몰수조건
농취증을 못 내면 입찰보증금 20,023,200원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.20)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
“별지목록1: 농지취득자격증명 제출요함”
제주지방법원 2025타경9362
제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 1422-1 외 1필지
지목전면적3,560㎡(1,077평)
용도지역자연녹지지역
입찰 2026.10.13(화) 오전 10:00
| 소재지 | 고산리 1422-1 제주특별자치도 제주시 한경면 외 1필지 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 전 | 면적 | 3,560㎡ (1,077평) |
| 용도지역 | 자연녹지지역 | 지세·형상 | 평지 · 자루형 |
| 도로접면 | 소로(중로) | 공시지가 | 평당 136,199원 (㎡당 41,200원) |
| 감정가 | 583,767,000원 | 최저가 | 200,232,000원 |
| 유찰 | 3회 · 34% | 보증금 | 20,023,200원 |
값 장부 평당
이번 최저가평당 185,935원 ㎡당 56,245원
공시지가 2026평당 136,199원 ㎡당 41,200원
동네 실거래(15건)평당 247,935원 ㎡당 75,000원
감정가평당 542,082원 ㎡당 163,979원
농취증
미제출 시
보증금 몰수
미제출 시
보증금 몰수
검토 네 가지
몰수조건
접함
기호(1): 인접지 기호(2)를 경유하여 진출입합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로(중로)로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만, 중로는 폭 12m 이상 25m 미만 도로입니다.
아님
용도지역 자연녹지지역 건폐율 20% · 용적률 80% (제주특별자치도 조례 원문 ↗)
먼저
형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다. 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
위치와 법원 기본정보
소재지 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 1422-1 외 1필지
땅콩 필지 정보- 사건
- 2025타경9362 부동산임의경매
- 법원
- 제주지방법원
- 주소
- 제주특별자치도 제주시 남광북5길 3
- 담당
- 경매4계 · 064-729-2154
- 입찰기일
- 2026.10.13(화) 오전 10:00 · 제주지법 제101호법정
- 보증금
- 20,023,200원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.10.20(화) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2025.12.30 · 경매개시 2026.01.05 · 배당요구종기 2026.04.06
- 청구금액
- 570,903,375원
이 농지는
제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 1422-1의 전입니다. 면적은 3,560㎡(1,077평)(2필지 합계), 용도지역은 자연녹지지역입니다. 감정가는 583,767,000원인데 세 번 유찰돼 이번 최저가는 200,232,000원(감정가의 34%)입니다. 입찰은 2026.10.13(화) 오전 10:00, 제주지방법원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 20,023,200원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.20)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.
도로·맹지 — 기호(1): 인접지 기호(2)를 경유하여 진출입합니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 소로(중로)로 표시되어 있습니다. 소로는 폭 8m 이상 12m 미만, 중로는 폭 12m 이상 25m 미만 도로입니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 자연녹지지역 건폐율 20% · 용적률 80% (제주특별자치도 조례 원문 ↗) 농업진흥지역 밖의 농지입니다.
집·창고 짓기 — 형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다. 지목 전(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.
가축사육제한구역지하수자원보전4등급(일부)생태계보전지구5등급(일부)경관보전지구4등급(일부)자연녹지지역(일부)계획관리지역(일부)
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 전 · 실제 이용상황 전 |
|---|---|
| 면적 | 3,560㎡(1,077평) · 2필지 합계 |
| 용도지역 | 자연녹지지역 |
| 지세(높낮이) | 평지 |
| 형상(모양) | 자루형 |
| 도로접면 | 소로(중로) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 136,199원 ㎡당 41,200원 (+2.2%) 2025년 평당 133,224원 ㎡당 40,300원 (+0%) 2025년 평당 133,224원 ㎡당 40,300원 (+0.8%) 2024년 평당 132,232원 ㎡당 40,000원 (+0%) 2024년 평당 132,232원 ㎡당 40,000원 |
N ↑국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 평지입니다. 거의 기울지 않은 땅입니다.
감정평가서에는 “기호(1): 인접 토지 대비 대체로 평탄한 부정형 토지이며, 현황은 '전'임”라고 적혀 있습니다.
