진주지원2025타경552능선 단면
필지 중심에서 동서로 40m 떨어진 곳의 높이(위성 지형 자료, 30m 격자) · 북 175m · 남 181m. 개발행위허가의 평균경사도는 측량으로 따로 정합니다.
찾아가는 길 · 입찰 법원
- 법원
- 창원지방법원 진주지원
- 사건
- 2025타경552 부동산임의경매
- 보증금
- 101,737,900원 (최저가의 10%)
- 담당
- 경매3계 · (055)760-3253
- 청구금액
- 1,015,584,953원
- 경과
- 접수 2025.02.25 · 개시 2025.02.26
소재지 경상남도 사천시 곤명면 삼정리 산44-3 땅콩 필지 정보
산의 성격
해가 덜 드는 쪽으로 기운 산입니다. 습기가 오래 남습니다.
동서·남북 40m 높이 차로 셈한 대략값입니다(위성 지형 30m 격자). 법정 평균경사도는 측량으로 정합니다.
“제시외 수목(감정서상 기호 ㄴ.)및 자연입목 매각 포함”
조금 마른 산림토양입니다.
물=국가 하천망(브이월드) · 볕·비탈=위성 지형 자료 · 나무=법원 감정평가서 · 흙=산림청 산림입지도.
경사면 3D
높이 1:1 · 기준 바닥 해발 108m · 필지 경계 꼭짓점 17곳 높이(위성 지형 30m 격자)
30m 격자 위성 지형 자료로 그린 대략의 모양입니다. 실제 경사·평균경사도는 측량으로 정합니다.
토지 정보
| 지목(공부) | 임야 · 실제 이용상황 자연림 |
|---|---|
| 면적 | 50,479㎡(15,270평) |
| 용도지역 | 보전관리지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 자루형 |
| 도로접면 | 세로(불) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 9,455원 ㎡당 2,860원 (+2.5%) 2025년 평당 9,223원 ㎡당 2,790원 (+0%) 2025년 평당 9,223원 ㎡당 2,790원 (+0.4%) 2024년 평당 9,190원 ㎡당 2,780원 (+0%) 2024년 평당 9,190원 ㎡당 2,780원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
감정평가서에는 “기호(1),(2) 공히 부정형의 완경사지로, 조경수가 식재되어 있음”라고 적혀 있습니다.
177.0m동 170.0m남 181.0m
필지 중심의 해발은 약 177m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 서쪽이 가장 높고(184m) 동쪽이 가장 낮아(170m) 차이가 약 14m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 보전관리지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 자연환경 보호를 위해 보전이 필요한 관리지역입니다. 건축 가능한 용도가 좁습니다. |
| 농림지역 | 옆에 붙음 | 국토계획법 | 농림업 진흥과 산림 보전을 위한 지역입니다. 대부분 농업진흥지역이나 보전산지와 겹쳐 일반 건축이 어렵습니다. |
| 준보전산지 | 필지 일부 | 산지관리법 | 보전산지 외의 산지로, 상대적으로 산지전용이 용이하나 여전히 전용허가·부담금 절차가 필요. |
| 배출시설설치제한지역 | 필지 전체 | 물환경보전법 | 수질오염물질을 내보내는 시설(공장·축사 등)의 설치가 제한되는 지역입니다. |
| 가축사육제한구역 | 필지 일부 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| (낙동강)수변구역 | 필지 일부 | 다른 법령 | |
| 사방지 | 필지 일부 | 다른 법령 | |
| 농업보호구역 | 옆에 붙음 | 농지법 | 농업진흥구역의 용수원 확보·환경 보호를 위한 구역. 진흥구역보다는 완화되어 일부 시설·소규모 개발이 허용됨. |
감정평가서 토지이용계획 기재: “기호(1) : 보전관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한)), 배출시설설치제한지역, 준보전산지. 기호(2) : 보전관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한)), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역), (낙동강)수변구역, 배출시설설치제한지역, 사방지(2020-02-14)(사방댐), 준보전산지.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
묘지와 분묘기지권
법원 기록: “분묘소재로 분묘기지권 성립여지 있음”
남의 땅에 있는 분묘라도 분묘기지권이 성립하면 그 분묘와 주변 땅을 함부로 옮길 수 없습니다. 토지 소유자가 승낙한 분묘, 20년 넘게 평온·공연하게 점유된 분묘(취득시효형), 땅을 팔면서 분묘를 옮기지 않기로 한 경우 등에 성립합니다.
2001년 1월 13일 이후 소유자 승낙 없이 설치된 분묘는 분묘기지권을 주장할 수 없습니다(장사 등에 관한 법률 제27조). 취득시효형 분묘기지권이 인정되더라도 토지 소유자가 지료를 청구하면 그때부터 지료를 내야 합니다(대법원 2021. 4. 29. 선고 2017다228007 전원합의체 판결).
분묘의 설치 시기·연고자·개장 가능 여부에 따라 처리 방법이 달라집니다. 연고자가 없는 분묘는 시·군의 허가와 공고를 거쳐 개장할 수 있습니다.
이 산 둘레 10km
산을 보러 가는 날 같이 들를 만한 곳입니다. 거리는 필지에서 잰 직선거리입니다.
