몰수조건
농취증을 못 내면 입찰보증금 103,802,300원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.08.11)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
제주지방법원 2025타경8246
제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 1030-2 외 1필지
지목임야면적5,545㎡(1,677평)
용도지역계획관리지역
입찰 2026.11.24(화) 오전 10:00
| 소재지 | 유수암리 1030-2 제주특별자치도 제주시 애월읍 외 1필지 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 임야 (현황 전) | 면적 | 5,545㎡ (1,677평) |
| 용도지역 | 계획관리지역 | 지세·형상 | 평지 · 사다리형 |
| 도로접면 | 세로한면(가) | 공시지가 | 평당 597,689원 (㎡당 180,800원) |
| 감정가 | 3,026,305,000원 | 최저가 | 1,038,023,000원 |
| 유찰 | 3회 · 34% | 보증금 | 103,802,300원 |
값 장부 평당
이번 최저가평당 618,846원 ㎡당 187,200원
공시지가 2026평당 597,689원 ㎡당 180,800원
감정가평당 1,804,213원 ㎡당 545,772원
농취증
미제출 시
보증금 몰수
미제출 시
보증금 몰수
검토 네 가지
몰수조건
토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로한면(가)로 표시되어 있습니다. 세로(가)는 자동차가 다닐 수 있는 폭 8m 미만의 길입니다. 건축하려면 길 폭이 건축법 기준(보통 4m)에 맞는지, 현황도로라면 지자체가 도로로 인정하는지 확인해야 합니다.
“기호 (2) : 지적도상 맹지이나, 기호(1) 토지를 경유하여 진출입 가능합니다”
아님
용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 80% (제주특별자치도 조례 원문 ↗)
먼저
하천구역 — 하천법상 하천구역·홍수관리구역입니다. 건축물 설치가 원칙적으로 제한됩니다.
위치와 법원 기본정보
- 사건
- 2025타경8246 부동산임의경매
- 법원
- 제주지방법원
- 주소
- 제주특별자치도 제주시 남광북5길 3
- 담당
- 경매5계 · 064-729-2155
- 입찰기일
- 2026.11.24(화) 오전 10:00 · 제101호법정
- 보증금
- 103,802,300원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.08.11(화) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2025.06.11 · 경매개시 2025.06.12 · 배당요구종기 2025.09.15
- 청구금액
- 2,143,252,740원
이 농지는
제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 1030-2의 임야입니다. 면적은 5,545㎡(1,677평)(2필지 합계), 용도지역은 계획관리지역입니다. 감정가는 3,026,305,000원인데 세 번 유찰돼 이번 최저가는 1,038,023,000원(감정가의 34%)입니다. 입찰은 2026.11.24(화) 오전 10:00, 제주지방법원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 103,802,300원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.08.11)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
도로·맹지 — 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로한면(가)로 표시되어 있습니다. 세로(가)는 자동차가 다닐 수 있는 폭 8m 미만의 길입니다. 건축하려면 길 폭이 건축법 기준(보통 4m)에 맞는지, 현황도로라면 지자체가 도로로 인정하는지 확인해야 합니다. 대표 필지는 길에 붙어 있지만 감정평가서에 일부 필지가 맹지로 적혀 있습니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 80% (제주특별자치도 조례 원문 ↗) 농업진흥지역 밖의 농지입니다.
집·창고 짓기 — 하천구역 — 하천법상 하천구역·홍수관리구역입니다. 건축물 설치가 원칙적으로 제한됩니다.
성장관리계획구역하수처리구역(일부)생태계보전지구5등급지하수자원보전4등급계획관리지역경관보전지구4등급가축사육제한구역하천구역(일부)
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 임야 · 실제 이용상황 전 |
|---|---|
| 면적 | 5,545㎡(1,677평) · 2필지 합계 |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 지세(높낮이) | 평지 |
| 형상(모양) | 사다리형 |
| 도로접면 | 세로한면(가) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 597,689원 ㎡당 180,800원 (+0%) 2025년 평당 597,689원 ㎡당 180,800원 (-0.3%) 2024년 평당 599,672원 ㎡당 181,400원 (-0.4%) 2023년 평당 602,317원 ㎡당 182,200원 (-5.9%) 2022년 평당 640,333원 ㎡당 193,700원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 평지입니다. 거의 기울지 않은 땅입니다.
감정평가서에는 “기호 (1) : 인접도로와 대체로 등고평탄한 유사사다리형의 토지로서, 토지임야 및 전(일부 조경수 식재 등)입니다”라고 적혀 있습니다.