북 33.0m서 34.0m중심
33.0m동 34.0m남 33.0m
33.0m동 34.0m남 33.0m
필지 중심의 해발은 약 33m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 높낮이 차이가 2m 안쪽으로 평평한 편입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 자연녹지지역 | 필지 일부 | 국토계획법 | 녹지를 보전하되 불가피한 경우 제한적으로 개발을 허용하는 지역입니다. 건폐율이 낮아(시행령 20% 이하) 큰 건물은 어렵습니다. |
| 계획관리지역 | 필지 일부 | 국토계획법 | 도시지역 편입이 예상되거나 제한적 개발이 가능한 관리지역입니다. 관리지역 가운데 건축 선택지가 가장 넓습니다. |
| 가축사육제한구역 | 필지 전체 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| 지하수자원보전4등급 | 필지 일부 | 다른 법령 | |
| 생태계보전지구5등급 | 필지 일부 | 다른 법령 | |
| 경관보전지구4등급 | 필지 일부 | 다른 법령 |
감정평가서 토지이용계획 기재: “기호(1): 계획관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 기호(2): 자연녹지지역 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 자연녹지지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다(4층 이하). |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(소로(중로)). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 20%) | 최대 약 215평(712㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 80%) | 최대 약 862평(2,848㎡) — 2층이면 층마다 약 712㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 41,200원 × 20% = ㎡당 8,240원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 5,438,400원 |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 한경면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.20(화))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 41,200원 × 3,560㎡ = 약 146,672,000원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
| 매각물건명세서·법원 비고 | 별지목록1: 인접토지(고산리 1421-2)에 소재하는 비닐하우스 시설이 본건 토지 일부 침범한 것으로 보이나, 정확한 지적측량 을 요함 |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 별지목록2: 공부상 지목 '임야'이나 , 현황 '일부 전'이며, 일부 지상에 자생하는 수목 포함 평가임 |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고산리 4** | 전 | 1,650㎡ | 55,000,000원 | 110,192원 | 33,333원 | 2026-09 |
| 고산리 3*** | 전 | 2,280㎡ | 182,400,000원 | 264,464원 | 80,000원 | 2026-09 |
| 고산리 1*** | 전 | 2,066㎡ | 31,000,000원 | 49,604원 | 15,005원 | 2026-08 |
| 고산리 2*** | 전 | 2,480㎡ | 200,000,000원 | 266,596원 | 80,645원 | 2026-08 |
| 고산리 2** | 전 | 1,200㎡ | 147,000,000원 | 404,961원 | 122,500원 | 2026-07 |
| 고산리 3*** | 전 | 5,805㎡ | 435,380,000원 | 247,938원 | 75,001원 | 2026-06 |
| 고산리 3*** | 전 | 2,210㎡ | 91,000,000원 | 136,120원 | 41,176원 | 2026-06 |
| 고산리 3*** | 전 | 1,970㎡ | 147,750,000원 | 247,935원 | 75,000원 | 2026-05 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 고산리 소재 "한국뷰티고등학교" 북동측 원거리(직선거리 약 1.2km 지점)에 위치하며, 인근은 전, 과수원 등 농경지 및 일부 단독주택, 임야 등이 혼재하여 형성된 지역임. |
|---|---|
| 교통상황 | 기호(1): 기호(2)를 경유하여 진출입하며, 인근까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통여건은 보통 수준으로 평가됨. 기호(2): 본건까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통여건은 보통 수준으로 평가됨. |
| 형태 및 이용상태 | 기호(1): 인접 토지 대비 대체로 평탄한 부정형 토지이며, 현황은 '전'임. 기호(2): 인접 도로 대비 대체로 평탄한 부정형 토지로, 현황은 '토지임야 및 일부 전' 임. ※ 후첨 '항공사진', '사진용지' 참조 |
