몰수조건
농취증을 못 내면 입찰보증금 72,066,100원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.09.22)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“농지취득자격증명 제출 요함”
제주지방법원 2025타경8195
제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 1865
지목전면적9,818㎡(2,970평)
용도지역계획관리지역
입찰 2026.12.01(화) 오전 10:00
| 소재지 | 월정리 1865 제주특별자치도 제주시 구좌읍 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 전 | 면적 | 9,818㎡ (2,970평) |
| 용도지역 | 계획관리지역 | 지세·형상 | 평지 · 부정형 |
| 도로접면 | 소로한면 | 공시지가 | 평당 244,629원 (㎡당 74,000원) |
| 감정가 | 2,101,052,000원 | 최저가 | 720,661,000원 |
| 유찰 | 3회 · 34% | 보증금 | 72,066,100원 |
값 장부 평당
이번 최저가평당 242,652원 ㎡당 73,402원
공시지가 2026평당 244,629원 ㎡당 74,000원
동네 실거래(15건)평당 378,527원 ㎡당 114,504원
감정가평당 707,441원 ㎡당 214,000원
농취증
미제출 시
보증금 몰수
미제출 시
보증금 몰수
검토 네 가지
몰수조건
접함
남서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로한면으로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만 도로입니다.
아님
용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 80% (제주특별자치도 조례 원문 ↗)
먼저
역사문화환경보존지역 — 국가유산(문화재) 주변 규제가 걸립니다. 건축 전에 현상변경 허가·협의가 필요할 수 있습니다. 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
위치와 법원 기본정보
필지 클릭 · 지적 · 로드뷰 · 지도 30여 레이어
3D 마우스 또는 손가락으로 360도 돌려 보세요 · 주황 선이 이 땅 | 경매레이더 필지 클릭 · 지적 · 로드뷰 · 지도 30여 레이어
소재지 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 1865
땅콩 필지 정보- 사건
- 2025타경8195 부동산임의경매
- 법원
- 제주지방법원
- 주소
- 제주특별자치도 제주시 남광북5길 3
- 담당
- 경매10계 · 064-729-2262
- 입찰기일
- 2026.12.01(화) 오전 10:00 · 제101호법정
- 보증금
- 72,066,100원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.09.22(화) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2025.05.30 · 경매개시 2025.06.02 · 배당요구종기 2025.09.08
- 청구금액
- 485,000,000원
이 농지는
제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 1865의 전입니다. 면적은 9,818㎡(2,970평), 용도지역은 계획관리지역입니다. 감정가는 2,101,052,000원인데 세 번 유찰돼 이번 최저가는 720,661,000원(감정가의 34%)입니다. 입찰은 2026.12.01(화) 오전 10:00, 제주지방법원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 72,066,100원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.09.22)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
도로·맹지 — 남서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로한면으로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만 도로입니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 80% (제주특별자치도 조례 원문 ↗) 농업진흥지역 밖의 농지입니다.
집·창고 짓기 — 역사문화환경보존지역 — 국가유산(문화재) 주변 규제가 걸립니다. 건축 전에 현상변경 허가·협의가 필요할 수 있습니다. 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
역사문화환경보존지역지하수자원보전3등급(일부)생태계보전지구4-2등급(일부)계획관리지역지하수자원보전4등급(일부)생태계보전지구4-1등급(일부)경관보전지구3등급건축계획심의대상구역생태계보전지구5등급(일부)
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 전 · 실제 이용상황 전 |
|---|---|
| 면적 | 9,818㎡(2,970평) |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 지세(높낮이) | 평지 |
| 형상(모양) | 부정형 |
| 도로접면 | 소로한면 |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 244,629원 ㎡당 74,000원 (+0%) 2025년 평당 244,629원 ㎡당 74,000원 (-0.8%) 2024년 평당 246,613원 ㎡당 74,600원 (-0.8%) 2023년 평당 248,596원 ㎡당 75,200원 (-7.7%) 2022년 평당 269,423원 ㎡당 81,500원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 평지입니다. 거의 기울지 않은 땅입니다.
