몰수조건
농취증을 못 내면 입찰보증금 29,402,600원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.18)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“농지취득자격증명 필요(미제출시 매수신청보증금 몰수함)”
광주지방법원 2026타경31344
전라남도 나주시 세지면 대산리 42-120 외 1필지
지목전면적3,979㎡(1,204평)
용도지역생산관리지역
입찰 2026.11.11(수) 오전 9:55
| 소재지 | 대산리 42-120 전라남도 나주시 세지면 외 1필지 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 전 | 면적 | 3,979㎡ (1,204평) |
| 용도지역 | 생산관리지역 | 지세·형상 | 평지 · 부정형 |
| 도로접면 | 소로한면 | 공시지가 | 평당 59,504원 (㎡당 18,000원) |
| 감정가 | 294,026,000원 | 최저가 | 294,026,000원 |
| 유찰 | 첫 기일 · 100% | 보증금 | 29,402,600원 |
값 장부 평당
이번 최저가평당 244,279원 ㎡당 73,894원
공시지가 2026평당 59,504원 ㎡당 18,000원
감정가평당 244,279원 ㎡당 73,894원
농취증
미제출 시
보증금 몰수
미제출 시
보증금 몰수
검토 네 가지
몰수조건
접함
토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로한면으로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만 도로입니다. 대표 필지는 길에 붙어 있지만 감정평가서에 일부 필지가 맹지로 적혀 있습니다.
“기호(2) : 지적도상 맹지”
필요
용도지역 생산관리지역 건폐율 20% · 용적률 80% (시행령 상한, 조례 값 정리 전)
먼저
지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
위치와 법원 기본정보
- 사건
- 2026타경31344 부동산임의경매
- 법원
- 광주지방법원
- 주소
- 광주 동구 준법로 7-12
- 담당
- 경매5계 · 062-239-1612(2층 민사집행과 지법253호)
- 입찰기일
- 2026.11.11(수) 오전 9:55 · 입찰법정
- 보증금
- 29,402,600원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.11.18(수) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2026.04.27 · 경매개시 2026.04.29 · 배당요구종기 2026.07.27
- 청구금액
- 203,318,663원
이 농지는
전라남도 나주시 세지면 대산리 42-120의 전입니다. 면적은 3,979㎡(1,204평)(2필지 합계), 용도지역은 생산관리지역입니다. 감정가는 294,026,000원이고 이번 최저가는 294,026,000원(감정가의 100%)입니다. 입찰은 2026.11.11(수) 오전 9:55, 광주지방법원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 29,402,600원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.18)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
도로·맹지 — 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로한면으로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만 도로입니다. 대표 필지는 길에 붙어 있지만 감정평가서에 일부 필지가 맹지로 적혀 있습니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 생산관리지역 건폐율 20% · 용적률 80% (시행령 상한, 조례 값 정리 전) 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
집·창고 짓기 — 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 전 · 실제 이용상황 전 |
|---|---|
| 면적 | 3,979㎡(1,204평) · 2필지 합계 |
| 용도지역 | 생산관리지역 |
| 지세(높낮이) | 평지 |
| 형상(모양) | 부정형 |
| 도로접면 | 소로한면 |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 59,504원 ㎡당 18,000원 (-1.1%) 2025년 평당 60,166원 ㎡당 18,200원 (-1.1%) 2024년 평당 60,827원 ㎡당 18,400원 (-1.1%) 2023년 평당 61,488원 ㎡당 18,600원 (-8.8%) 2022년 평당 67,438원 ㎡당 20,400원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 평지입니다. 거의 기울지 않은 땅입니다.
감정평가서에는 “기호(1),(2) : 사다리형의 완경사지로서, "전"임”라고 적혀 있습니다.
