몰수조건
농취증을 못 내면 입찰보증금 12,598,900원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.09.29)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)”
서산지원 2025타경550
충청남도 당진시 송악읍 전대리 556-1
지목전면적5,065㎡(1,532평)
용도지역계획관리지역
입찰 2026.10.27(화) 오전 10:00
| 소재지 | 전대리 556-1 충청남도 당진시 송악읍 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 전 | 면적 | 5,065㎡ (1,532평) |
| 용도지역 | 계획관리지역 | 지세·형상 | 완경사 · 자루형 |
| 도로접면 | 소로(중로) | 공시지가 | 평당 201,984원 (㎡당 61,100원) |
| 감정가 | 749,620,000원 | 최저가 | 125,989,000원 |
| 유찰 | 5회 · 17% | 보증금 | 12,598,900원 |
값 장부 평당
이번 최저가평당 82,228원 ㎡당 24,874원
공시지가 2026평당 201,984원 ㎡당 61,100원
동네 실거래(10건)평당 202,394원 ㎡당 61,224원
감정가평당 489,258원 ㎡당 148,000원
농취증
미제출 시
보증금 몰수
미제출 시
보증금 몰수
검토 네 가지
몰수조건
접함
지적도상 맹지이며, 동측의 현황 비포장 농로를 이용합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로(중로)로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만, 중로는 폭 12m 이상 25m 미만 도로입니다.
필요
용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (충청남도 당진시 조례 원문 ↗)
먼저
형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다. 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
위치와 법원 기본정보
소재지 충청남도 당진시 송악읍 전대리 556-1
땅콩 필지 정보- 사건
- 2025타경550 부동산임의경매
- 법원
- 대전지방법원 서산지원
- 주소
- 충남 서산시 공림4로 24
- 담당
- 경매5계 · 041-660-0695
- 입찰기일
- 2026.10.27(화) 오전 10:00 · 제111호 경매법정
- 보증금
- 12,598,900원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.09.29(화) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2025.03.06 · 경매개시 2025.03.07 · 배당요구종기 2025.06.09
- 청구금액
- 533,537,869원
이 농지는
충청남도 당진시 송악읍 전대리 556-1의 전입니다. 면적은 5,065㎡(1,532평), 용도지역은 계획관리지역입니다. 감정가는 749,620,000원인데 다섯 번 유찰돼 이번 최저가는 125,989,000원(감정가의 17%)입니다. 입찰은 2026.10.27(화) 오전 10:00, 대전지방법원 서산지원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 12,598,900원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.09.29)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
도로·맹지 — 지적도상 맹지이며, 동측의 현황 비포장 농로를 이용합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로(중로)로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만, 중로는 폭 12m 이상 25m 미만 도로입니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (충청남도 당진시 조례 원문 ↗) 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
집·창고 짓기 — 형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다. 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 전 · 실제 이용상황 전 |
|---|---|
| 면적 | 5,065㎡(1,532평) |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 자루형 |
| 도로접면 | 소로(중로) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 201,984원 ㎡당 61,100원 (+0.2%) 2025년 평당 201,654원 ㎡당 61,000원 (+0.5%) 2024년 평당 200,662원 ㎡당 60,700원 (+0.7%) 2023년 평당 199,340원 ㎡당 60,300원 (-7.2%) 2022년 평당 214,877원 ㎡당 65,000원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
감정평가서에는 “완경사지대에 위치한 부정형의 토지로 전으로 이용 중이며 동측 일부는 현황 비포장 농로로 이용 중으로 목측됨”라고 적혀 있습니다.
