울산지방법원2025타경12162능선 단면
필지 중심에서 동서로 40m 떨어진 곳의 높이(위성 지형 자료, 30m 격자) · 북 136m · 남 143m. 개발행위허가의 평균경사도는 측량으로 따로 정합니다.
찾아가는 길 · 입찰 법원
- 법원
- 울산지방법원
- 사건
- 2025타경12162 부동산임의경매
- 보증금
- 5,027,500원 (최저가의 10%)
- 담당
- 경매4계 · 052-216-8264(구내:8264)
- 청구금액
- 318,103,390원
- 경과
- 접수 2025.07.14 · 개시 2025.07.16
소재지 울산광역시 울주군 서생면 화산리 산23-3 외 3필지 땅콩 필지 정보
산의 성격
해가 덜 드는 쪽으로 기운 산입니다. 습기가 오래 남습니다.
동서·남북 40m 높이 차로 셈한 대략값입니다(위성 지형 30m 격자). 법정 평균경사도는 측량으로 정합니다.
물=국가 하천망(브이월드) · 볕·비탈=위성 지형 자료 · 나무=법원 감정평가서 · 흙=산림청 산림입지도.
경사면 3D
높이 1:1 · 기준 바닥 해발 137m · 필지 경계 꼭짓점 8곳 높이(위성 지형 30m 격자)
30m 격자 위성 지형 자료로 그린 대략의 모양입니다. 실제 경사·평균경사도는 측량으로 정합니다.
토지 정보
| 지목(공부) | 임야 · 실제 이용상황 자연림 |
|---|---|
| 면적 | 1,566㎡(474평) · 4필지 합계 |
| 용도지역 | 보전녹지지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 부정형 |
| 도로접면 | 맹지 |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 24,794원 ㎡당 7,500원 (+2.3%) 2025년 평당 24,232원 ㎡당 7,330원 (+0%) 2025년 평당 24,232원 ㎡당 7,330원 (+0.7%) 2024년 평당 24,066원 ㎡당 7,280원 (+0%) 2024년 평당 24,066원 ㎡당 7,280원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
감정평가서에는 “기호(1~11): 북동측 하향 경사지대에 위치한 사다리형 및 부정형 토지로서 토지임야 및 일부 임도(기호8,10)임”라고 적혀 있습니다.
139.0m동 137.0m남 143.0m
필지 중심의 해발은 약 139m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 서쪽이 가장 높고(145m) 북쪽이 가장 낮아(136m) 차이가 약 9m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 보전녹지지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 도시의 자연환경·경관을 보전하는 녹지지역입니다. 개발이 가장 엄격하게 제한되는 녹지입니다. |
| 도시지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 도시지역(주거·상업·공업·녹지)입니다. 실제 건축 기준은 아래 세부 용도지역(○○녹지지역 등)을 따릅니다. |
| 보전산지 | 필지 전체 | 산지관리법 | 임업 생산 기능 보전을 위한 산지. 산지전용허가 없이는 건축·개발이 제한되며, 전용이 가능한 시설 범위가 농림어업용·공익용 등으로 한정됨. |
| 공익용산지 | 필지 전체 | 산지관리법 | 재해방지·수원보호·자연생태 보전 등 공익 목적의 산지로, 임업용산지보다 전용 제한이 더 엄격함. |
| 가축사육제한구역 | 필지 전체 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
감정평가서 토지이용계획 기재: “기호(1,2,6,7,8,9,10,11): 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종),공익용산지(2021-06-10) ,보전산지(2021-06-10). 기호(3,5): 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종),가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종),공익용산지(2021-06-10) ,보전산지(2021-06-10). 기호(4): 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16…”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 산 둘레 10km
산을 보러 가는 날 같이 들를 만한 곳입니다. 거리는 필지에서 잰 직선거리입니다.
