제주특별자치도 제주시 구좌읍 김녕리 1694-2 외 1필지
평당 값 — 같은 눈금
점검 항목
농취증을 못 내면 입찰보증금 25,144,000원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.27)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다. 실제 이용상황이 「주거나지」로 조사돼, 원상복구 전에는 반려될 수 있습니다. “공부상 '전'으로 구좌읍에 사실조회 결과, 매각시 농지취득자격증명이 필요하다는 회신이 있음(회신내용 : 해당필지는 용도지 역지구도 상으로 도시지역과 자연녹지지역이 혼재되어 있어 농지취득자격증명 필요, 별지 2026.02.12.자 사실조회회신서 참 조)”
일련번호(1): 본건 남서측으로 폭 3m 내외의 비포장도로에 접합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로(중로)로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만, 중로는 폭 12m 이상 25m 미만 도로입니다. 필지 일부에 도시계획도로 중로3류(폭 12m~15m)가 계획되어 있습니다. 도로가 나면 걸린 부분은 보상을 받고 편입되고, 남는 땅은 새 도로에 붙어 길 사정이 좋아집니다.
용도지역 제2종일반주거지역 건폐율 60% · 용적률 250% (제주특별자치도 조례 원문 ↗) 농업진흥지역 밖의 농지입니다.
고도지구 — 경관·고도 관리 지구입니다. 조례로 높이·층수·건폐율이 용도지역보다 더 낮게 묶일 수 있습니다. 자연재해위험개선지구 — 재해 위험 지구로 지정돼 있습니다. 건축 시 안전 대책·심의가 추가로 요구될 수 있습니다. 형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다. 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
위치와 법원 기본정보
소재지 제주특별자치도 제주시 구좌읍 김녕리 1694-2 외 1필지
땅콩 필지 정보- 사건
- 2025타경1311 부동산임의경매
- 법원
- 제주지방법원
- 주소
- 제주특별자치도 제주시 남광북5길 3
- 담당
- 경매5계 · 064-729-2155
- 입찰기일
- 2026.10.20(화) 오전 10:00 · 제101호법정
- 보증금
- 25,144,000원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.10.27(화) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2025.05.14 · 경매개시 2025.05.15 · 배당요구종기 2025.08.18
- 청구금액
- 51,387,397원
이 농지는
제주특별자치도 제주시 구좌읍 김녕리 1694-2의 전입니다. 면적은 2,481㎡(750평)(2필지 합계), 용도지역은 제2종일반주거지역입니다. 감정가는 1,496,043,000원인데 다섯 번 유찰돼 이번 최저가는 251,440,000원(감정가의 17%)입니다. 입찰은 2026.10.20(화) 오전 10:00, 제주지방법원에서 열립니다.
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 전 · 실제 이용상황 주거나지 |
|---|---|
| 면적 | 2,481㎡(750평) · 2필지 합계 |
| 용도지역 | 제2종일반주거지역 |
| 지세(높낮이) | 평지 |
| 형상(모양) | 자루형 |
| 도로접면 | 소로(중로) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 471,077원 ㎡당 142,500원 (+0.2%) 2025년 평당 470,085원 ㎡당 142,200원 (-0.6%) 2024년 평당 472,729원 ㎡당 143,000원 (-0.3%) 2023년 평당 474,382원 ㎡당 143,500원 (-7%) 2022년 평당 510,085원 ㎡당 154,300원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 평지입니다. 거의 기울지 않은 땅입니다.
감정평가서에는 “일련번호(1): 본건은 인접도로와 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, 토지임야 및 일부 자연림임”라고 적혀 있습니다.
