충주지원 2025타경30696

충청북도 충주시 앙성면 돈산리 122 외 5필지

지목답면적3,348㎡(1,013평)

용도지역계획관리지역

입찰 2026.10.12(월) 오전 10:00

소재지	돈산리 122 충청북도 충주시 앙성면 외 5필지
지목	답	면적	3,348㎡ (1,013평)
용도지역	계획관리지역	지세·형상	평지 · 자루형
도로접면	세로(불)	공시지가	평당 158,017원 (㎡당 47,800원)
감정가	782,065,000원	최저가	400,418,000원
유찰	3회 · 51%	보증금	40,041,800원

값 장부 평당

이번 최저가평당 395,370원 ㎡당 119,599원

공시지가 2026평당 158,017원 ㎡당 47,800원

동네 실거래(4건)평당 402,838원 ㎡당 121,858원

감정가평당 772,208원 ㎡당 233,592원

검토 네 가지

농지취득자격증명필요
몰수조건

농취증을 못 내면 입찰보증금 40,041,800원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.19)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).

“일괄매각 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)”

도로·맹지사실상
맹지

토지특성(공시지가 조사) 도로접면은 세로(불)입니다. 세로(불)는 폭 8m 미만으로 자동차가 다니지 못하는 길입니다. 농사는 지을 수 있어도 건축허가에 필요한 도로(건축법상 보통 4m)로 인정받기 어려운 경우가 많습니다.

용도지역·농업진흥구역진흥
아님

용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (충청북도 충주시 조례 원문 ↗)

집·창고 짓기허가
먼저

형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다. 지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.

위치와 법원 기본정보

소재지 충청북도 충주시 앙성면 돈산리 122 외 5필지

땅콩 필지 정보

사건: 2025타경30696 부동산임의경매
법원: 청주지방법원 충주지원
주소: 충북 충주시 계명대로 103
담당: 경매4계 · 043-841-9124
입찰기일: 2026.10.12(월) 오전 10:00 · 제3호법정
보증금: 40,041,800원 (최저가의 10%)
매각결정: 2026.10.19(월) — 이날까지 농취증 제출
사건 경과: 접수 2025.07.28 · 경매개시 2025.07.31 · 배당요구종기 2025.11.03
청구금액: 767,465,643원

이 농지는

충청북도 충주시 앙성면 돈산리 122의 답입니다. 면적은 3,348㎡(1,013평)(6필지 합계), 용도지역은 계획관리지역입니다. 감정가는 782,065,000원인데 세 번 유찰돼 이번 최저가는 400,418,000원(감정가의 51%)입니다. 입찰은 2026.10.12(월) 오전 10:00, 청주지방법원 충주지원에서 열립니다.

농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 40,041,800원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.19)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다.

도로·맹지 — 토지특성(공시지가 조사) 도로접면은 세로(불)입니다. 세로(불)는 폭 8m 미만으로 자동차가 다니지 못하는 길입니다. 농사는 지을 수 있어도 건축허가에 필요한 도로(건축법상 보통 4m)로 인정받기 어려운 경우가 많습니다.

용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 계획관리지역 건폐율 40% · 용적률 100% (충청북도 충주시 조례 원문 ↗) 농업진흥지역 밖의 농지입니다.

집·창고 짓기 — 형상 자루형 — 토지특성조사의 형상이 「자루형」입니다. 좁은 자루 부분은 진입로로만 쓰이고, 건축법상 접도 폭(2m 이상)을 채우는지 확인이 필요합니다. 지목 답(농지) — 농지입니다. 건축하려면 먼저 농지전용 허가(농지법 제34조)와 개발행위허가를 받아야 하고, 농지보전부담금이 붙습니다.

계획관리지역성장관리계획구역가축사육제한구역

판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.

토지 정보

지목(공부)	답 · 실제 이용상황 답
면적	3,348㎡(1,013평) · 6필지 합계
용도지역	계획관리지역
지세(높낮이)	평지
형상(모양)	자루형
도로접면	세로(불)
개별공시지가	2026년 평당 158,017원 ㎡당 47,800원 (+3%) 2025년 평당 153,389원 ㎡당 46,400원 (+0%) 2025년 평당 153,389원 ㎡당 46,400원 (-1.1%) 2024년 평당 155,042원 ㎡당 46,900원 (+0%) 2024년 평당 155,042원 ㎡당 46,900원

충청북도 충주시 앙성면 돈산리 122 지적도 — 지적도 · 색칠한 곳이 이 필지

국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).

지세와 높낮이

토지특성조사의 지세는 평지입니다. 거의 기울지 않은 땅입니다.

북 84.0m서 83.0m중심
84.0m동 84.0m남 81.0m

필지 중심의 해발은 약 84m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 북쪽이 가장 높고(84m) 남쪽이 가장 낮아(81m) 차이가 약 3m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.

위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.

경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.

토지이용계획

지역·지구	걸린 정도	근거	무엇을 뜻하나
계획관리지역	필지 전체	국토계획법	도시지역 편입이 예상되거나 제한적 개발이 가능한 관리지역입니다. 관리지역 가운데 건축 선택지가 가장 넓습니다.
성장관리계획구역	필지 전체	국토계획법 제75조의2	난개발이 우려되는 곳에 기반시설·건축물 배치 기준을 정해 둔 구역입니다. 건축할 때 성장관리계획에 맞춰야 합니다.
가축사육제한구역	필지 전체	가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률	주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨.

