울산지방법원2025타경1608능선 단면
필지 중심에서 동서로 40m 떨어진 곳의 높이(위성 지형 자료, 30m 격자) · 북 138m · 남 115m. 개발행위허가의 평균경사도는 측량으로 따로 정합니다.
찾아가는 길 · 입찰 법원
- 법원
- 울산지방법원
- 사건
- 2025타경1608 공유물분할을위한경매(부동산)
- 보증금
- 67,457,160원 (최저가의 10%)
- 담당
- 경매4계 · 052-216-8264(구내:8264)
- 경과
- 접수 2025.12.08 · 개시 2025.12.09
소재지 울산광역시 울주군 언양읍 직동리 산7-8 땅콩 필지 정보
산의 성격
지방2급하천 · 필지에서 500m 안에 흐릅니다(국가 하천망).
해가 잘 드는 쪽으로 기운 산입니다.
동서·남북 40m 높이 차로 셈한 대략값입니다(위성 지형 30m 격자). 법정 평균경사도는 측량으로 정합니다.
“부정형의 토지이며, 자연림임”
조금 마른 산림토양입니다.
물=국가 하천망(브이월드) · 볕·비탈=위성 지형 자료 · 나무=법원 감정평가서 · 흙=산림청 산림입지도.
경사면 3D
높이 1:1 · 기준 바닥 해발 113m · 필지 경계 꼭짓점 26곳 높이(위성 지형 30m 격자)
30m 격자 위성 지형 자료로 그린 대략의 모양입니다. 실제 경사·평균경사도는 측량으로 정합니다.
토지 정보
| 지목(공부) | 임야 · 실제 이용상황 자연림 |
|---|---|
| 면적 | 8,147㎡(2,464평) |
| 용도지역 | 자연녹지지역 |
| 지세(높낮이) | 급경사 |
| 형상(모양) | 부정형 |
| 도로접면 | 맹지 |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 29,256원 ㎡당 8,850원 (+3.3%) 2025년 평당 28,331원 ㎡당 8,570원 (+2.1%) 2024년 평당 27,736원 ㎡당 8,390원 (-1.1%) 2023년 평당 28,033원 ㎡당 8,480원 (-6.6%) 2022년 평당 30,017원 ㎡당 9,080원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 급경사입니다. 경사가 심한 땅으로 조사됐습니다. 개발행위허가의 경사도 기준(지자체 조례)에 걸릴 수 있어 측량 확인이 필요합니다.
125.0m동 131.0m남 115.0m
필지 중심의 해발은 약 125m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 북쪽이 가장 높고(138m) 남쪽이 가장 낮아(115m) 차이가 약 23m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 도시지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 도시지역(주거·상업·공업·녹지)입니다. 실제 건축 기준은 아래 세부 용도지역(○○녹지지역 등)을 따릅니다. |
| 자연녹지지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 녹지를 보전하되 불가피한 경우 제한적으로 개발을 허용하는 지역입니다. 건폐율이 낮아(시행령 20% 이하) 큰 건물은 어렵습니다. |
| 가축사육제한구역 | 필지 일부 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| 농업보호구역 | 옆에 붙음 | 농지법 | 농업진흥구역의 용수원 확보·환경 보호를 위한 구역. 진흥구역보다는 완화되어 일부 시설·소규모 개발이 허용됨. |
감정평가서 토지이용계획 기재: “도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
묘지와 분묘기지권
법원 기록: “”
남의 땅에 있는 분묘라도 분묘기지권이 성립하면 그 분묘와 주변 땅을 함부로 옮길 수 없습니다. 토지 소유자가 승낙한 분묘, 20년 넘게 평온·공연하게 점유된 분묘(취득시효형), 땅을 팔면서 분묘를 옮기지 않기로 한 경우 등에 성립합니다.
2001년 1월 13일 이후 소유자 승낙 없이 설치된 분묘는 분묘기지권을 주장할 수 없습니다(장사 등에 관한 법률 제27조). 취득시효형 분묘기지권이 인정되더라도 토지 소유자가 지료를 청구하면 그때부터 지료를 내야 합니다(대법원 2021. 4. 29. 선고 2017다228007 전원합의체 판결).
분묘의 설치 시기·연고자·개장 가능 여부에 따라 처리 방법이 달라집니다. 연고자가 없는 분묘는 시·군의 허가와 공고를 거쳐 개장할 수 있습니다.
이 산 둘레 10km
산을 보러 가는 날 같이 들를 만한 곳입니다. 거리는 필지에서 잰 직선거리입니다.