북 53.0m서 55.0m중심
51.0m동 49.0m남 50.0m
51.0m동 49.0m남 50.0m
필지 중심의 해발은 약 51m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 서쪽이 가장 높고(55m) 동쪽이 가장 낮아(49m) 차이가 약 6m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 계획관리지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 도시지역 편입이 예상되거나 제한적 개발이 가능한 관리지역입니다. 관리지역 가운데 건축 선택지가 가장 넓습니다. |
| 역사문화환경보존지역 | 필지 전체 | 문화재보호법(국가유산기본법) | 문화재 주변 일정 범위에서 건축·형질변경 등 현상변경 시 허가가 필요하며 고도·규모가 제한될 수 있음. |
| 지하수자원보전3등급 | 필지 일부 | 다른 법령 | |
| 생태계보전지구4-2등급 | 필지 일부 | 다른 법령 | |
| 지하수자원보전4등급 | 필지 일부 | 다른 법령 | |
| 생태계보전지구4-1등급 | 필지 일부 | 다른 법령 | |
| 경관보전지구3등급 | 필지 전체 | 다른 법령 | |
| 건축계획심의대상구역 | 필지 전체 | 다른 법령 | |
| 생태계보전지구5등급 | 필지 일부 | 다른 법령 | |
| 경관보전지구4등급 | 옆에 붙음 | 다른 법령 |
감정평가서 토지이용계획 기재: “계획관리지역, 역사문화환경보존지역, 경관보전지구3등급(2023-01-30), 생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전3등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)임.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 계획관리지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(소로한면). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 40%) | 최대 약 1,188평(3,927㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 80%) | 최대 약 2,376평(7,854㎡) — 2층이면 층마다 약 3,927㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 74,000원 × 20% = ㎡당 14,800원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 9,768,000원 |
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 구좌읍 행정복지센터(읍사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.09.22(화))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 74,000원 × 9,818㎡ = 약 726,532,000원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 매각물건명세서·법원 비고 | 본건 일부 지상은 진입로로 이용중이며, 일부 지상에 소재하는 자생수목은 토지에 포함하여 평가함 |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 제시외 인접 토지(월정리 1244-5, 월정리 1866) 사용자가 본건 토지 일부를 점유 사용하는 것으로 보여지나, 사실관계 여부 는 알 수 없고, 정확한 지적 경계는 지적측량을 요함 |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 월정리 8** | 전 | 208㎡ | 110,000,000원 | 1,748,259원 | 528,846원 | 2026-07 |
| 월정리 8** | 전 | 1,059㎡ | 820,000,000원 | 2,559,731원 | 774,315원 | 2026-07 |
| 월정리 9* | 전 | 672㎡ | 170,000,000원 | 836,288원 | 252,976원 | 2026-03 |
| 월정리 8** | 전 | 1,540㎡ | 279,600,000원 | 600,194원 | 181,558원 | 2026-03 |
| 월정리 7* | 전 | 1,653㎡ | 440,000,000원 | 879,948원 | 266,183원 | 2026-02 |
| 월정리 2** | 전 | 496㎡ | 225,000,000원 | 1,499,607원 | 453,629원 | 2026-01 |
| 월정리 7** | 전 | 1,104㎡ | 42,790,000원 | 128,130원 | 38,759원 | 2025-12 |
| 월정리 1*** | 전 | 843㎡ | 30,000,000원 | 117,644원 | 35,587원 | 2025-12 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 김녕리 소재 '김녕사굴' 동측 인근에 위치하며 부근은 전 및 임야 등이 혼재함. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건까지 차량진입 가능하며 남서측으로 간선도로에 접하여 제반교통사정은 무난시 됨. |
| 형태 및 이용상태 | 본건은 인접도로 대비 저지인 부정형의 토지로서, '전'으로 이용중임. |
| 인접 도로상태 | 남서측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 계획관리지역, 역사문화환경보존지역, 경관보전지구3등급(2023-01-30), 생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전3등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)임. |
| 공부와의 차이 | 없음. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 1) 임대관계 미상임. 2) 기타 본건 지상에 자생수목이 소재함. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
제주 제주시 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 제주 제주시에서 농지(지분 제외) 124건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 37.3%, 한 건에 평균 1.9명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 34%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 제주지방법원 2025타경1730 | 과수원 | 556,171,000원 | 157,000,000원 | 28% | 5 | 2026.11.03 |
| 제주지방법원 2025타경1173 | 전 | 471,747,000원 | 113,500,000원 | 24% | 1 | 2026.11.03 |
| 제주지방법원 2025타경1273 | 전 | 899,470,000원 | 241,000,000원 | 27% | 2 | 2026.11.03 |
| 제주지방법원 2025타경986 | 전 | 2,236,704,000원 | 850,000,000원 | 38% | 2 | 2026.11.03 |
| 제주지방법원 2025타경8619 | 전 | 1,364,688,000원 | 342,000,000원 | 25% | 2 | 2026.11.03 |
| 제주지방법원 2025타경1459 | 전 | 676,696,000원 | 162,510,000원 | 24% | 1 | 2026.10.27 |
제주 제주시의 다른 경매 농지
맹지
협재리 2215-1임야 · 28,621㎡(8,658평)최저가 1,360,077,000원 (24%)입찰 2026.11.17 · 제주지방법원제주특별자치도 제주시
납읍리 2523-10전 · 921㎡(279평)최저가 186,963,000원 (100%)입찰 2026.11.17 · 제주지방법원제주특별자치도 제주시
오라이동 862-3과수원 · 8,658㎡(2,619평)최저가 753,768,000원 (12%)입찰 2026.11.17 · 제주지방법원제주특별자치도 제주시
덕천리 1774전 · 32,369㎡(9,792평)최저가 3,129,725,000원 (49%)입찰 2026.11.17 · 제주지방법원제주특별자치도 제주시
애월리 2525-2전 · 1,062㎡(321평)최저가 761,316,000원 (34%)입찰 2026.11.17 · 제주지방법원제주특별자치도 제주시
조수리 4082-6전 · 467㎡(141평)최저가 10,282,000원 (17%)입찰 2026.11.17 · 제주지방법원제주특별자치도 제주시
사진 12장
협상 테이블의 빈 의자
안하무인 眼下無人
남을 업신여기며 제멋대로 군다는 뜻.
잔금을 치른 다음 주, 한씨는 전 소유자에게 명도 협의를 청했다. 약속한 카페에 상대는 사십 분 늦게 나타났고, 앉자마자 이사비부터 불렀다. 한씨가 준비한 이사 일정표는 펼쳐 보지도 않은 채였다. 두 번째 약속에는 아예 나타나지 않아, 협상 테이블의 맞은편 의자는 끝내 비어 있었다. 전화는 받지 않았고, 문자에는 '내가 삼십 년 산 집'이라는 답만 돌아왔다. 법이 정한 절차도, 잔금을 치른 새 주인도 그의 눈에는 들어오지 않는 듯했다. 한씨는 결국 인도명령을 신청하며 서류 봉투를 닫았다. 안하무인이라는 말을, 한씨는 그 빈 의자에서 배웠다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.