볼거리
- 국립대운산치유의숲약 3.1km
먹거리
- 텃밭돌솥밥 · 모범음식점 · 약 4.8km
쉬어 갈 곳
- 카페야야와바투in대룡약 1.2km
길과 장터
- 덕신2차시장약 6.4km
자료: 한국관광공사 TourAPI·행정안전부 지방행정 인허가(음식점·숙박)·전국 가로수길 표준데이터 — 여의주경매법인 고고(GOGO) 여행지도. 영업 여부는 다녀가기 전에 확인하세요.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 화산리 산1** | 임야 | 882㎡ | 121,000,000원 | 453,516원 | 137,188원 | 2026-04 |
| 화산리 산1** | 임야 | 1,098㎡ | 175,000,000원 | 526,882원 | 159,381원 | 2026-04 |
| 화산리 산1** | 임야 | 754㎡ | 104,000,000원 | 455,972원 | 137,931원 | 2026-04 |
| 화산리 산9* | 임야 | 331㎡ | 35,000,000원 | 349,555원 | 105,740원 | 2025-12 |
| 화산리 산* | 임야 | 304㎡ | 50,000,000원 | 543,718원 | 164,474원 | 2025-11 |
| 화산리 산6* | 임야 | 1,670㎡ | 150,000,000원 | 296,927원 | 89,820원 | 2025-05 |
| 화산리 1** | 임야 | 13㎡ | 790,000원 | 200,890원 | 60,769원 | 2025-01 |
| 화산리 1** | 임야 | 567㎡ | 34,300,000원 | 199,981원 | 60,494원 | 2025-01 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 산은 길·경사·모양에 따라 값 차이가 커서 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 울산광역시 울주군 서생면 화산리 소재 ""마근저수지"" 북서측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 임야, 농경지, 전원주택 등으로 형성되어 있음. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건 일부까지 차량접근이 가능하며 시외곽에 위치하여 대중교통사정은 다소 불편한 편임. |
| 형태 및 이용상태 | 기호(1~11): 북동측 하향 경사지대에 위치한 사다리형 및 부정형 토지로서 토지임야 및 일부 임도(기호8,10)임. 기호(12,13,14): 북동측 하향 경사지대에 위치한 부정형 토지로서 묵답임. |
| 인접 도로상태 | 기호(1,5,10): 북서측으로 임도에 접함. 기호(2,3,4,6,7,12,13,14): 맹지임. 기호(8): 남서측으로 폭 약 6미터의 콘크리트 포장도로에 접함. 기호(9,11): 남서측으로 폭 약 6미터의 콘크리트 포장도로와 접하나 단차로 인해 직접적인 접근은 어려움. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 기호(1,2,6,7,8,9,10,11): 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종),공익용산지(2021-06-10) ,보전산지(2021-06-10). 기호(3,5): 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종),가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종),공익용산지(2021-06-10) ,보전산지(2021-06-10). 기호(4): 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종),가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종),가축사육제한구역(2025 -… |
| 공부와의 차이 | 없음. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 가. 임대관계 미상임. 나. 기타사항 본건 각 토지의 정확한 지적경계 및 위치확인은 측량이 필요할 것으로 판단됨. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
울산 울주군 임야 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 울산 울주군에서 임야(지분 제외) 17건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 25.6%, 한 건에 평균 1.4명이 입찰했습니다. 이 임야 최저가는 감정가의 34%입니다.
| 사건 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|
| 울산지방법원 2025타경1441 | 1,287,195,000원 | 522,780,000원 | 41% | 1 | 2026.09.30 |
| 울산지방법원 2025타경732 | 25,812,000원 | 4,310,000원 | 17% | 1 | 2026.09.10 |
| 울산지방법원 2025타경12162 | 127,472,000원 | 67,150,000원 | 53% | 2 | 2026.09.08 |
| 울산지방법원 2025타경11310 | 1,132,362,000원 | 135,000,000원 | 12% | 2 | 2026.08.19 |
| 울산지방법원 2025타경1648 | 160,160,000원 | 65,015,000원 | 41% | 1 | 2026.08.19 |
| 울산지방법원 2025타경906 | 38,936,000원 | 9,880,000원 | 25% | 1 | 2026.07.28 |
울산 울주군의 다른 경매 임야
은현리 산153-2
울산광역시 울주군 · 농림지역
최저가 4,096,000원 (12%)
입찰 2026.10.14 · 울산지방법원
대송리 산60-9
울산광역시 울주군 · 보전녹지지역
최저가 246,332,000원 (70%)
입찰 2026.10.14 · 울산지방법원
89평덕신리 572-6
울산광역시 울주군 · 제2종일반주거지역
최저가 236,670,000원 (70%)
입찰 2026.10.14 · 울산지방법원
보은리 산186-4
울산광역시 울주군 · 농림지역
최저가 9,260,000원 (100%)
입찰 2026.10.14 · 울산지방법원
직동리 산7-8
울산광역시 울주군 · 자연녹지지역
최저가 674,571,600원 (100%)
입찰 2026.10.14 · 울산지방법원
봉계리 산196
울산광역시 울주군 · 농림지역
최저가 137,233,000원 (100%)
입찰 2026.10.14 · 울산지방법원
사진 19장
자료: 대법원 법원경매정보(매각물건명세서·감정평가서) · 국토교통부 토지특성·토지이용계획·공시지가·토지 실거래가 · 산림청 산림입지도(토양형) · 국가법령정보센터 · 위성 지형 자료. 이 글은 공개 자료를 정리한 것이며 투자 권유가 아닙니다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 임야는 값이 싸 보여도 들어가는 길, 산지 구분, 분묘, 경사가 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 공개 자료를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 산이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 임야와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(임산물·휴양·투자·묘지)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·산지 구분·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가를 함께 정하고, 진입로·분묘 문제를 어떻게 풀지 미리 짭니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.