몰수조건
농취증을 못 내면 입찰보증금 13,827,100원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.13)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“목록1,3,4 농지취득 자격증명 필요(증명서 미제출시 매수보증금 몰수, 관할면사무소의 사실조회서 참조)”
서산지원 2025타경51391
충청남도 당진시 송악읍 월곡리 353-18 외 3필지
지목전면적7,941㎡(2,402평)
용도지역계획관리지역
입찰 2026.11.10(화) 오전 10:00
| 소재지 | 월곡리 353-18 충청남도 당진시 송악읍 외 3필지 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 전 (현황 전기타) | 면적 | 7,941㎡ (2,402평) |
| 용도지역 | 계획관리지역 | 지세·형상 | 완경사 · 자루형 |
| 도로접면 | 소로(세로) | 공시지가 | 평당 276,034원 (㎡당 83,500원) |
| 감정가 | 1,175,295,000원 | 최저가 | 138,271,000원 |
| 유찰 | 6회 · 12% | 보증금 | 13,827,100원 |
값 장부 평당
이번 최저가평당 57,561원 ㎡당 17,412원
공시지가 2026평당 276,034원 ㎡당 83,500원
동네 실거래(10건)평당 478,432원 ㎡당 144,725원
감정가평당 489,268원 ㎡당 148,003원
농취증
미제출 시
보증금 몰수
미제출 시
보증금 몰수
검토 네 가지
몰수조건
일련번호(2) : 지적도상 맹지입니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로(세로)로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만, 세로는 폭 8m 미만으로 자동차가 다닐 수 있는 길입니다.
아님
용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (충청남도 당진시 조례 원문 ↗)
먼저
형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다. 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
위치와 법원 기본정보
소재지 충청남도 당진시 송악읍 월곡리 353-18 외 3필지
땅콩 필지 정보- 사건
- 2025타경51391 부동산임의경매
- 법원
- 대전지방법원 서산지원
- 주소
- 충남 서산시 공림4로 24
- 담당
- 경매2계 · 041-660-0692
- 입찰기일
- 2026.11.10(화) 오전 10:00 · 제111호 경매법정
- 보증금
- 13,827,100원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.10.13(화) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2025.05.31 · 경매개시 2025.06.04 · 배당요구종기 2025.09.02
- 청구금액
- 658,426,195원
이 농지는
충청남도 당진시 송악읍 월곡리 353-18의 전입니다. 면적은 7,941㎡(2,402평)(4필지 합계), 용도지역은 계획관리지역입니다. 감정가는 1,175,295,000원인데 여섯 번 유찰돼 이번 최저가는 138,271,000원(감정가의 12%)입니다. 입찰은 2026.11.10(화) 오전 10:00, 대전지방법원 서산지원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 13,827,100원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.13)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
도로·맹지 — 일련번호(2) : 지적도상 맹지입니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로(세로)로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만, 세로는 폭 8m 미만으로 자동차가 다닐 수 있는 길입니다. 건축하려면 길 폭이 건축법 기준(보통 4m)에 맞는지, 현황도로라면 지자체가 도로로 인정하는지 확인해야 합니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (충청남도 당진시 조례 원문 ↗) 농업진흥지역 밖의 농지입니다.
집·창고 짓기 — 형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다. 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
성장관리계획구역가축사육제한구역계획관리지역
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 전 · 실제 이용상황 전기타 |
|---|---|
| 면적 | 7,941㎡(2,402평) · 4필지 합계 |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 자루형 |
| 도로접면 | 소로(세로) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 276,034원 ㎡당 83,500원 (+0.4%) 2025년 평당 275,043원 ㎡당 83,200원 (+0.8%) 2024년 평당 272,729원 ㎡당 82,500원 (+0%) 2023년 평당 272,729원 ㎡당 82,500원 (-7.3%) 2022년 평당 294,216원 ㎡당 89,000원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
감정평가서에는 “일련번호(1) : 완경사지대 내 부정형 토지로서, 묵전으로 이용 중임”라고 적혀 있습니다.