북 324.0m서 325.0m중심
328.0m동 330.0m남 330.0m
328.0m동 330.0m남 330.0m
필지 중심의 해발은 약 328m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 남쪽이 가장 높고(330m) 북쪽이 가장 낮아(324m) 차이가 약 6m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 성장관리계획구역 | 필지 전체 | 국토계획법 제75조의2 | 난개발이 우려되는 곳에 기반시설·건축물 배치 기준을 정해 둔 구역입니다. 건축할 때 성장관리계획에 맞춰야 합니다. |
| 계획관리지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 도시지역 편입이 예상되거나 제한적 개발이 가능한 관리지역입니다. 관리지역 가운데 건축 선택지가 가장 넓습니다. |
| 가축사육제한구역 | 필지 전체 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| 하수처리구역 | 필지 일부 | 다른 법령 | |
| 생태계보전지구5등급 | 필지 전체 | 다른 법령 | |
| 지하수자원보전4등급 | 필지 전체 | 다른 법령 | |
| 경관보전지구4등급 | 필지 전체 | 다른 법령 | |
| 하천구역 | 필지 일부 | 다른 법령 | |
| 지하수자원보전1등급 | 옆에 붙음 | 다른 법령 |
감정평가서 토지이용계획 기재: “기호 (1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 경관보전지구4등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급, 하천구역(수산천) 기호 (2) : 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 경관보전지구4등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급, 하천구역(수산천)입니다.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 계획관리지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(세로한면(가)). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
| 다른 제한 | 하천구역(일부 제한) — 위 「집·창고 짓기」 설명을 보세요. |
| 함께 볼 것 | 성장관리계획구역이라 계획에서 정한 배치·도로·건축 기준을 따라야 합니다. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 40%) | 최대 약 671평(2,218㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 80%) | 최대 약 1,342평(4,436㎡) — 2층이면 층마다 약 2,218㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 180,800원 × 20% = ㎡당 36,160원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 23,865,600원 |
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 애월읍 행정복지센터(읍사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.08.11(화))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 180,800원 × 5,545㎡ = 약 1,002,536,000원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | 후첨 '지적개황도' 및 '사진용지' 참조하시기 바랍니다. |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 본 건 토지 양지상(1030-2, 2031-1번지)에 제시외 조경수가 소재하며 매각에 포함 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 현황 : 목록1. 잡종지(토지 임야 및 전), 지상에 이동식 컨테이너 2동이 소재함, 목록2. 경작지(전), 감정평가시 수목의 밀생 등으로 봉분의 함몰여부 등은 파악하지 못하였으나, 집행관의 부동산현황 조사시 봉분이 함몰되어 이장한 묘의 돌담이 소재(조사보고서 9/10쪽 상단사진)한다고 조사됨 |
| 매각물건명세서·법원 비고 | 제시외 조경수 매각포함, 목록2.는 농지취득자격증명 필요함(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함) |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유수암리 2** | 전 | 614㎡ | 31,000,000원 | 166,907원 | 50,489원 | 2026-09 |
| 유수암리 2*** | 전 | 2,347㎡ | 58,210,000원 | 81,990원 | 24,802원 | 2026-05 |
| 유수암리 1*** | 전 | 132㎡ | 48,000,000원 | 1,202,108원 | 363,636원 | 2026-03 |
| 유수암리 7** | 전 | 662㎡ | 220,000,000원 | 1,098,603원 | 332,326원 | 2026-01 |
| 유수암리 2*** | 전 | 19㎡ | 6,750,000원 | 1,174,428원 | 355,263원 | 2026-01 |
| 유수암리 1*** | 전 | 104㎡ | 51,000,000원 | 1,621,115원 | 490,385원 | 2026-01 |
| 유수암리 2*** | 전 | 2,988㎡ | 150,000,000원 | 165,954원 | 50,201원 | 2025-12 |
| 유수암리 3*** | 전 | 702㎡ | 143,000,000원 | 673,405원 | 203,704원 | 2025-11 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 소재 ""유수암교차로"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 타운하우스, 소규모 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재한 지역입니다. |
