의정부지방법원2025타경2326능선 단면
필지 중심에서 동서로 40m 떨어진 곳의 높이(위성 지형 자료, 30m 격자) · 북 162m · 남 170m. 개발행위허가의 평균경사도는 측량으로 따로 정합니다.
찾아가는 길 · 입찰 법원
- 법원
- 의정부지방법원
- 사건
- 2025타경2326 부동산강제경매
- 보증금
- 28,466,300원 (최저가의 10%)
- 담당
- 경매5계 · 031-828-0328(배당지원 0399)
- 청구금액
- 10,000,000원
- 경과
- 접수 2025.06.11 · 개시 2025.06.13
소재지 경기도 양주시 장흥면 석현리 산167 땅콩 필지 정보
산의 성격
지방2급하천 · 필지에서 500m 안에 흐릅니다(국가 하천망).
해가 덜 드는 쪽으로 기운 산입니다. 습기가 오래 남습니다.
동서·남북 40m 높이 차로 셈한 대략값입니다(위성 지형 30m 격자). 법정 평균경사도는 측량으로 정합니다.
“대체로 부정형의 완경사지이고, 자연림 상태임”
물기가 적고 마른 산림토양입니다.
물=국가 하천망(브이월드) · 볕·비탈=위성 지형 자료 · 나무=법원 감정평가서 · 흙=산림청 산림입지도.
경사면 3D
높이 1:1 · 기준 바닥 해발 135m · 필지 경계 꼭짓점 17곳 높이(위성 지형 30m 격자)
30m 격자 위성 지형 자료로 그린 대략의 모양입니다. 실제 경사·평균경사도는 측량으로 정합니다.
토지 정보
| 지목(공부) | 임야 · 실제 이용상황 자연림 |
|---|---|
| 면적 | 14,560㎡(4,404평) |
| 용도지역 | 보전관리지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 사다리형 |
| 도로접면 | 맹지 |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 46,281원 ㎡당 14,000원 (-0.7%) 2025년 평당 46,612원 ㎡당 14,100원 (-0.7%) 2024년 평당 46,942원 ㎡당 14,200원 (-2.7%) 2023년 평당 48,265원 ㎡당 14,600원 (+4.3%) 2022년 평당 46,281원 ㎡당 14,000원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
감정평가서에는 “대체로 부정형의 완경사지이고, 자연림 상태임”라고 적혀 있습니다.
174.0m동 165.0m남 170.0m
필지 중심의 해발은 약 174m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 서쪽이 가장 높고(181m) 북쪽이 가장 낮아(162m) 차이가 약 19m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 관광ㆍ휴양개발진흥지구 | 필지 일부 | 용도지구 | 특정 기능(주거·산업유통·관광휴양 등) 개발·정비를 촉진하기 위한 지구로, 해당 목적 개발이 권장·완화됨. |
| 지구단위계획구역 | 필지 일부 | 국토계획법 | 체계적 개발·관리를 위해 건축물 용도·규모·배치 등이 지구단위계획으로 별도 규정됨. |
| 계획관리지역 | 필지 일부 | 국토계획법 | 도시지역 편입이 예상되거나 제한적 개발이 가능한 관리지역입니다. 관리지역 가운데 건축 선택지가 가장 넓습니다. |
| 보전관리지역 | 필지 일부 | 국토계획법 | 자연환경 보호를 위해 보전이 필요한 관리지역입니다. 건축 가능한 용도가 좁습니다. |
| 중로3류(폭 12m~15m) | 필지 일부 | 국토계획법(도시·군계획시설) | 도시계획도로(예정)입니다. 도로가 실제로 나면 걸린 부분은 토지보상법에 따라 보상을 받고 도로로 편입되고, 남는 땅은 새 도로에 붙게 됩니다. 길이 좋아지는 만큼 땅의 쓰임새와 값이 올라가는 요인입니다. 개설 전까지 걸린 부분에는 건물을 짓지 않습니다(국토계획법 제64조). |
| 소로2류(폭 8m~10m) | 필지 일부 | 국토계획법(도시·군계획시설) | 도시계획도로(예정)입니다. 도로가 실제로 나면 걸린 부분은 토지보상법에 따라 보상을 받고 도로로 편입되고, 남는 땅은 새 도로에 붙게 됩니다. 길이 좋아지는 만큼 땅의 쓰임새와 값이 올라가는 요인입니다. 개설 전까지 걸린 부분에는 건물을 짓지 않습니다(국토계획법 제64조). |
| 성장관리계획구역 | 필지 일부 | 국토계획법 제75조의2 | 난개발이 우려되는 곳에 기반시설·건축물 배치 기준을 정해 둔 구역입니다. 건축할 때 성장관리계획에 맞춰야 합니다. |
| 소하천 | 필지 일부 | 국토계획법 | |
| 농림지역 | 옆에 붙음 | 국토계획법 | 농림업 진흥과 산림 보전을 위한 지역입니다. 대부분 농업진흥지역이나 보전산지와 겹쳐 일반 건축이 어렵습니다. |
| 준보전산지 | 필지 전체 | 산지관리법 | 보전산지 외의 산지로, 상대적으로 산지전용이 용이하나 여전히 전용허가·부담금 절차가 필요. |
| 성장관리권역 | 필지 전체 | 수도권정비계획법 | 수도권 인구·산업 배치를 관리하는 권역입니다. 일반 농지 이용에는 직접 영향이 적습니다. |
| 가축사육제한구역 | 필지 전체 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| 토석채취제한지역 | 필지 일부 | 다른 법령 | |