| 인접 도로상태 | 기호(1): 인접지 기호(2)를 경유하여 진출입함. 북측 인접 지적상 도로는 사도임. 기호(2): 본건은 서측으로 현황 폭 약 6~7m 내외의 아스팔트포장도로에 접하고 있음. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 기호(1): 계획관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 기호(2): 자연녹지지역 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. |
| 공부와의 차이 | 기호(2) 토지는 공부상 지목이 '임야'이나, 현황 '일부 전'임. |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 기준시점 현재 임대관계는 확인되지 않음. 본건 기호(1) 토지는 농지로서, 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필요할 것으로 사료되며 해당 관청의 재확인이 요구됨. |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
제주 제주시 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 제주 제주시에서 농지(지분 제외) 112건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 37.3%, 한 건에 평균 1.9명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 34%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 제주지방법원 2025타경1211 | 전 | 472,845,000원 | 151,710,000원 | 32% | 1 | 2026.10.06 |
| 제주지방법원 2025타경1881 | 전 | 428,767,000원 | 176,190,000원 | 41% | 1 | 2026.10.06 |
| 제주지방법원 2026타경10174 | 전답 | 124,408,000원 | 88,100,000원 | 71% | 1 | 2026.10.06 |
| 제주지방법원 2025타경1486 | 과수원 | 1,047,764,000원 | 611,000,000원 | 58% | 1 | 2026.09.22 |
| 제주지방법원 2025타경8510 | 전 | 1,114,962,000원 | 312,000,000원 | 28% | 2 | 2026.09.22 |
| 제주지방법원 2026타경10081 | 전 | 759,135,000원 | 356,697,161원 | 47% | 1 | 2026.09.22 |
제주 제주시의 다른 경매 농지
오라이동 862-3과수원 · 8,658㎡(2,619평)최저가 753,768,000원 (12%)입찰 2026.10.13 · 제주지방법원제주특별자치도 제주시
낙천리 1445전 · 3,699㎡(1,119평)최저가 158,595,000원 (34%)입찰 2026.10.13 · 제주지방법원제주특별자치도 제주시
애월리 2525-2전 · 1,062㎡(321평)최저가 761,316,000원 (34%)입찰 2026.10.13 · 제주지방법원제주특별자치도 제주시
조수리 4082-6전 · 467㎡(141평)최저가 14,689,000원 (24%)입찰 2026.10.13 · 제주지방법원제주특별자치도 제주시
연평리 122전 · 668㎡(202평)최저가 35,285,000원 (34%)입찰 2026.10.13 · 제주지방법원제주특별자치도 제주시
연평리 122-4전 · 382㎡(116평)최저가 33,543,000원 (34%)입찰 2026.10.13 · 제주지방법원제주특별자치도 제주시
사진 18장
전세권 설정과 임차권등기, 무엇이 다른가
전세권 설정과 임차권등기는 임차인의 권리를 보호하는 방법이지만, 법적 효력과 절차에서 차이가 있다.
전세권 설정과 임차권등기는 임차인이 주거 안정성을 확보하기 위한 법적 장치입니다. 전세권 설정은 임차인이 전세금을 지급하고 일정 기간 동안 주택을 사용할 수 있는 권리를 등기부에 기재하는 것입니다. 이는 임차인의 권리를 강화하며, 전세권을 담보로 대출을 받을 수도 있습니다. 반면 임차권등기(임차권등기명령)는 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 이사를 나가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 법원 명령으로 등기부에 임차권을 기재하는 절차입니다.
전세권 설정은 임대차 계약 체결 시 임차인이 직접 등기소에 가서 전세권을 등기하는 절차를 거칩니다. 이는 임차인의 권리를 공시하는 효과가 있어, 이후 주택의 소유자가 변경되더라도 임차인의 권리를 보호받을 수 있습니다. 임차권등기는 계약 종료 후 보증금을 받지 못한 채 이사를 가야 할 때 신청하며, 등기가 마쳐진 뒤에 이사해야 권리가 유지됩니다. 이는 법원에 신청하여 임차권을 등기부에 기재하는 방식으로, 임차인의 대항력을 유지하게 합니다.
전세권 설정과 임차권등기는 각각의 상황에 맞게 사용해야 합니다. 전세권 설정은 임대차 계약 초기 단계에서 임차인의 권리를 강화하는 방법이며, 임차권등기는 계약 종료 후 임차인의 권리를 보호하는 수단입니다. 전세권 설정은 등기부에 기재되므로 임차인의 권리가 명확해지지만, 임차권등기는 법원의 절차를 거쳐야 하므로 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 따라서 각자의 상황에 맞는 방법을 선택하는 것이 중요합니다.
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