북 29.0m서 24.0m중심
25.0m동 30.0m남 23.0m
25.0m동 30.0m남 23.0m
필지 중심의 해발은 약 25m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 동쪽이 가장 높고(30m) 남쪽이 가장 낮아(23m) 차이가 약 7m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 성장관리계획구역 | 필지 전체 | 국토계획법 제75조의2 | 난개발이 우려되는 곳에 기반시설·건축물 배치 기준을 정해 둔 구역입니다. 건축할 때 성장관리계획에 맞춰야 합니다. |
| 계획관리지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 도시지역 편입이 예상되거나 제한적 개발이 가능한 관리지역입니다. 관리지역 가운데 건축 선택지가 가장 넓습니다. |
| 생산관리지역 | 옆에 붙음 | 국토계획법 | 농업·임업 생산을 위해 관리가 필요한 관리지역입니다. 건축 가능한 용도가 계획관리지역보다 좁습니다. |
| 가축사육제한구역 | 필지 전체 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| 준보전산지 | 옆에 붙음 | 산지관리법 | 보전산지 외의 산지로, 상대적으로 산지전용이 용이하나 여전히 전용허가·부담금 절차가 필요. |
감정평가서 토지이용계획 기재: “일련번호(1),(3),(4) : 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악08 일반형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한), 일련번호(2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악08 일반형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한), 준보전산지임.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 계획관리지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(소로(세로)). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
| 함께 볼 것 | 성장관리계획구역이라 계획에서 정한 배치·도로·건축 기준을 따라야 합니다. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 40%) | 최대 약 961평(3,176㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 100%) | 최대 약 2,402평(7,941㎡) — 2층이면 층마다 약 3,176㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 83,500원 × 20% = ㎡당 16,700원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 11,022,000원 |
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 송악읍 행정복지센터(읍사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.13(화))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 83,500원 × 7,941㎡ = 약 663,073,500원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | - 본건 지상에 제시외 건물(기호㉠~㉢)이 소재함.(후첨 '사진용지, 지적 및 건물개황도' 참조) - 본건 지상에 소재하는 각종 활잡목 등의 수목은 경제적가치가 미미하고 일반적인 거래관행상 토지에 포함되어 거래되는 바 토지에 포함하여 평가하였으니 경매 진행시 참고 바람. |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 지상 분묘 소재로 인한 분묘기지권 성립 여부 불분명 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 감정평가서 상 제시외 건물(비닐하우스,㉠~㉢) 매각제외 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 목록2,4 지상 일부 분묘로 이용중이고, 그로 인한 분묘기지권 성립여부 불분명 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 목록2,4 최저매각가격은 분묘의 소재로 인하여 제한받는 가격임 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 감정평가서상 제시외 건물(비닐하우스,㉠~㉢) 매각제외 |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 월곡리 1** | 전 | 68㎡ | 26,980,000원 | 1,311,626원 | 396,765원 | 2026-04 |
| 월곡리 1** | 전 | 689㎡ | 4,020,000원 | 19,289원 | 5,835원 | 2026-04 |
| 월곡리 7* | 전 | 1,466㎡ | 120,000,000원 | 270,596원 | 81,855원 | 2026-04 |
| 월곡리 4* | 전 | 1,696㎡ | 153,000,000원 | 298,223원 | 90,212원 | 2026-03 |
| 월곡리 7* | 전 | 5,309㎡ | 581,500,000원 | 362,088원 | 109,531원 | 2026-02 |
| 월곡리 3** | 전 | 1,071㎡ | 155,000,000원 | 478,432원 | 144,725원 | 2025-02 |
| 월곡리 3** | 전 | 261㎡ | 35,000,000원 | 443,308원 | 134,100원 | 2025-02 |