| 관광지 | 필지 일부 | 다른 법령 | |
| 소하천구역 | 필지 일부 | 다른 법령 | |
| 임업용산지 | 옆에 붙음 | 산지관리법 | 임업 생산 기능 보전을 위한 산지. 산지전용허가 없이는 건축·개발이 제한되며, 전용이 가능한 시설 범위가 농림어업용·공익용 등으로 한정됨. |
| 영농여건불리농지 | 옆에 붙음 | 다른 법령 |
감정평가서 토지이용계획 기재: “계획관리지역, 보전관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 성장관리계획구역(주거형,장흥02), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(집산도로)(저촉), 소하천(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 제한), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 제한), 관광지, 준보전산지, 토석채취제한지역, 소하천구역(돌고개천), 성장관리권역 등임.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
묘지와 분묘기지권
법원 기록: “지상 소재 분묘 2기를 위한 분묘기지권 성립여부 불분명 분묘의 소재로 인하여 소유권 등이 제한받는 경우의 토지 단가는 49,000원/㎡임”
남의 땅에 있는 분묘라도 분묘기지권이 성립하면 그 분묘와 주변 땅을 함부로 옮길 수 없습니다. 토지 소유자가 승낙한 분묘, 20년 넘게 평온·공연하게 점유된 분묘(취득시효형), 땅을 팔면서 분묘를 옮기지 않기로 한 경우 등에 성립합니다.
2001년 1월 13일 이후 소유자 승낙 없이 설치된 분묘는 분묘기지권을 주장할 수 없습니다(장사 등에 관한 법률 제27조). 취득시효형 분묘기지권이 인정되더라도 토지 소유자가 지료를 청구하면 그때부터 지료를 내야 합니다(대법원 2021. 4. 29. 선고 2017다228007 전원합의체 판결).
분묘의 설치 시기·연고자·개장 가능 여부에 따라 처리 방법이 달라집니다. 연고자가 없는 분묘는 시·군의 허가와 공고를 거쳐 개장할 수 있습니다.
이 산 둘레 10km
산을 보러 가는 날 같이 들를 만한 곳입니다. 거리는 필지에서 잰 직선거리입니다.
볼거리
- 장흥유원지약 0.8km
먹거리
- 옛날밥집청국장정식 · 모범음식점 · 약 5.1km
쉬어 갈 곳
- 공면약 0.3km
길과 장터
- 의정부시장약 8.6km
자료: 한국관광공사 TourAPI·행정안전부 지방행정 인허가(음식점·숙박)·전국 가로수길 표준데이터 — 여의주경매법인 고고(GOGO) 여행지도. 영업 여부는 다녀가기 전에 확인하세요.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 석현리 산1** | 임야 | 6,491㎡ | 315,000,000원 | 160,427원 | 48,529원 | 2026-01 |
| 석현리 1** | 임야 | 295㎡ | 27,430,000원 | 307,383원 | 92,983원 | 2025-12 |
| 석현리 1** | 임야 | 401㎡ | 97,970,000원 | 807,653원 | 244,314원 | 2025-12 |
| 석현리 산1* | 임야 | 286㎡ | 50,000,000원 | 577,936원 | 174,825원 | 2024-11 |
| 석현리 3** | 답 | 37㎡ | 22,000,000원 | 1,965,612원 | 594,595원 | 2026-07 |
| 석현리 1** | 전 | 633㎡ | 250,000,000원 | 1,305,609원 | 394,945원 | 2026-06 |
| 석현리 3** | 답 | 121㎡ | 62,200,000원 | 1,699,346원 | 514,050원 | 2026-06 |
| 석현리 3** | 주차장 | 28㎡ | 18,000,000원 | 2,125,157원 | 642,857원 | 2026-01 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 산은 길·경사·모양에 따라 값 차이가 커서 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 경기도 양주시 장흥면 석현리 소재 "돌고개삼거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 단독주택, 근린생활시설, 펜션, 농지 등이 소재함. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건 토지까지 차량 접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통여건은 보통임. |
| 형태 및 이용상태 | 대체로 부정형의 완경사지이고, 자연림 상태임. |
| 인접 도로상태 | 북동측으로 노폭 약 6~8m 내외의 포장도로와 연계됨. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 계획관리지역, 보전관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 성장관리계획구역(주거형,장흥02), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(집산도로)(저촉), 소하천(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 메추리 개 제한), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 제한), 관광지, 준보전산지, 토석채취제한지역, 소하천구역(돌고개천), 성장관리권역 등임. |
