불필요
농지이지만 제1종일반주거지역 안의 농지라서 농지취득자격증명이 필요 없습니다. 국토계획법 제83조는 도시지역 농지에 농지법 제8조(농지취득자격증명)를 적용하지 않습니다 — 매각물건명세서에도 「농지취득자격증명 불필요(2025.10.10.자 기장군 사실조회회신)」로 적혀 있습니다.
동부지원 2025타경285
부산광역시 기장군 장안읍 좌천리 390
지목전면적1,218㎡(368평)
용도지역제1종일반주거지역
입찰 2026.10.26(월) 오전 10:00
| 소재지 | 좌천리 390 부산광역시 기장군 장안읍 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 전 | 면적 | 1,218㎡ (368평) |
| 용도지역 | 제1종일반주거지역 | 지세·형상 | 완경사 · 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(불) | 공시지가 | 평당 1,651,247원 (㎡당 499,500원) |
| 감정가 | 1,339,920,000원 | 최저가 | 321,715,000원 |
| 유찰 | 4회 · 24% | 보증금 | 32,171,500원 |
값 장부 평당
이번 최저가평당 873,174원 ㎡당 264,134원
공시지가 2025평당 1,651,247원 ㎡당 499,500원
감정가평당 3,636,707원 ㎡당 1,100,099원
농취증
불필요
불필요
검토 네 가지
불필요
맹지
북측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로가 소재하고 있으며, 남동측으로도 폭 약2미터내외의 포장도로가 소재하고 있습니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로한면(불)로 표시되어 있습니다. 세로(불)는 폭 8m 미만으로 자동차가 다니지 못하는 길입니다.
아님
용도지역 제1종일반주거지역 건폐율 60% · 용적률 180% (부산광역시 조례 원문 ↗)
먼저
지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
위치와 법원 기본정보
소재지 부산광역시 기장군 장안읍 좌천리 390
땅콩 필지 정보- 사건
- 2025타경285 부동산임의경매
- 법원
- 부산지방법원 동부지원
- 주소
- 부산 해운대구 재반로112번길 20
- 담당
- 경매4계 · 780-1424
- 입찰기일
- 2026.10.26(월) 오전 10:00 · 203호 법정
- 보증금
- 32,171,500원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.11.02(월) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2025.01.22 · 경매개시 2025.02.19 · 배당요구종기 2025.05.02
- 청구금액
- 810,948,218원
이 농지는
부산광역시 기장군 장안읍 좌천리 390의 전입니다. 면적은 1,218㎡(368평), 용도지역은 제1종일반주거지역입니다. 감정가는 1,339,920,000원인데 네 번 유찰돼 이번 최저가는 321,715,000원(감정가의 24%)입니다. 입찰은 2026.10.26(월) 오전 10:00, 부산지방법원 동부지원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농지이지만 제1종일반주거지역 안의 농지라서 농지취득자격증명이 필요 없습니다. 국토계획법 제83조는 도시지역 농지에 농지법 제8조(농지취득자격증명)를 적용하지 않습니다 — 매각물건명세서에도 「농지취득자격증명 불필요(2025.10.10.자 기장군 사실조회회신)」로 적혀 있습니다.
도로·맹지 — 북측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로가 소재하고 있으며, 남동측으로도 폭 약2미터내외의 포장도로가 소재하고 있습니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로한면(불)로 표시되어 있습니다. 세로(불)는 폭 8m 미만으로 자동차가 다니지 못하는 길입니다. 필지 일부에 도시계획도로 소로2류(폭 8m~10m)가 계획되어 있습니다. 도로가 나면 걸린 부분은 보상을 받고 편입되고, 남는 땅은 새 도로에 붙어 길 사정이 좋아집니다. 농사는 지을 수 있어도 건축허가에 필요한 도로(건축법상 보통 4m)로 인정받기 어려운 경우가 많습니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 제1종일반주거지역 건폐율 60% · 용적률 180% (부산광역시 조례 원문 ↗) 농업진흥지역 밖의 농지입니다.
