통영지원2025타경21491능선 단면
필지 중심에서 동서로 40m 떨어진 곳의 높이(위성 지형 자료, 30m 격자) · 북 54m · 남 83m. 개발행위허가의 평균경사도는 측량으로 따로 정합니다.
찾아가는 길 · 입찰 법원
- 법원
- 창원지방법원 통영지원
- 사건
- 2025타경21491 부동산임의경매
- 보증금
- 3,393,000원 (최저가의 10%)
- 담당
- 경매8계 · 055-640-8519
- 청구금액
- 240,000,000원
- 경과
- 접수 2025.06.02 · 개시 2025.06.05
소재지 경상남도 통영시 산양읍 풍화리 산195-1 땅콩 필지 정보
산의 성격
해가 덜 드는 쪽으로 기운 산입니다. 습기가 오래 남습니다.
동서·남북 40m 높이 차로 셈한 대략값입니다(위성 지형 30m 격자). 법정 평균경사도는 측량으로 정합니다.
조금 마른 산림토양입니다.
물=국가 하천망(브이월드) · 볕·비탈=위성 지형 자료 · 나무=법원 감정평가서 · 흙=산림청 산림입지도.
경사면 3D
높이 1:1 · 기준 바닥 해발 30m · 필지 경계 꼭짓점 22곳 높이(위성 지형 30m 격자)
30m 격자 위성 지형 자료로 그린 대략의 모양입니다. 실제 경사·평균경사도는 측량으로 정합니다.
토지 정보
| 지목(공부) | 임야 · 실제 이용상황 자연림 |
|---|---|
| 면적 | 17,355㎡(5,250평) |
| 용도지역 | 자연환경보전지역 |
| 지세(높낮이) | 급경사 |
| 형상(모양) | 가로장방 |
| 도로접면 | 맹지 |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 4,364원 ㎡당 1,320원 (-0.8%) 2025년 평당 4,397원 ㎡당 1,330원 (+0%) 2025년 평당 4,397원 ㎡당 1,330원 (+2.3%) 2024년 평당 4,298원 ㎡당 1,300원 (+0%) 2024년 평당 4,298원 ㎡당 1,300원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 급경사입니다. 경사가 심한 땅으로 조사됐습니다. 개발행위허가의 경사도 기준(지자체 조례)에 걸릴 수 있어 측량 확인이 필요합니다.
감정평가서에는 “일련번호(1)은 가장형 경사지의 '순수임야', 일련번호(2)는 부정형 완경사지의 '전' 상태입니다”라고 적혀 있습니다.
72.0m동 70.0m남 83.0m
필지 중심의 해발은 약 72m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 남쪽이 가장 높고(83m) 북쪽이 가장 낮아(54m) 차이가 약 29m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 자연환경보전지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 자연환경·수자원·생태계 보전을 위한 지역입니다. 개발이 엄격히 제한됩니다. |
| 공익용산지 | 필지 전체 | 산지관리법 | 재해방지·수원보호·자연생태 보전 등 공익 목적의 산지로, 임업용산지보다 전용 제한이 더 엄격함. |
| 가축사육제한구역 | 필지 전체 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| 국립공원 | 필지 전체 | 다른 법령 | |
| 공원마을지구 | 필지 일부 | 다른 법령 | |
| 공원자연환경지구 | 필지 일부 | 다른 법령 |
감정평가서 토지이용계획 기재: “일련번호(1): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(자연공원), 공익용산지, 국립공원, 공원마을지구(공원마을지구), 공원자연환경지구(공원자연환경지구) 일련번호(2): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(자연공원), 국립공원, 공원마을지구(공원마을지구)”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
묘지와 분묘기지권
법원 기록: “지상에 육안으로는 확인되지 않는 분묘가 존재할 가능성이 있음”
남의 땅에 있는 분묘라도 분묘기지권이 성립하면 그 분묘와 주변 땅을 함부로 옮길 수 없습니다. 토지 소유자가 승낙한 분묘, 20년 넘게 평온·공연하게 점유된 분묘(취득시효형), 땅을 팔면서 분묘를 옮기지 않기로 한 경우 등에 성립합니다.
2001년 1월 13일 이후 소유자 승낙 없이 설치된 분묘는 분묘기지권을 주장할 수 없습니다(장사 등에 관한 법률 제27조). 취득시효형 분묘기지권이 인정되더라도 토지 소유자가 지료를 청구하면 그때부터 지료를 내야 합니다(대법원 2021. 4. 29. 선고 2017다228007 전원합의체 판결).
분묘의 설치 시기·연고자·개장 가능 여부에 따라 처리 방법이 달라집니다. 연고자가 없는 분묘는 시·군의 허가와 공고를 거쳐 개장할 수 있습니다.
이 산 둘레 10km
산을 보러 가는 날 같이 들를 만한 곳입니다. 거리는 필지에서 잰 직선거리입니다.
