몰수조건
농취증을 못 내면 입찰보증금 7,620,800원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.08.27)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“1. 농지취득자격증명 필요(매각결정 기일까지 미제출시 보증금 몰수)”
울산지방법원 2025타경935
울산광역시 울주군 온양읍 외광리 742-2
지목답면적2,102㎡(636평)
용도지역생산관리지역
입찰 2026.11.25(수) 오전 10:00
| 소재지 | 외광리 742-2 울산광역시 울주군 온양읍 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 답 | 면적 | 2,102㎡ (636평) |
| 용도지역 | 생산관리지역 | 지세·형상 | 완경사 · 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(불) | 공시지가 | 평당 178,183원 (㎡당 53,900원) |
| 감정가 | 317,402,000원 | 최저가 | 76,208,000원 |
| 유찰 | 4회 · 24% | 보증금 | 7,620,800원 |
값 장부 평당
이번 최저가평당 119,852원 ㎡당 36,255원
공시지가 2026평당 178,183원 ㎡당 53,900원
동네 실거래(3건)평당 39,997원 ㎡당 12,099원
감정가평당 499,176원 ㎡당 151,000원
농취증
미제출 시
보증금 몰수
미제출 시
보증금 몰수
검토 네 가지
몰수조건
토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로한면(불)로 표시되어 있습니다. 세로(불)는 자동차는 다닐 수 없고 이륜자동차(오토바이 등)만 다닐 수 있는 좁은 길입니다. 집·창고를 지으려면 건축법 제44조에 따라 도로에 2m 이상 붙어야 해 진입로(통행권·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. 그만큼 값이 낮게 매겨집니다.
“지적공부상 맹지이나 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 시멘트포장도로를 통해 접근 가능 함”
아님
용도지역 생산관리지역 건폐율 20% · 용적률 80% (시행령 상한, 조례 값 정리 전)
제한
맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
위치와 법원 기본정보
- 사건
- 2025타경935 부동산임의경매
- 법원
- 울산지방법원
- 주소
- 울산 남구 법대로 55
- 담당
- 경매9계 · 052-216-8269(구내:8269)
- 입찰기일
- 2026.11.25(수) 오전 10:00 · 133호 법정
- 보증금
- 7,620,800원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.08.27(목) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2025.02.19 · 경매개시 2025.02.20 · 배당요구종기 2025.05.15
- 청구금액
- 123,031,716원
이 농지는
울산광역시 울주군 온양읍 외광리 742-2의 답입니다. 면적은 2,102㎡(636평), 용도지역은 생산관리지역입니다. 감정가는 317,402,000원인데 네 번 유찰돼 이번 최저가는 76,208,000원(감정가의 24%)입니다. 입찰은 2026.11.25(수) 오전 10:00, 울산지방법원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 7,620,800원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.08.27)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
도로·맹지 — 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로한면(불)로 표시되어 있습니다. 세로(불)는 자동차는 다닐 수 없고 이륜자동차(오토바이 등)만 다닐 수 있는 좁은 길입니다. 집·창고를 지으려면 건축법 제44조에 따라 도로에 2m 이상 붙어야 해 진입로(통행권·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. 그만큼 값이 낮게 매겨집니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 생산관리지역 건폐율 20% · 용적률 80% (시행령 상한, 조례 값 정리 전) 농업진흥지역 밖의 농지입니다.
집·창고 짓기 — 맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다. 지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
가축사육제한구역(일부)생산관리지역
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 답 · 실제 이용상황 답 |
|---|---|
| 면적 | 2,102㎡(636평) |
| 용도지역 | 생산관리지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(불) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 178,183원 ㎡당 53,900원 (+1.7%) 2025년 평당 175,207원 ㎡당 53,000원 (+1.9%) 2024년 평당 171,902원 ㎡당 52,000원 (-0.2%) 2023년 평당 172,232원 ㎡당 52,100원 (-7.8%) 2022년 평당 186,778원 ㎡당 56,500원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
감정평가서에는 “부정형의 토지로서 남동측 하향 완경사지이며, 농경지로 이용 중임”라고 적혀 있습니다.
