전남광주통합특별시 나주시 남평읍 오계리 1173-12
현장 표시번호 색 = 빨강 확인 필요 · 노랑 조건 · 초록 무난
- 농취증 · 몰수 조건농취증을 못 내면 입찰보증금 5,759,100원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.27)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). “농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 아니함)”
- 도로 · 좁은 길기호(1): 북동측으로 폭 약 3m내외의 포장도로에 접합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로(세로)로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만, 세로(가)는 자동차가 다닐 수 있는 폭 8m 미만의 길입니다.
- 진흥구역 · 포함용도지역 농림지역 건폐율 20% · 용적률 80% (시행령 상한, 조례 값 정리 전)
- 건축 · 강한 제한농업진흥구역 — 농지법 제32조에 따라 농업진흥구역 안에서는 농업 생산·농지 개량과 법이 정한 시설(농업인 주택·농업용 시설 등) 외의 건축이 원칙적으로 금지되고, 농지전용도 사실상 어렵습니다.
평당 값평당 먼저 · ㎡당 함께
| 기준 | 평당 | ㎡당 | 최저가 대비 |
|---|---|---|---|
| 이번 최저가 | 125,006원 | 37,814원 | — |
| 공시지가 2026 | 78,347원 | 23,700원 | 63% |
| 동네 실거래(10건) | 130,057원 | 39,342원 | 104% |
| 감정가 | 223,224원 | 67,525원 | 179% |
위치와 법원 기본정보
- 사건
- 2024타경5415 부동산임의경매
- 법원
- 광주지방법원
- 주소
- 광주 동구 준법로 7-12
- 담당
- 경매7계 · 062-239-1607(2층 민사집행과 지법253호)
- 입찰기일
- 2026.12.01(화) 오전 9:55 · 입찰법정
- 보증금
- 5,759,100원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.10.27(화) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2024.06.22 · 경매개시 2024.06.24 · 배당요구종기 2024.09.19
- 청구금액
- 150,000,000원
이 농지는
전남광주통합특별시 나주시 남평읍 오계리 1173-12의 답입니다. 면적은 1,523㎡(461평), 용도지역은 농림지역입니다. 감정가는 102,840,000원인데 두 번 유찰돼 이번 최저가는 57,591,000원(감정가의 56%)입니다. 입찰은 2026.12.01(화) 오전 9:55, 광주지방법원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 5,759,100원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.27)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다. “농지로 원상복구 후 농지취득자격증명을 신청하거나, 아니면 실현가능한 농지로의 원상복구계획서를 첨부하여 농지취득자격 증명을 신청할 수 있는데, 그 발급가능 여부는 알 수 없고, 농지취득자격증명 미발급으로 인한 책임은 모두 매수인이 부담하므로 주의를 요함” — 원상복구 전에는 반려될 수 있습니다.
도로·맹지 — 기호(1): 북동측으로 폭 약 3m내외의 포장도로에 접합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로(세로)로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만, 세로(가)는 자동차가 다닐 수 있는 폭 8m 미만의 길입니다. 건축하려면 길 폭이 건축법 기준(보통 4m)에 맞는지, 현황도로라면 지자체가 도로로 인정하는지 확인해야 합니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 농림지역 건폐율 20% · 용적률 80% (시행령 상한, 조례 값 정리 전) 농업진흥구역은 농지법 제32조에 따라 농업 생산과 법이 정한 시설(농업인 주택·농업용 창고 등) 외에는 건축이 원칙적으로 막힙니다.
집·창고 짓기 — 농업진흥구역 — 농지법 제32조에 따라 농업진흥구역 안에서는 농업 생산·농지 개량과 법이 정한 시설(농업인 주택·농업용 시설 등) 외의 건축이 원칙적으로 금지되고, 농지전용도 사실상 어렵습니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 답 · 실제 이용상황 답 |
|---|---|
| 면적 | 1,523㎡(461평) |
| 용도지역 | 농림지역 |
| 지세(높낮이) | 평지 |
| 형상(모양) | 사다리형 |
| 도로접면 | 소로(세로) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 78,347원 ㎡당 23,700원 (+0%) 2025년 평당 78,347원 ㎡당 23,700원 (+0%) 2025년 평당 78,347원 ㎡당 23,700원 (+0.9%) 2024년 평당 77,686원 ㎡당 23,500원 (+0%) 2024년 평당 77,686원 ㎡당 23,500원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 평지입니다. 거의 기울지 않은 땅입니다.
