울산지방법원2025타경11870능선 단면
필지 중심에서 동서로 40m 떨어진 곳의 높이(위성 지형 자료, 30m 격자) · 북 120m · 남 107m. 개발행위허가의 평균경사도는 측량으로 따로 정합니다.
찾아가는 길 · 입찰 법원
- 법원
- 울산지방법원
- 사건
- 2025타경11870 부동산임의경매
- 보증금
- 8,086,600원 (최저가의 10%)
- 담당
- 경매3계 · 052-216-8263(구내:8263)
- 청구금액
- 161,157,259원
- 경과
- 접수 2025.05.23 · 개시 2025.05.26
소재지 울산광역시 울주군 삼동면 하잠리 1223-7 외 2필지 땅콩 필지 정보
산의 성격
해가 잘 드는 쪽으로 기운 산입니다.
동서·남북 40m 높이 차로 셈한 대략값입니다(위성 지형 30m 격자). 법정 평균경사도는 측량으로 정합니다.
“(1)(2)토지는 사다리형의 급경사의 자연림상태임. (3)토지는 자루형의 토지로 남측 일부는 평탄하게 조성된 상태이나 북측부분은 자연림상태입니다”
조금 마른 산림토양입니다.
물=국가 하천망(브이월드) · 볕·비탈=위성 지형 자료 · 나무=법원 감정평가서 · 흙=산림청 산림입지도.
경사면 3D
높이 1:1 · 기준 바닥 해발 109m · 필지 경계 꼭짓점 5곳 높이(위성 지형 30m 격자)
30m 격자 위성 지형 자료로 그린 대략의 모양입니다. 실제 경사·평균경사도는 측량으로 정합니다.
토지 정보
| 지목(공부) | 임야 · 실제 이용상황 자연림 |
|---|---|
| 면적 | 7,367㎡(2,229평) · 3필지 합계 |
| 용도지역 | 농림지역 |
| 지세(높낮이) | 급경사 |
| 형상(모양) | 사다리형 |
| 도로접면 | 맹지 |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 5,950원 ㎡당 1,800원 (+4%) 2025년 평당 5,719원 ㎡당 1,730원 (+0.6%) 2024년 평당 5,686원 ㎡당 1,720원 (-1.1%) 2023년 평당 5,752원 ㎡당 1,740원 (-7.4%) 2022년 평당 6,215원 ㎡당 1,880원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 급경사입니다. 경사가 심한 땅으로 조사됐습니다. 개발행위허가의 경사도 기준(지자체 조례)에 걸릴 수 있어 측량 확인이 필요합니다.
감정평가서에는 “(1)(2)토지는 사다리형의 급경사의 자연림상태임. (3)토지는 자루형의 토지로 남측 일부는 평탄하게 조성된 상태이나 북측부분은 자연림상태입니다”라고 적혀 있습니다.
112.0m동 109.0m남 107.0m
필지 중심의 해발은 약 112m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 서쪽이 가장 높고(121m) 남쪽이 가장 낮아(107m) 차이가 약 14m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 농림지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 농림업 진흥과 산림 보전을 위한 지역입니다. 대부분 농업진흥지역이나 보전산지와 겹쳐 일반 건축이 어렵습니다. |
| 가축사육제한구역 | 필지 전체 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| 임업용산지 | 필지 전체 | 산지관리법 | 임업 생산 기능 보전을 위한 산지. 산지전용허가 없이는 건축·개발이 제한되며, 전용이 가능한 시설 범위가 농림어업용·공익용 등으로 한정됨. |
| 보전산지 | 필지 전체 | 산지관리법 | 임업 생산 기능 보전을 위한 산지. 산지전용허가 없이는 건축·개발이 제한되며, 전용이 가능한 시설 범위가 농림어업용·공익용 등으로 한정됨. |
| 공장설립승인지역 | 필지 전체 | 다른 법령 |
감정평가서 토지이용계획 기재: “(1,2)토지: 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역(2호) (3)토지: 농림지역,생산관리지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역(2호)”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 산 둘레 10km
산을 보러 가는 날 같이 들를 만한 곳입니다. 거리는 필지에서 잰 직선거리입니다.