| 월곡리 3** | 전 | 37㎡ | 7,000,000원 | 625,421원 | 189,189원 | 2024-12 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 충청남도 당진시 송악읍 월곡리 소재 ""월곡리마을회관"" 북서측 근거리에 소재하며, 주위는 농경지, 임야, 농가주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임. |
| 형태 및 이용상태 | 일련번호(1) : 완경사지대 내 부정형 토지로서, 묵전으로 이용 중임. 일련번호(2) : 완경사지대 내 사다리형 토지로서, 자연림 및 일부 분묘로 이용 중임. 일련번호(3) : 완경사지대 내 부정형 토지로서, 전으로 이용 중임. 일련번호(4) : 완경사지대 내 부정형 토지로서, 전기타 및 일부 분묘로 이용 중임. |
| 인접 도로상태 | 일련번호(1),(3),(4) : 공히 북서측으로 폭 2~3m 내외의 비포장도로와 접함. 일련번호(2) : 지적도상 맹지임. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 일련번호(1),(3),(4) : 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악08 일반형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한), 일련번호(2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악08 일반형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한), 준보전산지임. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | - 본건 일련번호(2),(4) 지상에 권원미상의 수기의 분묘가 소재하며 이로 인한 제한사항 등을 반영한 토지가액을 토지감정평가명세표 비고란에 기재하였으니 참고 바라며, 본건은 전반적으로 전기타 및 자연림 상태로서 지세 등의 영향으로 접근의 제한이 있는 바 목측, 탐문조사, 위성지도 등을 활용하되 추가적인 분묘 등이 소재할 개연성이 있으니 경매 진행 및 입찰 참여시 별도 확인 바람. - 임대미상임. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
충남 당진시 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 충남 당진시에서 농지(지분 제외) 74건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 25.7%, 한 건에 평균 1.9명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 12%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서산지원 2024타경50757 | 답 | 2,686,698,400원 | 1,900,000,000원 | 71% | 3 | 2026.10.07 |
| 서산지원 2025타경795 | 답 | 561,183,000원 | 120,000,000원 | 21% | 6 | 2026.10.06 |
| 서산지원 2025타경869 | 전 | 538,441,000원 | 190,000,000원 | 35% | 1 | 2026.10.06 |
| 서산지원 2025타경50716 | 답 | 558,774,000원 | 103,690,000원 | 19% | 1 | 2026.10.06 |
| 서산지원 2024타경59716 | 전 | 9,404,400원 | 3,000,000원 | 32% | 3 | 2026.09.30 |
| 서산지원 2025타경186 | 전 | 96,063,000원 | 12,900,000원 | 13% | 1 | 2026.09.30 |
충남 당진시의 다른 경매 농지
복운리 333-2전 · 1,815㎡(549평)최저가 252,455,000원 (100%)입찰 2026.10.20 · 서산지원충청남도 당진시
농취증 불필요
중흥리 224-22답 · 1,028㎡(311평)최저가 255,322,000원 (34%)입찰 2026.10.20 · 서산지원충청남도 당진시
운정리 665-2전 · 11,207㎡(3,390평)최저가 718,376,000원 (70%)입찰 2026.10.20 · 서산지원충청남도 당진시
맹지
원동리 312전 · 1,283㎡(388평)최저가 39,606,000원 (34%)입찰 2026.10.20 · 서산지원충청남도 당진시
월곡리 256-2답 · 2,317㎡(701평)최저가 162,126,000원 (34%)입찰 2026.10.20 · 서산지원충청남도 당진시
고대리 97-2전 · 1,289㎡(390평)최저가 168,008,000원 (34%)입찰 2026.10.20 · 서산지원충청남도 당진시
사진 43장
인천 아파트 경매, 물건이 늘어난 순서는 미추홀 → 연수·서구 → 부평·남동이었습니다
글 김성훈 · 편집 고팀장
인천은 서울 바로 옆이지만, 아파트 경매의 흐름은 서울과 달랐습니다. 먼저 매매시장부터 다릅니다. 한국부동산원 아파트 매매가격지수로 보면 2025년 1월부터 2026년 4월까지 서울은 15.7%, 경기는 5.1% 올랐는데, 인천은 122.4에서 121.6으로 거의 변하지 않았습니다.
2023년 미추홀구, 2024년 연수·서구, 2025년 부평·남동구 — 경매 물건은 세 번에 나눠 늘었습니다.
매매가격이 오르지 않은 인천의 경매에는 서울·경기와 다른 이야기가 있었습니다. 2022년부터 2026년까지 구별로 새로 경매에 나온 아파트를 자세히 분석해 보니, 물건이 늘어난 순서가 구마다 달랐습니다.
해마다 1~8월에 처음 매각기일이 잡힌 아파트 경매 물건을 구별로 세었습니다. 2022년을 100으로 놓고 보면 세 무리의 순서가 드러납니다.
칼럼의 앞부분을 옮겼습니다.
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20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
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