북 73.0m서 64.0m중심
65.0m동 70.0m남 68.0m
65.0m동 70.0m남 68.0m
필지 중심의 해발은 약 65m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 북쪽이 가장 높고(73m) 서쪽이 가장 낮아(64m) 차이가 약 9m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 생산관리지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 농업·임업 생산을 위해 관리가 필요한 관리지역입니다. 건축 가능한 용도가 계획관리지역보다 좁습니다. |
| 가축사육제한구역 | 필지 일부 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
감정평가서 토지이용계획 기재: “생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 800m 미만 축종).”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 생산관리지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다(4층 이하). |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 맹지라 건축법 제44조의 접도 요건(도로에 2m 이상)을 채우려면 진입로(통행 동의·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 20%) | 최대 약 127평(420㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 80%) | 최대 약 509평(1,681㎡) — 2층이면 층마다 약 420㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 53,900원 × 20% = ㎡당 10,780원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 7,114,800원 |
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 온양읍 행정복지센터(읍사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.08.27(목))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 53,900원 × 2,102㎡ = 약 113,297,800원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 외광리 3** | 답 | 2,231㎡ | 20,000,000원 | 29,636원 | 8,965원 | 2025-12 |
| 외광리 3** | 답 | 3,306㎡ | 40,000,000원 | 39,997원 | 12,099원 | 2025-12 |
| 외광리 4** | 답 | 3,117㎡ | 90,000,000원 | 95,452원 | 28,874원 | 2025-09 |
| 외광리 4** | 대 | 367㎡ | 95,000,000원 | 855,726원 | 258,856원 | 2026-07 |
| 외광리 8** | 도로 | 21㎡ | 3,000,000원 | 472,257원 | 142,857원 | 2026-06 |
| 외광리 8** | 잡종지 | 1,737㎡ | 617,000,000원 | 1,174,253원 | 355,210원 | 2026-06 |
| 외광리 4** | 대 | 350㎡ | 88,000,000원 | 831,174원 | 251,429원 | 2026-03 |
| 외광리 2** | 전 | 354㎡ | 42,500,000원 | 396,881원 | 120,056원 | 2026-01 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본 건은 울산광역시 울주군 온양읍 외광리 소재 '남창공업단지' 남서측 인근에 위치하며 부근 일대는 농경지, 임야 등으로 형성되어 주위환경은 보통임. |
|---|---|
| 교통상황 | 본 건까지 소형 차량 또는 농기구 접근 가능하며, 제반 대중교통상황은 보통임. |
| 형태 및 이용상태 | 부정형의 토지로서 남동측 하향 완경사지이며, 농경지로 이용 중임. |
| 인접 도로상태 | 지적공부상 맹지이나 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 시멘트포장도로를 통해 접근 가능 함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 생산관리지역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 500m 미만 축종), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 800m 미만 축종). |
| 공부와의 차이 | 없음. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 임대관계 미상이며, 기타 없음. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
울산 울주군 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 울산 울주군에서 농지(지분 제외) 42건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 34.3%, 한 건에 평균 1.3명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 24%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 울산지방법원 2025타경12609 | 전 | 449,791,000원 | 67,100,000원 | 15% | 1 | 2026.10.20 |
| 울산지방법원 2025타경11643 | 전 | 210,816,000원 | 26,050,000원 | 12% | 1 | 2026.10.14 |
| 울산지방법원 2025타경1280 | 답 | 899,073,000원 | 206,000,000원 | 23% | 2 | 2026.10.13 |
| 울산지방법원 2025타경12822 | 전 | 119,270,000원 | 48,900,000원 | 41% | 1 | 2026.10.13 |
| 울산지방법원 2025타경1201 | 전답 | 152,207,000원 | 106,600,000원 | 70% | 1 | 2026.09.17 |
| 울산지방법원 2025타경12060 | 답 | 97,067,000원 | 70,010,000원 | 72% | 2 | 2026.09.16 |
울산 울주군의 다른 경매 농지
미호리 56-3답 · 2,460㎡(744평)최저가 108,848,000원 (34%)입찰 2026.11.05 · 울산지방법원울산광역시 울주군
사실상 맹지
동상리 236답 · 3,002㎡(908평)최저가 184,520,000원 (24%)입찰 2026.11.05 · 울산지방법원울산광역시 울주군
맹지
궁근정리 152답 · 2,529㎡(765평)최저가 42,280,000원 (8%)입찰 2026.11.05 · 울산지방법원울산광역시 울주군
맹지
등억알프스리 616답 · 3,544㎡(1,072평)최저가 130,190,000원 (24%)입찰 2026.11.05 · 울산지방법원울산광역시 울주군
사실상 맹지
구수리 810답 · 696㎡(211평)최저가 97,654,000원 (34%)입찰 2026.11.05 · 울산지방법원울산광역시 울주군
맹지
길천리 66답 · 2,668㎡(807평)최저가 504,252,000원 (100%)입찰 2026.11.05 · 울산지방법원울산광역시 울주군
사진 6장
경매 정보, 왜 이렇게 자주 틀릴까요
글 김성훈 · 편집 고팀장
지난 몇 달, 시중의 경매 칼럼과 안내 글을 죽 읽어 봤습니다.
현장은 매일 채점한다. 채점받지 않는 지식은, 멈춘다.
훌륭한 글도 많았습니다. 그런데 읽다가 고개를 갸웃하게 되는 글이, 생각보다 자주 나오더군요.
이런 식입니다. 요즘 등기부에서는 볼 수도 없는, 사라진 지 오래된 제도를 “주의하라”고 가르치는 글. 십수 년 전 개정되기 전의 기준표를 올해 날짜로 올려놓은 글. 명도가 편한 물건을 “우량물건”이라 부르는 글 — 편한 것과 남는 것은 전혀 다른 이야기인데도요.
칼럼의 앞부분을 옮겼습니다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.