경기도 포천시 소흘읍 송우리 314-2
평당 값 — 같은 눈금
점검 항목
농취증을 못 내면 입찰보증금 107,962,000원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.04)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다. “1. 농지취득자격증명원 제출요(미제출시 보증금 미반환)”
본건 지적상 맹지이며, 북측 인접토지의 현황 도로를 통하여 출입하고 있는 것으로 탐문됩니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 맹지로 표시되어 있습니다. 집·창고를 지으려면 건축법 제44조에 따라 도로에 2m 이상 붙어야 해 진입로(통행권·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. 그만큼 값이 낮게 매겨집니다.
용도지역 농림지역 건폐율 20% · 용적률 80% (경기도 포천시 조례 원문 ↗) 농업진흥구역은 농지법 제32조에 따라 농업 생산과 법이 정한 시설(농업인 주택·농업용 창고 등) 외에는 건축이 원칙적으로 막힙니다.
농업진흥구역 — 농지법 제32조에 따라 농업진흥구역 안에서는 농업 생산·농지 개량과 법이 정한 시설(농업인 주택·농업용 시설 등) 외의 건축이 원칙적으로 금지되고, 농지전용도 사실상 어렵습니다. 맹지(도로 접면 없음) — 도로에 붙어 있지 않은 땅입니다. 건축법 제44조는 건축물 대지가 도로에 2m 이상 접하도록 요구해, 진입로(통행권·도로 개설)를 확보하기 전에는 건축허가가 나지 않습니다.
위치와 법원 기본정보
- 사건
- 2025타경73817 부동산임의경매
- 법원
- 의정부지방법원
- 주소
- 경기 의정부시 녹양로34번길 23
- 담당
- 경매9계 · 031-828-0336(배당지원 0343)
- 입찰기일
- 2026.10.28(수) 오전 10:30 · 제6호 경매법정
- 보증금
- 107,962,000원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.11.04(수) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2025.12.15 · 경매개시 2026.06.15 · 배당요구종기 2026.09.01
- 청구금액
- 657,299,105원
이 농지는
경기도 포천시 소흘읍 송우리 314-2의 전입니다. 면적은 4,694㎡(1,420평), 용도지역은 농림지역입니다. 감정가는 1,079,620,000원이고 이번 최저가는 1,079,620,000원(감정가의 100%)입니다. 입찰은 2026.10.28(수) 오전 10:30, 의정부지방법원에서 열립니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 전 · 실제 이용상황 전 |
|---|---|
| 면적 | 4,694㎡(1,420평) |
| 용도지역 | 농림지역 |
| 지세(높낮이) | 평지 |
| 형상(모양) | 부정형 |
| 도로접면 | 맹지 |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 366,944원 ㎡당 111,000원 (+1.2%) 2025년 평당 362,646원 ㎡당 109,700원 (+0.9%) 2024년 평당 359,340원 ㎡당 108,700원 (+0%) 2023년 평당 359,340원 ㎡당 108,700원 (-6%) 2022년 평당 382,150원 ㎡당 115,600원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 평지입니다. 거의 기울지 않은 땅입니다.
감정평가서에는 “인접도로대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 현황 전, 전기타 등임”라고 적혀 있습니다.
124.0m동 121.0m남 123.0m
필지 중심의 해발은 약 124m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 서쪽이 가장 높고(127m) 동쪽이 가장 낮아(121m) 차이가 약 6m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
주변 지형과 해 드는 시각 불러오는 중…
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 농림지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 농림업 진흥과 산림 보전을 위한 지역입니다. 대부분 농업진흥지역이나 보전산지와 겹쳐 일반 건축이 어렵습니다. |
| 토지거래계약에관한허가구역 | 필지 전체 | 부동산 거래신고 등에 관한 법률 | 일정 면적을 넘는 토지를 사고팔 때 시·군·구청장 허가가 필요한 구역입니다. 법원 경매로 취득할 때는 이 허가를 받지 않아도 됩니다(같은 법 제14조). |
| 배출시설설치제한지역 | 필지 전체 | 물환경보전법 | 수질오염물질을 내보내는 시설(공장·축사 등)의 설치가 제한되는 지역입니다. |
| 농업진흥구역 | 필지 전체 | 농지법 | 농업 생산성 향상을 위해 집단화된 농지. 농업 외 목적의 전용이 엄격히 제한되며 허용 시설이 농업 관련으로 한정됨(과거 '절대농지'). |
| 성장관리권역 | 필지 전체 | 수도권정비계획법 | 수도권 인구·산업 배치를 관리하는 권역입니다. 일반 농지 이용에는 직접 영향이 적습니다. |
| 가축사육제한구역 | 필지 일부 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
감정평가서 토지이용계획 기재: “농림지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 젖소 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역), 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))임.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 농림지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥구역이라 농지법 제32조에 따라 일정 요건을 갖춘 농업인 주택만 지을 수 있습니다. 일반인의 전원주택은 원칙적으로 어렵습니다. |
| 진입로 | 맹지라 건축법 제44조의 접도 요건(도로에 2m 이상)을 채우려면 진입로(통행 동의·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다. |
| 함께 볼 것 | 수질 보전 지역이라 하수처리구역 밖이면 오수처리시설 기준이 까다롭고 비용이 더 듭니다. 성장관리계획구역이라 계획에서 정한 배치·도로·건축 기준을 따라야 합니다. |
