,000원 | 220,004원 | 66,551원 | 2026-03 |
| 대안동 산1* | 임야 | 2,083㎡ | 157,500,000원 | 249,958원 | 75,612원 | 2026-03 |
| 대안동 1*** | 임야 | 16㎡ | 5,760,000원 | 1,190,088원 | 360,000원 | 2026-03 |
| 대안동 1** | 임야 | 2,512㎡ | 75,000,000원 | 98,701원 | 29,857원 | 2025-12 |
| 대안동 산1* | 임야 | 4,165㎡ | 200,000,000원 | 158,741원 | 48,019원 | 2025-09 |
| 대안동 산* | 임야 | 6,843㎡ | 250,000,000원 | 120,774원 | 36,534원 | 2025-08 |
| 대안동 산* | 임야 | 2,975㎡ | 110,000,000원 | 122,232원 | 36,975원 | 2025-06 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 산은 길·경사·모양에 따라 값 차이가 커서 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 울산광역시 북구 대안동 소재 "대안마을" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야가 주를 이루고 있습니다. |
|---|---|
| 교통상황 | 임야로서의 통행사정은 보통인 편입니다. |
| 형태 및 이용상태 | 부정형의 토지로 남하향의 급경사지이며, 자연림입니다. |
| 인접 도로상태 | 지적도상 맹지입니다. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 1000m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 800m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>입니다. |
| 공부와의 차이 | 없습니다. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 임대관계는 미상이며, 기타 본건 토지는 토지이용계획확인서상 ‘농림지역, 보전관리지역’의 양 용도지역에 걸치는 토지이나 ‘보전관리지역’이 전체에서 차지하는 비율이 낮아 ‘농림지역’을 기준하여 감정평가하되, ‘보전관리지역’ 부분을 감안하여 토지를 감정평가하였으며, 본건 토지는 수풀이 우거진 광범위의 자연림으로 연고 미상의 분묘가 소재할 수도 있으니 경매 입찰시 재확인을 요하고, 본건 토지상에 자생하는 수목은 경제적 가치가 희박하고 일반적인 거래관행에 비추어 토지에 포함하여 감정평가하였습니다. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
울산 북구 임야 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 울산 북구에서 임야(지분 제외) 4건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 29.8%, 한 건에 평균 2명이 입찰했습니다. 이 임야 최저가는 감정가의 34%입니다.
| 사건 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|
| 울산지방법원 2025타경11624 | 151,058,000원 | 76,300,000원 | 51% | 1 | 2026.09.22 |
| 울산지방법원 2024타경119721 | 132,594,000원 | 39,500,000원 | 30% | 3 | 2026.07.23 |
| 울산지방법원 2024타경116784 | 111,276,000원 | 7,000,000원 | 6% | 2 | 2026.07.01 |
| 울산지방법원 2024타경119721 | 132,594,000원 | 37,777,000원 | 28% | - | 2026.03.05 |
울산 북구의 다른 경매 임야
가대동 산47-13
울산광역시 북구 · 개발제한구역
최저가 29,697,000원 (34%)
입찰 2026.10.14 · 울산지방법원
구유동 산4-1
울산광역시 북구 · 개발제한구역
최저가 199,166,000원 (24%)
입찰 2026.10.14 · 울산지방법원
매곡동 산145-3
울산광역시 북구 · 자연녹지지역
최저가 25,287,000원 (4%)
입찰 2026.10.15 · 울산지방법원
달천동 산166-3
울산광역시 북구 · 농림지역
최저가 108,739,000원 (49%)
입찰 2026.10.22 · 울산지방법원
무룡동 산66-8
울산광역시 북구 · 농림지역
최저가 162,999,000원 (49%)
입찰 2026.10.27 · 울산지방법원
매곡동 산18
울산광역시 북구 · 농림지역
최저가 295,450,000원 (24%)
입찰 2026.11.11 · 울산지방법원
사진 6장
자료: 대법원 법원경매정보(매각물건명세서·감정평가서) · 국토교통부 토지특성·토지이용계획·공시지가·토지 실거래가 · 산림청 산림입지도(토양형) · 국가법령정보센터 · 위성 지형 자료. 이 글은 공개 자료를 정리한 것이며 투자 권유가 아닙니다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 임야는 값이 싸 보여도 들어가는 길, 산지 구분, 분묘, 경사가 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 공개 자료를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 산이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 임야와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(임산물·휴양·투자·묘지)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·산지 구분·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가를 함께 정하고, 진입로·분묘 문제를 어떻게 풀지 미리 짭니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.