강원특별자치도 고성군 거진읍 거진리 93 외 2필지
평당 값 — 같은 눈금
점검 항목
농취증을 못 내면 입찰보증금 264,400원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.21)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 미만이라 농업진흥지역 밖이면 주말·체험영농 목적으로 신청할 수 있습니다(농지법 제6조). “목록1,2는 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수신청보증금 몰수)”
지직도상 '맹지'이나, 본건의 남서측으로 약 1미터 내외의 계단식 현황도로 개설되어 있습니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로(불)로 표시되어 있습니다. 세로(불)는 폭 8m 미만으로 자동차가 다니지 못하는 길입니다. 집·창고를 지으려면 건축법 제44조에 따라 도로에 2m 이상 붙어야 해 진입로(통행권·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. 그만큼 값이 낮게 매겨집니다.
용도지역 자연녹지지역 건폐율 20% · 용적률 100% (강원특별자치도 고성군 조례 원문 ↗) 지역·지구 자료가 없어 농업진흥지역 여부를 가리지 못했습니다. 토지이용계획확인서로 확인하세요.
맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다. 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
위치와 법원 기본정보
소재지 강원특별자치도 고성군 거진읍 거진리 93 외 2필지
땅콩 필지 정보- 사건
- 2025타경10444 부동산강제경매
- 법원
- 춘천지방법원 속초지원
- 주소
- 강원특별자치도 속초시 법대로 15
- 담당
- 경매2계 · 033-639-7643
- 입찰기일
- 2026.10.14(수) 오전 10:00 · 2층 경매법정
- 보증금
- 264,400원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.10.21(수) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2025.12.18 · 경매개시 2025.12.19 · 배당요구종기 2026.03.09
- 청구금액
- 10,160,738원
이 농지는
강원특별자치도 고성군 거진읍 거진리 93의 전입니다. 면적은 104㎡(31평)(3필지 합계), 용도지역은 자연녹지지역입니다. 감정가는 7,708,610원인데 세 번 유찰돼 이번 최저가는 2,644,000원(감정가의 34%)입니다. 입찰은 2026.10.14(수) 오전 10:00, 춘천지방법원 속초지원에서 열립니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 전 · 실제 이용상황 과수원 |
|---|---|
| 면적 | 104㎡(31평) · 3필지 합계 |
| 용도지역 | 자연녹지지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 자루형 |
| 도로접면 | 세로(불) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 116,364원 ㎡당 35,200원 (+2%) 2025년 평당 114,050원 ㎡당 34,500원 (+0%) 2025년 평당 114,050원 ㎡당 34,500원 (+2.1%) 2024년 평당 111,736원 ㎡당 33,800원 (+0%) 2024년 평당 111,736원 ㎡당 33,800원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
감정평가서에는 “남서측 하향 완경사지대의 필지별 부정형 토지로서 기호 1 및 기호 2 토지는 전기타(수목 소재)로 이용 중이며, 기호 3 토지는 제시외건물의 부지로 이용 중임”라고 적혀 있습니다.
39.0m동 52.0m남 38.0m
필지 중심의 해발은 약 39m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 동쪽이 가장 높고(52m) 서쪽이 가장 낮아(27m) 차이가 약 25m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
감정평가서 토지이용계획 기재: “기호 1 및 기호 2 토지 : 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역(조례확인요)) 기호 3 토지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역(조례확인요))임.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 자연녹지지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다(4층 이하). |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 맹지라 건축법 제44조의 접도 요건(도로에 2m 이상)을 채우려면 진입로(통행 동의·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 20%) | 최대 약 6평(20㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 100%) | 최대 약 31평(103㎡) — 2층이면 층마다 약 20㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 35,200원 × 20% = ㎡당 7,040원 × 104㎡(필지 전체) ≈ 731,355원 |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 거진읍 행정복지센터(읍사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.21(수))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 35,200원 × 104㎡ = 약 3,656,777원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | 본건 토지 중 기호 3 토지상에 후첨하는 '사진'과 같이 제시외건물이 소재하여 토지의 사용 및 수익에 제한이 있을 것으로 사료되는바, 경매 진행시 참고 바람. |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 일괄매각하며 목록3 지상에 매각에서 제외되는 소유자 미○○ 목조 슬레이트지붕 단층주택 약 33.08㎡ 