북 15.0m서 14.0m중심
17.0m동 19.0m남 19.0m
17.0m동 19.0m남 19.0m
필지 중심의 해발은 약 17m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 남쪽이 가장 높고(19m) 서쪽이 가장 낮아(14m) 차이가 약 5m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
감정평가서 토지이용계획 기재: “계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악10 일반형), 가축사육제한구역(2024-12-12 )(일부제한 모든 축종 제한)”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 계획관리지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(소로(중로)). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 40%) | 최대 약 613평(2,026㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 100%) | 최대 약 1,532평(5,065㎡) — 2층이면 층마다 약 2,026㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 61,100원 × 20% = ㎡당 12,220원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 8,065,200원 |
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 송악읍 행정복지센터(읍사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.09.29(화))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 61,100원 × 5,065㎡ = 약 309,471,500원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 차임 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정** | 토지 전부 | - | - | - | - | - |
매각물건명세서·현황조사·권리신고를 사람 단위로 묶은 것입니다. 이름은 가렸습니다. 농지 임차인은 주택임대차보호법 대상이 아니어서 대항력·우선변제 판단이 주택과 다릅니다.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | 후첨 '사진용지'와 같이 지상에 타인 소유로 탐문되는 비닐하우스가 소재함. |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 지상 소재 타인 소유 추정 비닐하우스 매각에서 제외 |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전대리 2** | 전 | 413㎡ | 26,000,000원 | 208,113원 | 62,954원 | 2026-04 |
| 전대리 2** | 전 | 169㎡ | 12,000,000원 | 234,732원 | 71,006원 | 2026-04 |
| 전대리 2* | 전 | 317㎡ | 36,480,000원 | 380,428원 | 115,079원 | 2026-02 |
| 전대리 5** | 전 | 204㎡ | 9,260,000원 | 150,057원 | 45,392원 | 2026-01 |
| 전대리 5** | 전 | 204㎡ | 9,260,000원 | 150,057원 | 45,392원 | 2026-01 |
| 전대리 7** | 전 | 106㎡ | 3,500,000원 | 109,154원 | 33,019원 | 2025-10 |
| 전대리 2** | 전 | 28㎡ | 1,500,000원 | 177,095원 | 53,571원 | 2025-08 |
| 전대리 2** | 전 | 48㎡ | 2,500,000원 | 172,176원 | 52,083원 | 2025-08 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 충청남도 당진시 송악읍 전대리 소재 ""전대2리마을회관"" 북측 인근에 위치하며, 주위 는 농경지 및 단독주택 등으로 형성된 지역임. |
|---|---|
| 교통상황 | 남서측 인근으로 신평로(지방도622호선)가 통과하고 남서측 및 북측 인근에 시내버스정류장 이 소재함. |
| 형태 및 이용상태 | 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로 전으로 이용 중이며 동측 일부는 현황 비포장 농로로 이용 중으로 목측됨. |
| 인접 도로상태 | 지적도상 맹지이며, 동측의 현황 비포장 농로를 이용함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악10 일반형), 가축사육제한구역(2024-12-12 )(일부제한 모든 축종 제한) |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 1) 임대관계는 미상임. 2) 동측 현황 비포장 농로는 인근 토지를 경유하여 접근 가능하며, 통행 제한 가능성 등 법 률관계는 별도 확인을 요함. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
충남 당진시 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 충남 당진시에서 농지(지분 제외) 74건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 25.7%, 한 건에 평균 1.9명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 17%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서산지원 2024타경50757 | 답 | 2,686,698,400원 | 1,900,000,000원 | 71% | 3 | 2026.10.07 |
| 서산지원 2025타경795 | 답 | 561,183,000원 | 120,000,000원 | 21% | 6 | 2026.10.06 |
| 서산지원 2025타경869 | 전 | 538,441,000원 | 190,000,000원 | 35% | 1 | 2026.10.06 |
| 서산지원 2025타경50716 | 답 | 558,774,000원 | 103,690,000원 | 19% | 1 | 2026.10.06 |
| 서산지원 2024타경59716 | 전 | 9,404,400원 | 3,000,000원 | 32% | 3 | 2026.09.30 |
| 서산지원 2025타경186 | 전 | 96,063,000원 | 12,900,000원 | 13% | 1 | 2026.09.30 |
충남 당진시의 다른 경매 농지
복운리 333-2전 · 1,815㎡(549평)최저가 252,455,000원 (100%)입찰 2026.10.20 · 서산지원충청남도 당진시
농취증 불필요
중흥리 224-22답 · 1,028㎡(311평)최저가 255,322,000원 (34%)입찰 2026.10.20 · 서산지원충청남도 당진시
운정리 665-2전 · 11,207㎡(3,390평)최저가 718,376,000원 (70%)입찰 2026.10.20 · 서산지원충청남도 당진시
맹지
원동리 312전 · 1,283㎡(388평)최저가 39,606,000원 (34%)입찰 2026.10.20 · 서산지원충청남도 당진시
월곡리 256-2답 · 2,317㎡(701평)최저가 162,126,000원 (34%)입찰 2026.10.20 · 서산지원충청남도 당진시
고대리 97-2전 · 1,289㎡(390평)최저가 168,008,000원 (34%)입찰 2026.10.20 · 서산지원충청남도 당진시
사진 16장
해남지원 경매, 114건 중 24건 낙찰
2026년 9월 21일 해남지원에서 진행된 경매에서 총 114건 중 24건이 낙찰됐다. 평균 낙찰가율은 94.9%로 나타났다.
해남지원에서 진행된 경매의 진행 건수는 114건이다. 이 중 24건이 낙찰되었으며, 67건은 유찰됐다. 나머지 23건은 취하 또는 변경됐다.
이번 경매에서 평균 낙찰가율은 94.9%로 집계됐다. 이는 감정가 대비 낙찰가의 비율을 의미한다. 그러나 낙찰 건수가 많지 않아 이 평균값에 대한 해석에는 주의가 필요하다.
최고가 낙찰된 물건은 전라남도 해남군 해남읍에 위치한 근린상가(집합)로, 감정가는 5억8,600만원이었다. 이 물건은 3억6,220만원에 낙찰되었으며, 낙찰가율은 61.8%로 나타났다. 응찰자는 1명이었다.
최다 응찰이 있었던 물건은 전라남도 완도군 금일읍의 단독주택으로, 감정가는 1억6,465만원이었다. 이 물건은 1억4,824만원에 낙찰되었으며, 낙찰가율은 90.0%였다. 응찰자는 2명이었다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.