감정평가서에는 “기호(1): 인접도로 대비 평탄한 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임”라고 적혀 있습니다.
25.0m동 25.0m남 27.0m
필지 중심의 해발은 약 25m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 남쪽이 가장 높고(27m) 북쪽이 가장 낮아(24m) 차이가 약 3m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
주변 지형과 해 드는 시각 불러오는 중…
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 농림지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 농림업 진흥과 산림 보전을 위한 지역입니다. 대부분 농업진흥지역이나 보전산지와 겹쳐 일반 건축이 어렵습니다. |
| 성장관리계획구역 | 옆에 붙음 | 국토계획법 제75조의2 | 난개발이 우려되는 곳에 기반시설·건축물 배치 기준을 정해 둔 구역입니다. 건축할 때 성장관리계획에 맞춰야 합니다. |
| 계획관리지역 | 옆에 붙음 | 국토계획법 | 도시지역 편입이 예상되거나 제한적 개발이 가능한 관리지역입니다. 관리지역 가운데 건축 선택지가 가장 넓습니다. |
| 가축사육제한구역 | 필지 일부 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| 농업진흥구역 | 필지 전체 | 농지법 | 농업 생산성 향상을 위해 집단화된 농지. 농업 외 목적의 전용이 엄격히 제한되며 허용 시설이 농업 관련으로 한정됨(과거 '절대농지'). |
감정평가서 토지이용계획 기재: “기호(1): 농림지역(2023-04-20)(농림지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_개별가구50m), 농업진흥구역. 기호(3): 농림지역(2023-04-20)(농림지역), 가축사육제한구역(800m제한구역_닭, 오리, 메추리), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_개별가구50m), 농업진흥구역.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 농림지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥구역이라 농지법 제32조에 따라 일정 요건을 갖춘 농업인 주택만 지을 수 있습니다. 일반인의 전원주택은 원칙적으로 어렵습니다. |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(소로(세로)). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
숫자로 보면
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
|---|
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 남평읍 행정복지센터(읍사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.27(화))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 23,700원 × 1,523㎡ = 약 36,095,100원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | 별첨‘사진용지’와 같이 기호(1)ㆍ(3) 지상에 소유자 연○○ 탐문되는 다수 종(種)의 제시외 수목이 식재되어 있으며, 기호(3) 지상에 축사 등 용도의 비닐하우스 1동이 소재함. |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 지상 소재 제시외수목 매각 포함 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 창고 및 퇴비사 파이프조 강판지붕 및 슬레이트지붕 92.2㎡, |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 창고 블록조 및 파이프조 슬레이트지붕 54㎡, |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 축사 등 파이프조 비닐하우스 360㎡ 매각 제외 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 감정평가액은 제시외건물 소재로 인하여 소유권을 제한받는 가격임 |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오계리 1*** | 답 | 1,140㎡ | 44,850,000원 | 130,057원 | 39,342원 | 2026-07 |
| 오계리 1*** | 답 | 1,745㎡ | 68,640,000원 | 130,034원 | 39,335원 | 2026-03 |
| 오계리 산1* | 임야 | 992㎡ | 3,000,000원 | 9,997원 | 3,024원 | 2025-09 |
| 오계리 1*** | 전 | 316㎡ | 12,000,000원 | 125,538원 | 37,975원 | 2025-05 |
| 오계리 9** | 답 | 1,826㎡ | 150,000,000원 | 271,562원 | 82,147원 | 2025-04 |