볼거리
- 오영수문학관약 3.2km
먹거리
- 언양한우불고기한우불고기 · 약 3.6km
쉬어 갈 곳
- 54게스트하우스약 2.5km
길과 장터
- 언양알프스시장약 3.7km
자료: 한국관광공사 TourAPI·행정안전부 지방행정 인허가(음식점·숙박)·전국 가로수길 표준데이터 — 여의주경매법인 고고(GOGO) 여행지도. 영업 여부는 다녀가기 전에 확인하세요.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 직동리 1*** | 임야 | 489㎡ | 4,210,000원 | 28,460원 | 8,609원 | 2025-11 |
| 직동리 1*** | 임야 | 56㎡ | 390,000원 | 23,022원 | 6,964원 | 2025-11 |
| 직동리 1*** | 임야 | 28㎡ | 200,000원 | 23,613원 | 7,143원 | 2025-11 |
| 직동리 8** | 답 | 873㎡ | 105,000,000원 | 397,605원 | 120,275원 | 2026-06 |
| 직동리 6** | 답 | 637㎡ | 95,000,000원 | 493,017원 | 149,137원 | 2026-05 |
| 직동리 9** | 도로 | 116㎡ | 21,000,000원 | 598,462원 | 181,034원 | 2026-03 |
| 직동리 3** | 대 | 566㎡ | 481,000,000원 | 2,809,345원 | 849,823원 | 2026-02 |
| 직동리 8** | 전 | 390㎡ | 70,000,000원 | 593,348원 | 179,487원 | 2025-12 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 산은 길·경사·모양에 따라 값 차이가 커서 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 대상물건은 울산광역시 울주군 언양읍 직동리 소재 '신화마을' 북측 근거리에 위치하며, 주위는 임야, 농경지 등으로 형성되어 있음. |
|---|---|
| 교통상황 | 대상물건 인근까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통사정 보통임. |
| 형태 및 이용상태 | 부정형의 토지이며, 자연림임. |
| 인접 도로상태 | 남측으로 세로(불)에 접함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 300m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 임대관계:미상임. 기타: 대상토지 상에 수기의 분묘가 소재하는 것으로 확인되었으나, 활잡목이 무성한 부분은 미확인 분묘가 존재할 수 있으니 정확한 분묘의 소재, 위치 등 소재 파악은 별도의 재확인이 필요할 것으로 사료되며, 분묘의 소재로 인하여 소유권 행사에 제한을 받는 경우의 가액을 토지 감정평가명세표 하단에 별도 기재하였으니 참고하시기 바람. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
울산 울주군 임야 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 울산 울주군에서 임야(지분 제외) 17건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 25.6%, 한 건에 평균 1.4명이 입찰했습니다. 이 임야 최저가는 감정가의 100%입니다.
| 사건 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|
| 울산지방법원 2025타경1441 | 1,287,195,000원 | 522,780,000원 | 41% | 1 | 2026.09.30 |
| 울산지방법원 2025타경732 | 25,812,000원 | 4,310,000원 | 17% | 1 | 2026.09.10 |
| 울산지방법원 2025타경12162 | 127,472,000원 | 67,150,000원 | 53% | 2 | 2026.09.08 |
| 울산지방법원 2025타경1648 | 160,160,000원 | 65,015,000원 | 41% | 1 | 2026.08.19 |
| 울산지방법원 2025타경11310 | 1,132,362,000원 | 135,000,000원 | 12% | 2 | 2026.08.19 |
| 울산지방법원 2025타경906 | 38,936,000원 | 9,880,000원 | 25% | 1 | 2026.07.28 |
울산 울주군의 다른 경매 임야
305평은현리 193-54
울산광역시 울주군 · 계획관리지역
최저가 33,849,000원 (24%)
입찰 2026.10.13 · 울산지방법원
144평상천리 163
울산광역시 울주군 · 자연녹지지역
최저가 50,613,000원 (34%)
입찰 2026.10.13 · 울산지방법원
강양리 산52
울산광역시 울주군 · 자연녹지지역
최저가 81,559,000원 (70%)
입찰 2026.10.13 · 울산지방법원
은현리 산153-2
울산광역시 울주군 · 농림지역
최저가 4,096,000원 (12%)
입찰 2026.10.14 · 울산지방법원
대송리 산60-9
울산광역시 울주군 · 보전녹지지역
최저가 246,332,000원 (70%)
입찰 2026.10.14 · 울산지방법원
89평덕신리 572-6
울산광역시 울주군 · 제2종일반주거지역
최저가 236,670,000원 (70%)
입찰 2026.10.14 · 울산지방법원
사진 15장
자료: 대법원 법원경매정보(매각물건명세서·감정평가서) · 국토교통부 토지특성·토지이용계획·공시지가·토지 실거래가 · 산림청 산림입지도(토양형) · 국가법령정보센터 · 위성 지형 자료. 이 글은 공개 자료를 정리한 것이며 투자 권유가 아닙니다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 임야는 값이 싸 보여도 들어가는 길, 산지 구분, 분묘, 경사가 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 공개 자료를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 산이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 임야와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(임산물·휴양·투자·묘지)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·산지 구분·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가를 함께 정하고, 진입로·분묘 문제를 어떻게 풀지 미리 짭니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.