집·창고 짓기 — 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
제1종지구단위계획구역가축사육제한구역제1종일반주거지역(일부)상대보호구역(일부)제2종일반주거지역(일부)소로2류(폭 8m~10m)(일부)
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 전 · 실제 이용상황 전 |
|---|---|
| 면적 | 1,218㎡(368평) |
| 용도지역 | 제1종일반주거지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(불) |
| 개별공시지가 | 2025년 평당 1,651,247원 ㎡당 499,500원 (+0%) 2025년 평당 1,651,247원 ㎡당 499,500원 (+2.5%) 2024년 평당 1,611,247원 ㎡당 487,400원 (+0%) 2024년 평당 1,611,247원 ㎡당 487,400원 (+0%) 2024년 평당 1,611,247원 ㎡당 487,400원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
감정평가서에는 “전반적으로 남동하향 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서 전으로 이용중임”라고 적혀 있습니다.
북 28.0m서 27.0m중심
27.0m동 24.0m남 25.0m
27.0m동 24.0m남 25.0m
필지 중심의 해발은 약 27m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 북쪽이 가장 높고(28m) 동쪽이 가장 낮아(24m) 차이가 약 4m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 제1종지구단위계획구역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 체계적 개발·관리를 위해 건축물 용도·규모·배치 등이 지구단위계획으로 별도 규정됨. |
| 소로2류(폭 8m~10m) | 필지 일부 | 국토계획법(도시·군계획시설) | 도시계획도로(예정)입니다. 도로가 실제로 나면 걸린 부분은 토지보상법에 따라 보상을 받고 도로로 편입되고, 남는 땅은 새 도로에 붙게 됩니다. 길이 좋아지는 만큼 땅의 쓰임새와 값이 올라가는 요인입니다. 개설 전까지 걸린 부분에는 건물을 짓지 않습니다(국토계획법 제64조). |
| 제1종일반주거지역 | 필지 일부 | 국토계획법 | |
| 제2종일반주거지역 | 필지 일부 | 국토계획법 | |
| 가축사육제한구역 | 필지 전체 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| 상대보호구역 | 필지 일부 | 다른 법령 |
감정평가서 토지이용계획 기재: “제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역(2014-06-25), 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭8m~10m)(2014-06-25)(저촉), 가축사육제한구역(2015-03-04) , 상대보호구역임.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 제1종일반주거지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다(4층 이하). |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 사실상 맹지라 건축법 제44조의 접도 요건(도로에 2m 이상)을 채우려면 진입로(통행 동의·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 60%) | 최대 약 221평(730㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 180%) | 최대 약 663평(2,192㎡) — 2층이면 층마다 약 730㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 499,500원 × 20% = ㎡당 99,900원 → 상한 5만원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 33,000,000원 |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
농지이지만 제1종일반주거지역 안의 농지라서 농지취득자격증명이 필요 없습니다. 국토계획법 제83조는 도시지역 농지에 농지법 제8조(농지취득자격증명)를 적용하지 않습니다 — 매각물건명세서에도 「농지취득자격증명 불필요(2025.10.10.자 기장군 사실조회회신)」로 적혀 있습니다. 아래 발급 요령은 다른 농지를 살 때 참고하세요.
| 발급기관 | 장안읍 행정복지센터(읍사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.02(월))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 499,500원 × 1,218㎡ = 약 608,391,000원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2025년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 차임 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김** | - | - | 2009.12.29 | - | - |
매각물건명세서·현황조사·권리신고를 사람 단위로 묶은 것입니다. 이름은 가렸습니다. 농지 임차인은 주택임대차보호법 대상이 아니어서 대항력·우선변제 판단이 주택과 다릅니다.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | 본건 토지상에 제시외건물 기호ㄱ이 소재하나(별첨 사진용지등 참조) 구조, 규모, 용도등으로 보아 본건 토지에 미치는 영향은 미미한 것으로 사료됨. |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 제시외건물 창고 1개동 포함 |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 좌천리 3** | 전 | 346㎡ | 150,000,000원 | 1,433,150원 | 433,526원 | 2026-08 |