숫자로 보면
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
|---|
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 소흘읍 행정복지센터(읍사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.11.04(수))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 111,000원 × 4,694㎡ = 약 521,034,000원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | 본건 지상에 이동식컨테이너 및 제시외건물(㉠, 비가림시설)이 소재함. (후첨 지적개황도 및 사진용지 등 참조) |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 본건 지상에 소재하는 이동식컨테이너 , 이동식 화장실 및 제시외건물(㉠ 비가림시설)은 매각에서 제외함 |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송우리 4** | 대 | 204㎡ | 440,000,000원 | 7,130,158원 | 2,156,863원 | 2026-08 |
| 송우리 1** | 대 | 283㎡ | 650,000,000원 | 7,592,828원 | 2,296,820원 | 2026-07 |
| 송우리 5** | 도로 | 40㎡ | 15,000,000원 | 1,239,675원 | 375,000원 | 2026-04 |
| 송우리 1* | 전 | 3,617㎡ | 500,000,000원 | 456,981원 | 138,236원 | 2026-04 |
| 송우리 4** | 전 | 268㎡ | 500,000,000원 | 6,167,538원 | 1,865,672원 | 2026-04 |
| 송우리 6** | 전 | 387㎡ | 177,610,000원 | 1,517,167원 | 458,941원 | 2026-04 |
| 송우리 6** | 전 | 386㎡ | 77,390,000원 | 662,786원 | 200,492원 | 2026-04 |
| 송우리 6** | 전 | 509㎡ | 115,590,000원 | 750,721원 | 227,092원 | 2026-02 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 경기도 포천시 소흘읍 송우리 소재 '태봉초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근은 농경지, 공장, 창고, 근린생활시설, 주택 등이 혼재하며 제반주위환경은 보통임. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하나 제반교통사정은 보통임. |
| 형태 및 이용상태 | 인접도로대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 현황 전, 전기타 등임. |
| 인접 도로상태 | 본건 지적상 맹지이며, 북측 인접토지의 현황 도로를 통하여 출입하고 있는 것으로 탐문됨. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 농림지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 젖소 닭 돼지 오리 메추리 개 제한구역), 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))임. |
| 공부와의 차이 | 없음. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | - 임대관계 미상임. - 본건 인접토지와 지적경계 등이 불분명하므로 경계, 면적 등의 정확한 확인은 별도의 측량을 요함. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
경기 포천시 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 경기 포천시에서 농지(지분 제외) 22건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 43.9%, 한 건에 평균 2명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 100%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 의정부지방법원 2025타경72295 | 전 | 399,470,000원 | 38,500,000원 | 10% | 2 | 2026.10.13 |
| 의정부지방법원 2025타경73454 | 전 | 329,544,000원 | 60,111,000원 | 18% | 1 | 2026.09.29 |
| 의정부지방법원 2026타경70412 | 전 | 1,689,660,000원 | 851,300,000원 | 50% | 2 | 2026.09.29 |
| 의정부지방법원 2025타경72063 | 답 | 600,300,000원 | 172,000,000원 | 29% | 1 | 2026.09.17 |
| 의정부지방법원 2025타경3046 | 답 | 622,297,000원 | 313,000,000원 | 50% | 5 | 2026.09.17 |
| 의정부지방법원 2025타경73056 | 전 | 145,138,000원 | 54,000,000원 | 37% | 1 | 2026.09.15 |
경기 포천시의 다른 경매 농지
사진 18장
임대기간이 남았는데 경매되면 — 대항력 있는 임차인의 배당요구는 계약 해지다 (대법원 94다37646)
사건번호 94다37646 · 선고 1996. 07. 12. · 법원 대법원 · 사건명 배당이의국가법령정보센터 원문 보기
임대기간이 아직 남았어도, 대항력 있는 임차인은 경매에서 배당요구를 해 계약을 끝내고 우선변제를 받을 수 있다. 배당요구 자체가 해지 의사표시가 된다.
한 부동산에 1992. 5. 21. 1순위 근저당과 1992. 10. 26. 2순위 근저당(원고)이 설정되었다. 소유자는 1992. 4. 12. 방 한 칸씩을 피고 1(보증금 1,000만 원)과 피고 2(보증금 3,000만 원)에게 기간 약정 없이 임대했고, 두 임차인은 근저당 전에 입주·전입했으며 1992. 10. 24. 확정일자를 받았다. 2순위 근저당권자의 임의경매로 5,760만 원에 매각되자, 법원은 두 임차인에게 우선 배당하고 원고에게는 배당하지 않는 배당표를 만들었다. 원고는 임대기간이 남은 대항력 있는 임차인은 우선변제를 청구할 수 없다며 배당이의를 했다.
경매 컨설팅 안내
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.