있음(법정지상권 불 분명, 건축물대장 및 등기사항전부증명서 없음), 목측상 토지 경계부근 매각에서 제외되는 소유자 미○○ 목조 슬레이트지붕 단층주택 약41.29㎡ 의 일부가 있는 것으로 보여지므로 정확한 여부는 지적경계측량을 요함(법정지상권 불분명, 건축물 대장 및 등기사항전부증명서 없음), 지상의 제시외 건물을 감안한 감정평가 금액임 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 일괄매각하며 목록3 지상에 매각에서 제외되는 소유자 미○○ 목조 슬레이트지붕 단층주택 약 33.08㎡ 있음(법정지상권 불분명, 건축물대장 및 등기사항전부증명서 없음), 목측상 토지 경계부근 매각에서 제외되는 소유자 미○○ 목조 슬레이트지붕 단층주택 약41.29㎡ 의 일부가 있는 것으로 보여지므로 정확한 여부는 지적경계측량을 요함(법정지상권 불분명, 건축물 대장 및 등기사항전부증명서 없음), 지상의 제시외 건물을 감안한 감정평가 금액임 |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 거진리 2** | 전 | 15㎡ | 6,310,000원 | 1,390,641원 | 420,667원 | 2026-07 |
| 거진리 3** | 전 | 60㎡ | 21,780,000원 | 1,200,005원 | 363,000원 | 2025-10 |
| 거진리 4** | 전 | 363㎡ | 714,200,000원 | 6,504,138원 | 1,967,493원 | 2025-07 |
| 거진리 4** | 전 | 204㎡ | 401,370,000원 | 6,504,162원 | 1,967,500원 | 2025-07 |
| 거진리 4** | 전 | 602㎡ | 1,184,430,000원 | 6,504,135원 | 1,967,492원 | 2025-07 |
| 거진리 2** | 대 | 27㎡ | 15,640,000원 | 1,914,914원 | 579,259원 | 2026-08 |
| 거진리 2** | 대 | 12㎡ | 7,540,000원 | 2,077,143원 | 628,333원 | 2026-08 |
| 거진리 2** | 대 | 1㎡ | 1,130,000원 | 3,735,554원 | 1,130,000원 | 2026-08 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 강원특별자치도 고성군 거진읍 거진리 소재 '거성초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 마을주변 농촌지대임. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건까지 도보로 출입가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통 정도임. |
| 형태 및 이용상태 | 남서측 하향 완경사지대의 필지별 부정형 토지로서 기호 1 및 기호 2 토지는 전기타(수목 소재)로 이용 중이며, 기호 3 토지는 제시외건물의 부지로 이용 중임. |
| 인접 도로상태 | 지직도상 '맹지'이나, 본건의 남서측으로 약 1미터 내외의 계단식 현황도로 개설되어 있음. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 기호 1 및 기호 2 토지 : 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역(조례확인요)) 기호 3 토지 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역(조례확인요))임. |
| 공부와의 차이 | 본건 토지 중 기호 3 토지의 공부상 지목은 '전'이나, 현황 제시외 건물의 부지 등으로 이용 중임. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 임대관계는 '미상'임. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
강원 고성군 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 강원 고성군에서 농지(지분 제외) 5건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 65%, 한 건에 평균 1명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 34%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 속초지원 2025타경10189 | 전 | 342,307,000원 | 204,856,930원 | 60% | 1 | 2026.09.23 |
| 속초지원 2025타경10384 | 답 | 485,160,000원 | 340,090,000원 | 70% | - | 2026.06.10 |
| 속초지원 2025타경241 | 답 | 112,288,000원 | 73,000,000원 | 65% | 1 | 2026.05.20 |
| 속초지원 2025타경10189 | 전 | 342,307,000원 | 403,000,000원 | 118% | - | 2026.04.22 |
| 속초지원 2025타경10226 | 전 | 830,676,000원 | 303,953,106원 | 37% | - | 2026.04.08 |
강원 고성군의 다른 경매 농지
사진 8장
전세권자가 경매를 신청하면
전세권은 등기된 물권이라 담보권 성격을 함께 가집니다. 전세기간이 만료되었는데 전세금을 돌려받지 못하면 전세권자는 소송 없이 전세권에 기한 임의경매를 신청할 수 있습니다(민법 제318조). 저당권자가 경매를 신청하는 것과 같은 구조입니다. 주택임대차보호법상 임차인은 확정일자가 있어도 경매를 직접 신청할 수 없고 보증금반환 판결을 받아 강제경매를 해야 하므로, 이 점이 전세권의 큰 장점입니다.
전세권자가 신청한 경매에서 전세권자는 신청채권자이자 배당받을 채권자입니다. 전세권은 배당받고 매각으로 소멸하며, 전세권이 최선순위이면 그 전세권이 말소기준권리가 되어 그 뒤의 권리는 모두 소멸합니다. 입찰자는 전세금 전액이 배당에서 먼저 빠진다는 점과, 전세권자가 낙찰가에서 전세금을 다 못 받아도 그 부족액은 낙찰자가 인수하지 않는다는 점(배당요구한 전세권은 소멸)을 알면 됩니다. 다만 전세권자가 전입신고·확정일자까지 갖춘 임차인 지위를 겸하고 그 임차권이 선순위이면, 전세권으로 배당받고 남은 금액을 임차인 지위로 낙찰자에게 주장할 수 있다는 대법원 결정(2010마900)이 있으므로 이 이중 지위는 따로 확인해야 합니다.
경매 컨설팅 안내
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.