9.0m동 8.0m남 8.0m
필지 중심의 해발은 약 9m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 높낮이 차이가 2m 안쪽으로 평평한 편입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 중로3류(폭 12m~15m) | 필지 일부 | 국토계획법(도시·군계획시설) | 도시계획도로(예정)입니다. 도로가 실제로 나면 걸린 부분은 토지보상법에 따라 보상을 받고 도로로 편입되고, 남는 땅은 새 도로에 붙게 됩니다. 길이 좋아지는 만큼 땅의 쓰임새와 값이 올라가는 요인입니다. 개설 전까지 걸린 부분에는 건물을 짓지 않습니다(국토계획법 제64조). |
| 자연녹지지역 | 필지 일부 | 국토계획법 | 녹지를 보전하되 불가피한 경우 제한적으로 개발을 허용하는 지역입니다. 건폐율이 낮아(시행령 20% 이하) 큰 건물은 어렵습니다. |
| 고도지구 | 필지 일부 | 용도지구 | 건축물 높이의 최고한도(또는 최저한도)가 지정되어 층수·연면적 실현이 제한됨. |
| 제2종일반주거지역 | 필지 일부 | 국토계획법 | |
| 가축사육제한구역 | 필지 전체 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| 하수처리구역 | 필지 전체 | 다른 법령 | |
| 자연재해위험개선지구 | 필지 일부 | 다른 법령 | |
| 상대보호구역 | 필지 전체 | 다른 법령 |
감정평가서 토지이용계획 기재: “일련번호(1): 보전관리지역,생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역),역사문화환경보존지역,경관보전지구3등급(2023-01-30),생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉),생태계보전지구4-2등급(2023-01 -30)(저촉),지하수 자원보전2등급,건 축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)임. 일련번호(2): 계획관리지역,가축사육제한구역(전부제한구역),공장설립제한지역,경관보전지구4등급(2023-01-30),생태계보전지구5등급(2023 -01-30),지하수자 원보전4등급임. 일련번호(3): 자연녹지지역,제2종일반주거지역,고도…”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 제2종일반주거지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(소로(중로)). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
| 함께 볼 것 | 높이·경관 규제가 있어 층수가 더 낮게 묶일 수 있습니다. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 60%) | 최대 약 450평(1,488㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 250%) | 최대 약 1,876평(6,202㎡) — 2층이면 층마다 약 1,488㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 142,500원 × 20% = ㎡당 28,500원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 18,810,000원 |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 구좌읍 행정복지센터(읍사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.27(화))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 142,500원 × 2,481㎡ = 약 353,542,500원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 차임 | 전입·사업자등록 | 확정일자 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강** | 소재지3 토지 전부 | - | - | - | - | - |
매각물건명세서·현황조사·권리신고를 사람 단위로 묶은 것입니다. 이름은 가렸습니다. 농지 임차인은 주택임대차보호법 대상이 아니어서 대항력·우선변제 판단이 주택과 다릅니다.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | 일련번호(1): 해당사항 없음. 일련번호(2): '지적 및 건물개황도'와 같이 본건 지상에 제시외건물(ㄱ,ㄴ)이 소재함. 일련번호(3): '지적 및 건물개황도'와 같이 본건 지상에 제시외건물 및 물건(ㄷ~ㅇ)이 소재 함. |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 본건 일부 지상에 매각에서 제외되는 제시외건물(화장실 및 창고 등)이 소재하며, 위 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권 성립여부는 불분명함 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 현황 : 경작지, 일부 지상은 진입로로 이용중이고, 일부 지상에 돌담, 자생수목, 제시외 건물(비닐하우스, 창고 등)이 소재하 며 매각에서 제외함(별도 현황조사보고서 및 감정평가서 참조) |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 농지취득자격증명 필요함(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함), 제시외건물(비닐하우스, 창고 등) 매각제외 |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김녕리 1*** | 전 | 479㎡ | 51,000,000원 | 351,975원 | 106,472원 | 2026-06 |
| 김녕리 1*** | 전 | 5,350㎡ | 288,000,000원 | 177,958원 | 53,832원 | 2026-06 |
| 김녕리 5*** | 전 | 2,790㎡ | 185,600,000원 | 219,912원 | 66,523원 | 2026-05 |
| 김녕리 5*** | 전 | 2,374㎡ | 640,000,000원 | 891,201원 | 269,587원 | 2026-04 |