| 공부와의 차이 | 해당사항 없음. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | - 본건 토지는 보전관리지역과 계획관리지역에 걸쳐있어 면적 비율에 따른 평균가액으로 감정평가하였으며, 각 용도지역별 면적 비율은 토지이용계획확인서 등을 통하여 개략적으로 사정하였음. - 후첨 "지적도"와 같이 본건 토지는 토지이용계획확인서상 일부 도시계획시설 도로 및 소하천에 저촉되어 있으며, 제한의 정도를 고려하여 감정평가하였음. - 후첨 "지적도"와 같이 본건 지상에 분묘 2기가 소재하며, 후첨 "사진용지"와 같이 육안상 봉분이 뚜렷하지 않은 상태임. - 본건 토지는 광평수의 임야로서 수목이 밀집 소재하는 등 확인하지 못한 추가적인 분묘 등이 소재할 가능성이 있으니, 경매참여시 유의하시기 바람. - 후첨 "위성사진"과 같이 본건 토지 남측 및 북측 일부는 타인 점유 중… |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
경기 양주시 임야 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 경기 양주시에서 임야(지분 제외) 9건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 51%, 한 건에 평균 1.5명이 입찰했습니다. 이 임야 최저가는 감정가의 34%입니다.
| 사건 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|
| 의정부지방법원 2025타경2616 | 1,795,662,000원 | 1,005,500,000원 | 56% | 1 | 2026.10.14 |
| 의정부지방법원 2026타경70780 | 330,500,000원 | 236,480,000원 | 72% | 1 | 2026.09.29 |
| 의정부지방법원 2026타경70071 | 28,895,000원 | 31,000,000원 | 107% | 2 | 2026.09.23 |
| 의정부지방법원 2025타경764 | 446,263,650원 | 53,160,000원 | 12% | 1 | 2026.08.06 |
| 의정부지방법원 2025타경73783 | 2,876,226,000원 | 1,467,999,999원 | 51% | 1 | 2026.07.21 |
| 의정부지방법원 2025타경1408 | 82,232,400원 | 10,380,000원 | 13% | 3 | 2026.06.30 |
경기 양주시의 다른 경매 임야
산북동 산30-1
경기도 양주시 · 개발제한구역
최저가 42,840,000원 (100%)
입찰 2026.10.20 · 의정부지방법원
봉양동 산13-10
경기도 양주시 · 농림지역
최저가 2,060,511,000원 (70%)
입찰 2026.10.22 · 의정부지방법원
370평용암리 841-28
경기도 양주시 · 자연녹지지역
최저가 686,549,000원 (70%)
입찰 2026.10.28 · 의정부지방법원
선암리 산42
경기도 양주시 · 보전관리지역
최저가 580,334,000원 (70%)
입찰 2026.11.03 · 의정부지방법원
방성리 산110
경기도 양주시 · 개발제한구역
최저가 657,996,000원 (34%)
입찰 2026.11.04 · 의정부지방법원
29,676평우고리 496-3
경기도 양주시 · 보전관리지역
최저가 1,882,325,000원 (34%)
입찰 2026.11.05 · 의정부지방법원
사진 22장
자료: 대법원 법원경매정보(매각물건명세서·감정평가서) · 국토교통부 토지특성·토지이용계획·공시지가·토지 실거래가 · 산림청 산림입지도(토양형) · 국가법령정보센터 · 위성 지형 자료. 이 글은 공개 자료를 정리한 것이며 투자 권유가 아닙니다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 임야는 값이 싸 보여도 들어가는 길, 산지 구분, 분묘, 경사가 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 공개 자료를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 산이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 임야와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(임산물·휴양·투자·묘지)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·산지 구분·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가를 함께 정하고, 진입로·분묘 문제를 어떻게 풀지 미리 짭니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.