북 40.0m서 38.0m중심
41.0m동 41.0m남 40.0m
41.0m동 41.0m남 40.0m
필지 중심의 해발은 약 41m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 동쪽이 가장 높고(41m) 서쪽이 가장 낮아(38m) 차이가 약 3m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
감정평가서 토지이용계획 기재: “호(1) : 생산관리지역(생산관리지역), 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든가축제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 기호(2) : 생산관리지역(생산관리지역), 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 생산관리지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다(4층 이하). |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(소로한면). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 20%) | 최대 약 240평(795㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 80%) | 최대 약 963평(3,183㎡) — 2층이면 층마다 약 795㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 18,000원 × 20% = ㎡당 3,600원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 2,376,000원 |
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 세지면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.18(수))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 18,000원 × 3,979㎡ = 약 71,622,000원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 대산리 1** | 잡종지 | 317㎡ | 11,650,000원 | 121,491원 | 36,751원 | 2026-04 |
| 대산리 1** | 잡종지 | 359㎡ | 13,300,000원 | 122,470원 | 37,047원 | 2026-04 |
| 대산리 1** | 잡종지 | 322㎡ | 10,340,000원 | 106,156원 | 32,112원 | 2026-04 |
| 대산리 1** | 잡종지 | 777㎡ | 26,950,000원 | 114,662원 | 34,685원 | 2026-04 |
| 대산리 1** | 잡종지 | 717㎡ | 24,950,000원 | 115,035원 | 34,798원 | 2026-04 |
| 대산리 1** | 답 | 446㎡ | 4,300,000원 | 31,871원 | 9,641원 | 2026-03 |
| 대산리 1** | 답 | 602㎡ | 5,700,000원 | 31,299원 | 9,468원 | 2026-03 |
| 대산리 3* | 임야 | 2,269㎡ | 89,590,000원 | 130,526원 | 39,484원 | 2026-03 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 전라남도 나주시 세지면 대산리 소재 "월대마을" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농경지 등의 농촌지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임. |
|---|---|
| 교통상황 | 대상물건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임. |
| 형태 및 이용상태 | 기호(1),(2) : 사다리형의 완경사지로서, "전"임. |
| 인접 도로상태 | 기호(1) : 동측으로 왕복 2차선의 도로에 접함. 기호(2) : 지적도상 맹지. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 호(1) : 생산관리지역(생산관리지역), 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든가축제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 기호(2) : 생산관리지역(생산관리지역), 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. |
| 공부와의 차이 | 없음. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 임대관계는 미상임. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
전남 나주시 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 전남 나주시에서 농지(지분 제외) 37건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 46.8%, 한 건에 평균 1.6명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 100%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 광주지방법원 2025타경32373 | 답 | 12,163,500원 | 3,538,900원 | 29% | 1 | 2026.10.23 |
| 광주지방법원 2025타경34766 | 답 | 161,060,000원 | 76,500,000원 | 47% | 1 | 2026.10.08 |
| 광주지방법원 2024타경72620 | 답 | 16,416,000원 | 4,168,990원 | 25% | 1 | 2026.10.02 |
| 광주지방법원 2024타경72620 | 전 | 20,560,000원 | 5,168,990원 | 25% | 1 | 2026.10.02 |
| 광주지방법원 2025타경4358 | 전 | 17,278,800원 | 10,200,000원 | 59% | 3 | 2026.09.30 |
| 광주지방법원 2025타경4730 | 과수원 | 268,128,000원 | 125,501,000원 | 47% | 2 | 2026.09.30 |
전남 나주시의 다른 경매 농지
농업진흥구역
오봉리 126-10답 · 990㎡(299평)최저가 25,651,500원 (70%)입찰 2026.10.28 · 광주지방법원전라남도 나주시
맹지
오봉리 421답 · 1,417㎡(429평)최저가 15,440,000원 (29%)입찰 2026.10.28 · 광주지방법원전라남도 나주시
농업진흥구역
황용리 760-3답 · 2,659㎡(804평)최저가 43,457,000원 (29%)입찰 2026.10.28 · 광주지방법원전라남도 나주시
농업진흥구역사실상 맹지
매성리 1182-1답 · 2,387㎡(722평)최저가 213,876,000원 (45%)입찰 2026.11.03 · 광주지방법원전라남도 나주시
맹지
풍림리 484-16전 · 2,512㎡(760평)최저가 53,136,000원 (45%)입찰 2026.11.03 · 광주지방법원전라남도 나주시
인동리 373-2전 · 1,226㎡(371평)최저가 94,170,000원 (45%)입찰 2026.11.04 · 광주지방법원전라남도 나주시
사진 6장
경매개시결정에 대한 이의신청 (제86조)
이해관계인은 매각대금이 모두 지급될 때까지 경매개시결정에 대한 이의신청을 할 수 있고(제86조 제1항), 법원은 집행을 일시정지하게 하는 등의 잠정처분을 할 수 있다(제2항). 담보권 실행 경매에서는 담보권이 없거나 소멸했다는 사유도 이의 사유가 된다(제265조).
경매개시결정은 경매의 출발점이다. 제86조 제1항은 이해관계인이 매각대금이 모두 지급될 때까지 법원에 경매개시결정에 대한 이의신청을 할 수 있다고 정한다. 이해관계인은 압류채권자와 집행력 있는 정본으로 배당을 요구한 채권자, 채무자와 소유자, 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자, 권리를 증명한 부동산 위의 권리자다(제90조).
제2항은 이의신청을 받은 법원이 제16조 제2항에 준하는 결정을 할 수 있다고 한다. 제16조 제2항의 잠정처분은 채무자에게 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 않고 집행을 일시정지하도록 명하거나, 채권자에게 담보를 제공하게 하고 집행을 계속하도록 명하는 것이다. 제3항은 이의신청에 관한 재판에 대해 이해관계인이 즉시항고를 할 수 있도록 한다.
담보권 실행을 위한 경매(임의경매)에서는 제265조가 담보권이 없다는 것 또는 소멸되었다는 것을 이의 사유로 주장할 수 있다고 명시한다. 피담보채무를 갚아 근저당권이 소멸했다면 이 절차로 다툴 수 있다는 뜻이다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.