| 좌천리 2** | 답 | 187㎡ | 330,000,000원 | 5,833,765원 | 1,764,706원 | 2026-10 |
| 좌천리 1* | 답 | 1,795㎡ | 270,000,000원 | 497,252원 | 150,418원 | 2026-04 |
| 좌천리 7* | 답 | 128㎡ | 115,000,000원 | 2,970,056원 | 898,438원 | 2025-12 |
| 좌천리 7* | 답 | 165㎡ | 145,000,000원 | 2,905,097원 | 878,788원 | 2025-12 |
| 좌천리 2** | 대 | 22㎡ | 95,290,000원 | 14,651,613원 | 4,432,093원 | 2025-03 |
| 좌천리 3** | 답 | 85㎡ | 200,000,000원 | 7,778,352원 | 2,352,941원 | 2025-03 |
| 좌천리 6* | 대 | 84㎡ | 85,000,000원 | 3,345,156원 | 1,011,905원 | 2025-03 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 부산광역시 기장군 장안읍 좌천리 소재 장안제일고등학교 남측 인근에 위치하고 있으며 주위는 전등의 농경지와 기존주택, 학교등으로 형성되어 있음. |
|---|---|
| 교통상황 | 시외곽지대로서 제반교통사정은 다소 불편시 됨. |
| 형태 및 이용상태 | 전반적으로 남동하향 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서 전으로 이용중임. |
| 인접 도로상태 | 북측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로가 소재하고 있으며, 남동측으로도 폭 약2미터내외의 포장도로가 소재하고 있음. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역(2014-06-25), 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭8m~10m)(2014-06-25)(저촉), 가축사육제한구역(2015-03-04) , 상대보호구역임. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | ·임대관계: 미상 ·본건 토지 및 제시외건물의 면적, 경계, 구조, 이용상태등은 공부와 당사무소의 개략적인 측정에 의거 사정하였는바 참고하시기 바라며 정확을 요할시는 측량 하시기 바랍니다. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
부산 기장군 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 부산 기장군에서 농지(지분 제외) 11건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 37.8%, 한 건에 평균 1.4명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 24%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 동부지원 2023타경2058 | 답 | 619,370,000원 | 230,000,000원 | 37% | 1 | 2026.09.28 |
| 동부지원 2025타경278 | 답 | 1,289,040,000원 | 380,050,000원 | 29% | 2 | 2026.09.21 |
| 동부지원 2025타경579 | 답 | 705,663,000원 | 181,000,000원 | 26% | 1 | 2026.09.21 |
| 동부지원 2024타경4143 | 답 | 120,156,000원 | 65,111,000원 | 54% | 1 | 2026.08.24 |
| 동부지원 2025타경261 | 답 | 1,181,880,000원 | 518,000,000원 | 44% | 1 | 2026.07.27 |
| 동부지원 2022타경102906 | 전 | 397,350,000원 | 52,170,000원 | 13% | 2 | 2026.07.06 |
부산 기장군의 다른 경매 농지
농취증 불필요맹지
월내리 447전 · 306㎡(93평)최저가 118,330,000원 (17%)입찰 2026.10.12 · 동부지원부산광역시 기장군
맹지
달산리 419-1전 · 29,555㎡(8,940평)최저가 2,790,320,000원 (49%)입찰 2026.10.12 · 동부지원부산광역시 기장군
농취증 불필요
이천리 176-1답 · 1,114㎡(337평)최저가 575,493,000원 (24%)입찰 2026.10.12 · 동부지원부산광역시 기장군
맹지
오리 311답 · 3,779㎡(1,143평)최저가 300,718,000원 (34%)입찰 2026.10.19 · 동부지원부산광역시 기장군
맹지
명례리 396전 · 374㎡(113평)최저가 72,519,000원 (70%)입찰 2026.10.19 · 동부지원부산광역시 기장군
사실상 맹지
명례리 105-5답 · 8,094㎡(2,448평)최저가 1,684,504,000원 (49%)입찰 2026.10.19 · 동부지원부산광역시 기장군
사진 14장
장판 밑의 낯선 서류들
지리멸렬 支離滅裂
체계 없이 흩어져 갈피를 잡을 수 없다는 뜻.
오래된 다세대 주택을 낙찰받은 한씨는 첫날부터 집을 둘러보는 데 신경이 곤두섰다. 집주인이 남긴 이삿짐이 드문드문 남아있는 가운데, 구석에서 발견한 서류뭉치가 눈길을 끌었다. 장판을 걷어내자 나타난 것은 뜻밖의 전입세대열람표와 대출 관련 문서들이었다. 무엇보다도 눈에 띄는 것은 한때 이 집에 머물렀던 여러 이름들이었다. 이리저리 흩어져 있는 서류 속에서 집의 과거를 짐작할 수 있었지만, 명확한 권리 관계는 여전히 미궁 속이었다. 지리멸렬한 서류의 흔적을 정리해가며 한씨는 그날 밤 꿈속에서조차 서류들과 씨름했다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.