볼거리
- 꿈이랑도서관약 2.6km
먹거리
- 자연채한정식 · 약 3.2km
쉬어 갈 곳
- 카페드안트워프약 1.7km
길과 장터
- 통영중앙전통시장약 4.7km
자료: 한국관광공사 TourAPI·행정안전부 지방행정 인허가(음식점·숙박)·전국 가로수길 표준데이터 — 여의주경매법인 고고(GOGO) 여행지도. 영업 여부는 다녀가기 전에 확인하세요.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 풍화리 1*** | 창고용지 | 82㎡ | 16,650,000원 | 671,239원 | 203,049원 | 2026-08 |
| 풍화리 1*** | 잡종지 | 39㎡ | 10,000,000원 | 847,640원 | 256,410원 | 2026-07 |
| 풍화리 1*** | 전 | 167㎡ | 30,000,000원 | 593,857원 | 179,641원 | 2026-07 |
| 풍화리 6** | 답 | 901㎡ | 20,000,000원 | 73,382원 | 22,198원 | 2026-06 |
| 풍화리 7** | 전 | 625㎡ | 6,000,000원 | 31,736원 | 9,600원 | 2026-06 |
| 풍화리 1*** | 전 | 1,385㎡ | 14,000,000원 | 33,415원 | 10,108원 | 2026-06 |
| 풍화리 1*** | 전 | 56㎡ | 9,740,000원 | 574,974원 | 173,929원 | 2026-05 |
| 풍화리 1*** | 전 | 13㎡ | 760,000원 | 193,264원 | 58,462원 | 2026-05 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 산은 길·경사·모양에 따라 값 차이가 커서 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 경상남도 통영시 산양읍 풍화리 소재 '소양화마을' 서측 인근에 위치하며, 부근으로는 농경지, 순수임야, 단독주택, 펜션 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다. |
|---|---|
| 교통상황 | 일련번호(2)는 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다. |
| 형태 및 이용상태 | 일련번호(1)은 가장형 경사지의 '순수임야', 일련번호(2)는 부정형 완경사지의 '전' 상태입니다. |
| 인접 도로상태 | 일련번호(1)은 맹지입니다. 일련번호(2)는 동측으로 세멘도로(약 4m내,외)와 접합니다. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 일련번호(1): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(자연공원), 공익용산지, 국립공원, 공원마을지구(공원마을지구), 공원자연환경지구(공원자연환경지구) 일련번호(2): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(자연공원), 국립공원, 공원마을지구(공원마을지구) |
| 공부와의 차이 | 없습니다. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 일련번호(1)은 임야로서, 임지상에 소재하는 자연생 입목 등은 관행상 임지와 일체로 거래되어 토지에 포함하여 평가하였으며, 육안으로는 확인이 되지 않으나 토지상에 분묘가 소재할 수 있는 것으로 탐문조사되는바 경매 진행 및 응찰 시 유의하시기 바랍니다. - 일련번호(2) 지상에 봉분이 있는 것으로 추정되나 탐문에 의하면 이장이 되었다고 하는바 경매 진행 및 응찰 시 유의하시기 바랍니다. - 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
경남 통영시 임야 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 경남 통영시에서 임야(지분 제외) 11건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 28.8%, 한 건에 평균 1.8명이 입찰했습니다. 이 임야 최저가는 감정가의 34%입니다.
| 사건 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|
| 통영지원 2024타경29781 | 5,904,000원 | 1,150,000원 | 19% | 2 | 2026.09.14 |
| 통영지원 2024타경5129 | 7,636,200원 | 1,520,000원 | 20% | 2 | 2026.09.07 |
| 통영지원 2025타경20991 | 180,329,000원 | 34,500,000원 | 19% | 2 | 2026.08.24 |
| 통영지원 2025타경21880 | 38,389,600원 | 20,888,000원 | 54% | 1 | 2026.07.13 |
| 통영지원 2024타경5129 | 7,636,200원 | 2,100,000원 | 28% | - | 2026.06.22 |
| 통영지원 2025타경22172 | 63,778,000원 | 270,000,000원 | 423% | - | 2026.06.22 |
경남 통영시의 다른 경매 임야
도선리 산273-2
경상남도 통영시 · 자연환경보전지역
최저가 92,354,000원 (12%)
입찰 2026.10.19 · 통영지원
동항리 산76-1
경상남도 통영시 · 계획관리지역
최저가 8,838,000원 (12%)
입찰 2026.11.09 · 통영지원
도천동 889
경상남도 통영시 · 제2종일반주거지역
최저가 29,742,000원 (8%)
입찰 2026.11.09 · 통영지원
노산리 산233
경상남도 통영시 · 농림지역
최저가 15,658,000원 (70%)
입찰 2026.11.09 · 통영지원
사진 14장
자료: 대법원 법원경매정보(매각물건명세서·감정평가서) · 국토교통부 토지특성·토지이용계획·공시지가·토지 실거래가 · 산림청 산림입지도(토양형) · 국가법령정보센터 · 위성 지형 자료. 이 글은 공개 자료를 정리한 것이며 투자 권유가 아닙니다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 임야는 값이 싸 보여도 들어가는 길, 산지 구분, 분묘, 경사가 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 공개 자료를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 산이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 임야와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(임산물·휴양·투자·묘지)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·산지 구분·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가를 함께 정하고, 진입로·분묘 문제를 어떻게 풀지 미리 짭니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.