자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.

이 농지에 주택을 짓는다면

용도지역	계획관리지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다.
농지 규제	농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조).
진입로	사실상 맹지라 건축법 제44조의 접도 요건(도로에 2m 이상)을 채우려면 진입로(통행 동의·도로 개설)를 먼저 확보해야 합니다.
함께 볼 것	성장관리계획구역이라 계획에서 정한 배치·도로·건축 기준을 따라야 합니다.

숫자로 보면

바닥면적(건폐율 40%)	최대 약 405평(1,339㎡)
연면적(용적률 100%)	최대 약 1,013평(3,348㎡) — 2층이면 층마다 약 1,339㎡
농지보전부담금(추정)	공시지가 47,800원 × 20% = ㎡당 9,560원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 6,309,600원
허가 대신 신고	관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조).

순서

낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.

법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.

농취증 발급 요령과 발급기관

발급기관	앙성면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다.
신청 방법	방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗
준비 서류	신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요.
처리 기간	신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④).
제출 시한	낙찰 뒤 매각결정기일(2026.10.19(월))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요.
면적 요건	농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②).
반려되면	불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요.

이 농지로 농지연금을 받는다면

농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 47,800원 × 3,348㎡ = 약 160,034,400원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).

나이	가입자(농업인) 만 60세 이상
영농경력	5년 이상
농지	지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다
권리	경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음)
보유 기간	신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다
거리	주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내

지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.

정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.

요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.

임차인·점유

매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.

같은 동네 땅 거래

거래(지번 일부 가림)	지목	면적	거래가	평당	㎡당	계약
돈산리 *	답	317㎡	19,200,000원	200,226원	60,568원	2026-06
돈산리 1**	답	687㎡	51,930,000원	249,885원	75,590원	2026-05
돈산리 1**	답	1,313㎡	160,000,000원	402,838원	121,858원	2026-03
돈산리 5*	답	665㎡	126,000,000원	626,363원	189,474원	2024-11
돈산리 6*	전	415㎡	20,000,000원	159,316원	48,193원	2026-07
돈산리 6*	전	331㎡	16,000,000원	159,796원	48,338원	2026-07
돈산리 6*	전	331㎡	17,000,000원	169,786원	51,360원	2026-07
돈산리 6*	전	430㎡	21,000,000원	161,445원	48,837원	2026-07

국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.

충북 충주시 농지 낙찰 결과

법원 공개 매각 결과로 최근 2년 충북 충주시에서 농지(지분 제외) 49건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 41.5%, 한 건에 평균 1.4명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 51%입니다.

낙찰 한 건(감정가 대비)분기 가운데값분기 낙찰 건수이 농지 최저가

사건	지목	감정가	낙찰가	비율	응찰	매각일
충주지원 2025타경934	답	237,331,000원	83,900,000원	35%	1	2026.09.28
충주지원 2025타경1098	전	211,853,000원	74,000,000원	35%	2	2026.09.28
충주지원 2025타경2886	전	51,408,000원	35,120,000원	68%	4	2026.09.14
충주지원 2025타경30171	답	141,623,200원	58,780,000원	42%	2	2026.09.14
충주지원 2024타경36264	전	68,940,000원	29,720,000원	43%	1	2026.09.14
충주지원 2025타경477	전	49,700,000원	26,110,000원	53%	1	2026.09.14

충북 충주시의 다른 경매 농지

농업진흥구역

안락리 108-2답 · 7,464㎡(2,258평)최저가 116,629,000원 (21%)입찰 2026.10.12 · 충주지원충청북도 충주시

맹지

신효리 622전 · 4,169㎡(1,261평)최저가 63,442,000원 (21%)입찰 2026.10.12 · 충주지원충청북도 충주시

안림동 393-3과수원 · 496㎡(150평)최저가 47,621,000원 (33%)입찰 2026.10.12 · 충주지원충청북도 충주시

농취증 불필요

대소리 27-1답 · 2,454㎡(742평)최저가 620,561,000원 (64%)입찰 2026.10.12 · 충주지원충청북도 충주시

농취증 불필요사실상 맹지

대소리 172답 · 412㎡(125평)최저가 118,730,000원 (64%)입찰 2026.10.12 · 충주지원충청북도 충주시

맹지

목미리 201답 · 1,187㎡(359평)최저가 3,423,000원 (26%)입찰 2026.10.12 · 충주지원충청북도 충주시

충북 충주시 경매 농지 67건 모두 보기 →

사진 27장

여의주경매법인 김성훈 대표 칼럼

경매 낙찰자 보호는 어디까지일까요

글 김성훈 · 편집 고팀장

상편에서 그 판례의 대차대조표를 지워봤습니다. 마지막에 남은 것은 “서류에 다 나와 있는 위험을 계산에 안 넣고 입찰한 사람” 하나였지요.

경매는, 누구를 위한 제도일까요?

오늘은 질문을 한 층 위로 올려보겠습니다. 그 판례를 비난하는 글들은 왜 그렇게 썼을까요? 답을 찾으려면, 더 근본적인 질문부터 통과해야 합니다.

법원 경매는 돈을 못 받은 채권자가 채무자의 재산을 강제로 현금화하는 절차입니다. 주인공은 채권자이고, 그 재산으로 빚을 정리당하는 채무자가 상대역입니다.

칼럼의 앞부분을 옮겼습니다.

경매 컨설팅 안내

안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.

20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.

혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈

상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.

변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.