| 김녕리 5*** | 전 | 2,010㎡ | 130,000,000원 | 213,809원 | 64,677원 | 2026-03 |
| 김녕리 2*** | 전 | 1,332㎡ | 180,000,000원 | 446,729원 | 135,135원 | 2026-02 |
| 김녕리 3** | 전 | 1,078㎡ | 61,000,000원 | 187,062원 | 56,586원 | 2026-02 |
| 김녕리 3*** | 전 | 780㎡ | 259,600,000원 | 1,100,240원 | 332,821원 | 2026-01 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 선흘리 소재 ""거문오름"" 북동측 근거리에 위치[일련 번호(1)], 제주시 조천읍 와흘리 소재 ""와흘리교차로"" 남서측 근거리에 위치[일련번호(2)], 제주시 구좌읍 김녕리 소재 ""제주시동부보건소"" 남측 인근에 위치[일련번호(3)]하는 토지 이고, 부근은 전, 목장용지, 단독주택, 과수원, 소규모 점포 등으로 형성되어 있음. |
|---|---|
| 교통상황 | 일련번호(1): 본건까지 차량접근이 가능하고, 근거리에 보조간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. 일련번호(2): 본건까지 차량접근이 가능하고, 근거리에 보조간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. 일련번호(3): 본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 일주도로가 소재하는 등 제반교통상황 은 보통임. |
| 형태 및 이용상태 | 일련번호(1): 본건은 인접도로와 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, 토지임야 및 일부 자연림임. 일련번호(2): 본건은 인접도로와 대체로 등고평탄한 유사사다리형의 토지로서, 휴경지임. 일련번호(3): 본건은 인접도로와 대체로 등고평탄나 부정형의 토지로서, 주거나지임. |
| 인접 도로상태 | 일련번호(1): 본건 남서측으로 폭 3m 내외의 비포장도로에 접함. 일련번호(2): 본건 서측으로 폭 6m 내외의 콘크리트 포장도로에 접함. 일련번호(3): 본건 북동측으로 폭 12m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 일련번호(1): 보전관리지역,생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역),역사문화환경보존지역,경관보전지구3등급(2023-01-30),생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉),생태계보전지구4-2등급(2023-01 -30)(저촉),지하수 자원보전2등급,건 축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)임. 일련번호(2): 계획관리지역,가축사육제한구역(전부제한구역),공장설립제한지역,경관보전지구4등급(2023-01-30),생태계보전지구5등급(2023 -01-30),지하수자 원보전4등급임. 일련번호(3): 자연녹지지역,제2종일반주거지역,고도지구(20M이하),중로3류(폭 12m~15m)(저촉 ),가축사육제한구역(전부제한구역),상 대보호구역,자연재해위험개선지구임. |
| 공부와의 차이 | 일련번호(1~3): 해당사항 없음. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | - 일련번호(1~3): 임대관계는 미상임. - 본건 일련번호(2,3)은 지목이 '전'으로서, 농지취득자격증명을 필요로 하는 농지로 판단되는 바, 해당관청에 재확인을 요함. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
제주 제주시 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 제주 제주시에서 농지(지분 제외) 112건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 37.3%, 한 건에 평균 1.9명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 17%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 제주지방법원 2025타경1211 | 전 | 472,845,000원 | 151,710,000원 | 32% | 1 | 2026.10.06 |
| 제주지방법원 2025타경1881 | 전 | 428,767,000원 | 176,190,000원 | 41% | 1 | 2026.10.06 |
| 제주지방법원 2026타경10174 | 전답 | 124,408,000원 | 88,100,000원 | 71% | 1 | 2026.10.06 |
| 제주지방법원 2025타경1486 | 과수원 | 1,047,764,000원 | 611,000,000원 | 58% | 1 | 2026.09.22 |
| 제주지방법원 2025타경8510 | 전 | 1,114,962,000원 | 312,000,000원 | 28% | 2 | 2026.09.22 |
| 제주지방법원 2026타경10081 | 전 | 759,135,000원 | 356,697,161원 | 47% | 1 | 2026.09.22 |
제주 제주시의 다른 경매 농지
사진 34장
유치권이란 무엇인가
유치권은 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관하여 생긴 채권(예: 공사대금)을 변제받을 때까지 물건의 인도를 거절할 수 있는 권리입니다. 이는 주로 건설업체나 서비스 제공자가 공사나 서비스 대금을 받지 못했을 때 발생합니다. 유치권자는 물건을 점유하면서 채무자가 채권을 변제할 때까지 해당 물건을 반환하지 않을 수 있습니다.
유치권은 경매에서 중요한 요소입니다. 유치권자가 존재할 경우, 낙찰자는 해당 유치권을 해결해야만 물건을 자유롭게 사용할 수 있습니다. 유치권이 성립하면 낙찰자는 소유권은 취득하지만 유치권자에게 채권을 변제하기 전에는 인도를 받을 수 없어, 사실상 그 금액을 추가로 부담하게 됩니다. 따라서 경매에 참여하기 전, 유치권의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.
경매 컨설팅 안내
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.