|---|---|
| 교통상황 | 본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 남동측 인근에 평화로(1135번 지방도)가 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통입니다. |
| 형태 및 이용상태 | 기호 (1) : 인접도로와 대체로 등고평탄한 유사사다리형의 토지로서, 토지임야 및 전(일부 조경수 식재 등)입니다. 기호 (2) : 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전(일부 조경수 식재 등)입니다. |
| 인접 도로상태 | 기호 (1) : 남동측으로 폭 약 4~5m 내외의 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다. 기호 (2) : 지적도상 맹지이나, 기호(1) 토지를 경유하여 진출입 가능합니다. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 기호 (1) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 경관보전지구4등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급, 하천구역(수산천) 기호 (2) : 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 경관보전지구4등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급, 하천구역(수산천)입니다. |
| 공부와의 차이 | 기호 (1) : 공부상 지목 '임야'이나, 현황 '토지임야 및 전(일부 조경수 식재 등)'입니다. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 'I.감정평가의 개요 - 5.기타 검토 및 참고 사항'을 참조하시기 바랍니다. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
제주 제주시 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 제주 제주시에서 농지(지분 제외) 119건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 37.3%, 한 건에 평균 1.8명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 34%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 제주지방법원 2025타경1459 | 전 | 676,696,000원 | 162,510,000원 | 24% | 1 | 2026.10.27 |
| 제주지방법원 2025타경1660 | 전답 | 415,840,000원 | 213,500,000원 | 51% | 3 | 2026.10.27 |
| 제주지방법원 2025타경1686 | 전 | 105,100,000원 | 41,110,000원 | 39% | 2 | 2026.10.27 |
| 제주지방법원 2025타경1847 | 전답 | 77,234,000원 | 56,351,000원 | 73% | 1 | 2026.10.20 |
| 제주지방법원 2025타경8514 | 전 | 2,031,455,000원 | 551,000,000원 | 27% | 1 | 2026.10.20 |
| 제주지방법원 2025타경9165 | 전 | 561,408,000원 | 200,321,000원 | 36% | 1 | 2026.10.13 |
제주 제주시의 다른 경매 농지
송당리 867전 · 9,257㎡(2,800평)최저가 243,815,000원 (17%)입찰 2026.11.03 · 제주지방법원제주특별자치도 제주시
용수리 3861전 · 2,347㎡(710평)최저가 113,266,000원 (24%)입찰 2026.11.03 · 제주지방법원제주특별자치도 제주시
귀덕리 1986전 · 4,862㎡(1,471평)최저가 215,963,000원 (24%)입찰 2026.11.03 · 제주지방법원제주특별자치도 제주시
하귀2리 2871전 · 443㎡(134평)최저가 996,751,000원 (34%)입찰 2026.11.03 · 제주지방법원제주특별자치도 제주시
맹지
종달리 634-1전 · 15,580㎡(4,713평)최저가 1,128,149,000원 (34%)입찰 2026.11.03 · 제주지방법원제주특별자치도 제주시
사실상 맹지
협재리 862과수원 · 2,387㎡(722평)최저가 133,537,000원 (24%)입찰 2026.11.03 · 제주지방법원제주특별자치도 제주시
사진 26장
제주지방법원 42건 낙찰, 응찰자 31명 집중
제주지방법원에서 2026년 10월 27일 진행된 경매에서 총 42건이 낙찰되었으며, 이날 낙찰가율 중앙값은 41.7%로 나타났다.
이날 경매에서 가장 많은 응찰자가 몰린 물건은 제주특별자치도 제주시 도련일동에 위치한 주상복합(주거)로, 감정가는 4억5,900만원이었으며 낙찰가는 3억5,109만원으로 낙찰가율은 76.5%였다. 이 물건에는 31명이 응찰하였고, 2위 응찰가는 3억5,106만원으로 2만원 차이로 결정되었다.
또 다른 주상복합(주거) 물건도 제주특별자치도 제주시 도련일동에 위치하고 있으며, 감정가는 4억6,900만원, 낙찰가는 3억6,510만원으로 낙찰가율은 77.8%였다. 이 물건에는 29명이 응찰하였고, 2위 응찰가는 3억5,227만원으로 1,283만원 차이가 있었다.
세 번째 주상복합(주거) 물건 역시 제주특별자치도 제주시 도련일동에 위치하고, 감정가는 4억6,200만원, 낙찰가는 3억3,476만원으로 낙찰가율은 72.5%였다. 이 물건에는 27명이 응찰하였고, 2위 응찰가는 3억1,100만원으로 2,376만원 차이가 있었다.
제주특별자치도 제주시 한경면에 위치한 전(밭) 물건은 감정가 2,902만원에 낙찰가 3,600만원으로 낙찰가율은 124.0%였다. 이 물건에는 1명이 응찰하였고, 2위 응찰가는 없었다.
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20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
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