볼거리
- 울산울주도서관약 3.8km
먹거리
- 공원불고기로스구이 · 약 4.9km
쉬어 갈 곳
- 호반펜션&가든약 2km
길과 장터
- 언양종합상가시장약 4.7km
자료: 한국관광공사 TourAPI·행정안전부 지방행정 인허가(음식점·숙박)·전국 가로수길 표준데이터 — 여의주경매법인 고고(GOGO) 여행지도. 영업 여부는 다녀가기 전에 확인하세요.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하잠리 7** | 임야 | 235㎡ | 35,000,000원 | 492,353원 | 148,936원 | 2026-07 |
| 하잠리 산3** | 임야 | 4,314㎡ | 50,040,000원 | 38,344원 | 11,599원 | 2025-07 |
| 하잠리 2** | 묘지 | 434㎡ | 50,000,000원 | 380,851원 | 115,207원 | 2026-03 |
| 하잠리 1*** | 전 | 618㎡ | 56,100,000원 | 300,091원 | 90,777원 | 2025-08 |
| 하잠리 1*** | 답 | 536㎡ | 24,200,000원 | 149,254원 | 45,149원 | 2025-05 |
| 하잠리 1*** | 답 | 1,293㎡ | 58,380,000원 | 149,260원 | 45,151원 | 2025-05 |
| 하잠리 1*** | 답 | 1,359㎡ | 61,360,000원 | 149,260원 | 45,151원 | 2025-05 |
| 하잠리 1*** | 답 | 2,681㎡ | 121,060,000원 | 149,273원 | 45,155원 | 2025-05 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 산은 길·경사·모양에 따라 값 차이가 커서 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본 평가대상토지는 울산광역시 울주군 삼동면 하잠리소재 '삼동면행정복지센타' 서측 근거리에 위치하며 본건 주위는 자연림상태의 임야이나 도로변으로 소규모공장, 축사등으로 형성되어 있읍니다. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건(3)까지 차량출입이 가능하며 ,본건(1,2)는 맹지상태로 제반교통여건은 보통정도입니다. |
| 형태 및 이용상태 | (1)(2)토지는 사다리형의 급경사의 자연림상태임. (3)토지는 자루형의 토지로 남측 일부는 평탄하게 조성된 상태이나 북측부분은 자연림상태입니다. |
| 인접 도로상태 | (1)(2) 토지 : 맹지임. (3)토지 : 남측으로 폭약6미터정도의 세멘포장도로와 접함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | (1,2)토지: 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역(2호) (3)토지: 농림지역,생산관리지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 공장설립승인지역(2호) |
| 공부와의 차이 | 없 음. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 임대관계 미상임. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
울산 울주군 임야 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 울산 울주군에서 임야(지분 제외) 20건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 27.4%, 한 건에 평균 1.5명이 입찰했습니다. 이 임야 최저가는 감정가의 34%입니다.
| 사건 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|
| 울산지방법원 2025타경1100 | 34,812,000원 | 5,500,000원 | 16% | 2 | 2026.10.14 |
| 울산지방법원 2025타경1495 | 351,903,000원 | 465,000,000원 | 132% | 1 | 2026.10.14 |
| 울산지방법원 2025타경12822 | 147,560,000원 | 62,666,000원 | 42% | 2 | 2026.10.13 |
| 울산지방법원 2025타경1441 | 1,287,195,000원 | 522,780,000원 | 41% | 1 | 2026.09.30 |
| 울산지방법원 2025타경732 | 25,812,000원 | 4,310,000원 | 17% | 1 | 2026.09.10 |
| 울산지방법원 2025타경12162 | 127,472,000원 | 67,150,000원 | 53% | 2 | 2026.09.08 |
울산 울주군의 다른 경매 임야
구미리 산230-1
울산광역시 울주군 · 자연녹지지역
최저가 66,904,000원 (34%)
입찰 2026.10.20 · 울산지방법원
길천리 1127
울산광역시 울주군 · 자연녹지지역
최저가 11,684,000원 (8%)
입찰 2026.10.21 · 울산지방법원
삼광리 산157-2
울산광역시 울주군 · 생산관리지역
최저가 743,437,000원 (100%)
입찰 2026.10.21 · 울산지방법원
보은리 산148
울산광역시 울주군 · 농림지역
최저가 54,084,000원 (34%)
입찰 2026.10.21 · 울산지방법원
천전리 산43-9
울산광역시 울주군 · 자연녹지지역
최저가 117,998,000원 (49%)
입찰 2026.10.21 · 울산지방법원
월평리 산144-4
울산광역시 울주군 · 농림지역
최저가 59,729,000원 (49%)
입찰 2026.10.21 · 울산지방법원
사진 10장
자료: 대법원 법원경매정보(매각물건명세서·감정평가서) · 국토교통부 토지특성·토지이용계획·공시지가·토지 실거래가 · 산림청 산림입지도(토양형) · 국가법령정보센터 · 위성 지형 자료. 이 글은 공개 자료를 정리한 것이며 투자 권유가 아닙니다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 임야는 값이 싸 보여도 들어가는 길, 산지 구분, 분묘, 경사가 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 공개 자료를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 산이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 임야와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(임산물·휴양·투자·묘지)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·산지 구분·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가를 함께 정하고, 진입로·분묘 문제를 어떻게 풀지 미리 짭니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.