| 오계리 1*** | 답 | 450㎡ | 2,000,000원 | 14,691원 | 4,444원 | 2025-04 |
| 오계리 4** | 답 | 1,372㎡ | 90,000,000원 | 216,854원 | 65,598원 | 2025-04 |
| 오계리 4** | 답 | 27㎡ | 1,740,000원 | 213,039원 | 64,444원 | 2025-04 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 전라남도 나주시 남평읍 오계리 소재 "원두마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 순수농촌지대 및 마을주변 경지정리지대임. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건인근까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장 소재 및 지방도(822번)가 통과하는 등 일반적인 교통상황은 보통임. |
| 형태 및 이용상태 | 기호(1): 인접도로 대비 평탄한 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 기호(3): 인접필지 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 농경지 등으로 이용중임. |
| 인접 도로상태 | 기호(1): 북동측으로 폭 약 3m내외의 포장도로에 접함. 기호(3): 북동측으로 폭 약 3m내외, 서측으로 구거 일부를 복개한 폭 약 3m내외의 포장도로에 각각 접함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 기호(1): 농림지역(2023-04-20)(농림지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_개별가구50m), 농업진흥구역. 기호(3): 농림지역(2023-04-20)(농림지역), 가축사육제한구역(800m제한구역_닭, 오리, 메추리), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_개별가구50m), 농업진흥구역. |
| 공부와의 차이 | 없음. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 귀 제시목록상, 본건 토지는 "김인자" 소유임. |
| 건물의 구조 | 기호 2-(가): 조적조 슬래브지붕 위 칼라강판지붕 단층건으로서, 1996년 01월 31일 사용승인 되었으며, 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등 내벽: 벽지, 타일붙임 마감 등 바닥: 장판지, 타일깔기 마감 등 창호: 새시창호 등임. 기호 2-(나): 조적조 슬래브지붕 쳉 건으로서, 1996년 01월 31일 사용승인되었으며, 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등 내벽: 벽지 마감 등 바닥: 장판지 깔기 마감 등 창호: 새시창호 등임. 기호㉠: 새시조 기타지붕 단층 건으로서, 창호: 새시창호 등임. 기호㉡: 조적조 및 새시조 판넬지붕(기호 2-(가) 벽체 이용) 단층 건으로서, 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등 바닥: 장판지 등 창호: 새시창호 등임: 기호㉢: 조적조 및 새시조 판넬지붕(기호… |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
전남광주 나주시의 다른 경매 농지
사진 65장
대구서부지원 경매 84건 중 23건 낙찰, 평균 낙찰가율 51.9%
2026년 10월 20일 대구서부지원에서 열린 경매에서 진행 건수 84건 중 23건이 낙찰됐다. 유찰은 53건, 취하·변경은 8건이었다. 경매레이더 집계에 따르면 이날 낙찰된 물건의 평균 낙찰가율은 51.9%였다. 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가의 비율을 뜻한다.
이날 경매에서 가장 높은 가격에 낙찰된 물건은 대구광역시 달서구 진천동 소재 근린상가(건물)다. 감정가 75억576만원에 낙찰가 46억5,555만원으로 낙찰가율 62.0%를 기록했다. 응찰자는 1명이었다. 반면 가장 많은 응찰자가 몰린 물건은 대구광역시 달서구 감삼동 소재 아파트로, 감정가 10억원에 낙찰가 8억3,000만원, 낙찰가율 83.0%를 나타냈다. 응찰자는 17명이었다.
경매레이더 집계에서 이날 평균 응찰자 수는 4.1명이었다. 최다 응찰은 17명으로, 평균을 크게 웃도는 수치다. 다만 이날 낙찰 건수는 23건으로 많지 않아 평균값을 전체 시장의 흐름으로 해석하기는 어렵다. 하루치 결과라는 점도 감안해야 한다.
경매레이더 강실장은 “낙찰가율이 낮게 나온 건은 유찰이 반복되면서 최저입찰가가 단계적으로 내려간 뒤 낙찰된 경우가 많다. 감정가 대비 비율만 보면 낮아 보이지만, 기준이 되는 최저가 자체가 달라져 있다는 점을 함께 봐야 한다”라고 설명했다. 이어 “응찰자가 몰린 물건의 낙찰가는 1위 응찰자가 아니라 2위 응찰자가 어디까지 썼는지에 따라 결정된다. 경쟁이 많을수록 낙찰가는 최저가보다 응찰자들의 시세 판단에 가까워진다”라고 덧붙였다.
경매 컨설팅 안내
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.