볼거리
- 북방마을약 3.7km
먹거리
- 하동솔잎돼지정식, 삼겹살 김치찌개 · 모범음식점 · 약 8.5km
쉬어 갈 곳
- 카페 해뜰목장약 3.3km
길과 장터
- 완사시장약 7.8km
자료: 한국관광공사 TourAPI·행정안전부 지방행정 인허가(음식점·숙박)·전국 가로수길 표준데이터 — 여의주경매법인 고고(GOGO) 여행지도. 영업 여부는 다녀가기 전에 확인하세요.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 삼정리 9* | 답 | 3,093㎡ | 77,330,000원 | 82,652원 | 25,002원 | 2026-05 |
| 삼정리 3** | 전 | 19㎡ | 380,000원 | 66,116원 | 20,000원 | 2026-03 |
| 삼정리 2* | 답 | 2,182㎡ | 50,190,000원 | 76,040원 | 23,002원 | 2025-12 |
| 삼정리 3** | 전 | 354㎡ | 5,000,000원 | 46,691원 | 14,124원 | 2025-12 |
| 삼정리 1** | 답 | 1,403㎡ | 29,500,000원 | 69,508원 | 21,026원 | 2025-11 |
| 삼정리 1** | 답 | 996㎡ | 19,570,000원 | 64,956원 | 19,649원 | 2025-11 |
| 삼정리 1** | 답 | 155㎡ | 3,060,000원 | 65,263원 | 19,742원 | 2025-11 |
| 삼정리 3** | 대 | 231㎡ | 14,300,000원 | 204,646원 | 61,905원 | 2025-09 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 산은 길·경사·모양에 따라 값 차이가 커서 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건 토지들은 경상남도 사천시 곤명면 삼정리 소재 삼정마을회관 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 산림지대와 농촌취락 및 농경지대 등으로 형성되어 있음. |
|---|---|
| 교통상황 | 기호(1),(2) 공히 인접토지를 경유하여 진입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통임. |
| 형태 및 이용상태 | 기호(1),(2) 공히 부정형의 완경사지로, 조경수가 식재되어 있음. |
| 인접 도로상태 | 기호(1),(2) 공히 지적도상 맹지이나, 인접지를 통해 출입가능하며 임지내에 조경수목 관리를 위한 비포장 관리도로가 개설되어 있음. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 기호(1) : 보전관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한)), 배출시설설치제한지역, 준보전산지. 기호(2) : 보전관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한)), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역), (낙동강)수변구역, 배출시설설치제한지역, 사방지(2020-02-14)(사방댐), 준보전산지. |
| 공부와의 차이 | 없음. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
경남 사천시 임야 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 경남 사천시에서 임야(지분 제외) 7건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 34.4%, 한 건에 평균 1.4명이 입찰했습니다. 이 임야 최저가는 감정가의 34%입니다.
| 사건 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진주지원 2025타경904 | 274,040,000원 | 94,339,000원 | 34% | 1 | 2026.08.31 |
| 진주지원 2025타경561 | 414,924,600원 | 50,220,000원 | 12% | 1 | 2026.08.31 |
| 진주지원 2025타경31013 | 383,274,000원 | 151,110,000원 | 39% | 1 | 2026.08.10 |
| 진주지원 2024타경2271 | 335,560,500원 | 75,720,700원 | 23% | 3 | 2026.08.10 |
| 진주지원 2024타경38201 | 267,896,000원 | 24,599,990원 | 9% | 1 | 2026.08.10 |
| 진주지원 2025타경503 | 148,412,800원 | 53,011,111원 | 36% | - | 2026.06.22 |
경남 사천시의 다른 경매 임야
실안동 산246
경상남도 사천시 · 자연녹지지역
최저가 446,381,000원 (34%)
입찰 2026.10.19 · 진주지원
삼정리 산29-1
경상남도 사천시 · 보전관리지역
최저가 402,735,000원 (24%)
입찰 2026.10.19 · 진주지원
조도리 산36-1
경상남도 사천시 · 보전관리지역
최저가 159,044,000원 (100%)
입찰 2026.10.19 · 진주지원
195평두량리 산32-7
경상남도 사천시 · 보전관리지역
최저가 31,021,000원 (24%)
입찰 2026.10.19 · 진주지원
본촌리 581
경상남도 사천시 · 보전관리지역
최저가 3,690,000원 (34%)
입찰 2026.10.26 · 진주지원
실안동 산215
경상남도 사천시 · 자연녹지지역
최저가 65,253,000원 (9%)
입찰 2026.11.02 · 진주지원
사진 73장
자료: 대법원 법원경매정보(매각물건명세서·감정평가서) · 국토교통부 토지특성·토지이용계획·공시지가·토지 실거래가 · 산림청 산림입지도(토양형) · 국가법령정보센터 · 위성 지형 자료. 이 글은 공개 자료를 정리한 것이며 투자 권유가 아닙니다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 임야는 값이 싸 보여도 들어가는 길, 산지 구분, 분묘, 경사가 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 공개 자료를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 산이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 임야와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(임산물·휴양·투자·묘지)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·산지 구분·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가를 함께 정하고, 진입로·분묘 문제를 어떻게 풀지 미리 짭니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.