몰수조건
농취증을 못 내면 입찰보증금 73,817,100원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.07.20)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조).
통영지원 2024타경32510
경상남도 통영시 도산면 오륜리 99-1 외 10필지
지목공장용지면적10,518㎡(3,182평)
용도지역자연환경보전지역
입찰 2026.11.23(월) 오전 10:00
| 소재지 | 오륜리 99-1 경상남도 통영시 도산면 외 10필지 | ||
|---|---|---|---|
| 지목 | 공장용지 (현황 공업용) | 면적 | 10,518㎡ (3,182평) |
| 용도지역 | 자연환경보전지역 | 지세·형상 | 완경사 · 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(가) | 공시지가 | 평당 446,614원 (㎡당 135,100원) |
| 감정가 | 1,054,530,700원 | 최저가 | 738,171,000원 |
| 유찰 | 1회 · 70% | 보증금 | 73,817,100원 |
값 장부 평당
이번 최저가평당 232,008원 ㎡당 70,182원
공시지가 2026평당 446,614원 ㎡당 135,100원
감정가평당 331,440원 ㎡당 100,260원
농취증
미제출 시
보증금 몰수
미제출 시
보증금 몰수
검토 네 가지
몰수조건
일련번호 (3): 지적도상 맹지입니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로한면(가)로 표시되어 있습니다. 세로(가)는 자동차가 다닐 수 있는 폭 8m 미만의 길입니다.
아님
용도지역 자연환경보전지역 건폐율 20% · 용적률 80% (경상남도 통영시 조례 원문 ↗)
없음
토지이용계획에서 건축을 막는 지역·지구를 찾지 못했습니다. 그래도 농지라 농지전용 허가가 먼저입니다.
위치와 법원 기본정보
- 사건
- 2024타경32510 부동산임의경매
- 법원
- 창원지방법원 통영지원
- 주소
- 경남 통영시 용남면 동달안길 67
- 담당
- 경매1계 · 055-640-8500(구내:501)
- 입찰기일
- 2026.11.23(월) 오전 10:00 · 2층 210호경매법정
- 보증금
- 73,817,100원 (최저가의 10%)
- 매각결정
- 2026.07.20(월) — 이날까지 농취증 제출
- 사건 경과
- 접수 2024.12.10 · 경매개시 2024.12.10 · 배당요구종기 2025.02.20
- 청구금액
- 720,151,032원
이 농지는
경상남도 통영시 도산면 오륜리 99-1의 공장용지입니다. 면적은 10,518㎡(3,182평)(11필지 합계), 용도지역은 자연환경보전지역입니다. 감정가는 1,054,530,700원인데 한 번 유찰돼 이번 최저가는 738,171,000원(감정가의 70%)입니다. 입찰은 2026.11.23(월) 오전 10:00, 창원지방법원 통영지원에서 열립니다.
농지취득자격증명 — 농취증을 못 내면 입찰보증금 73,817,100원을 돌려받지 못합니다. 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.07.20)까지 농지가 있는 시·구·읍·면 사무소에서 받아 법원에 냅니다(농지법 제8조). 1,000㎡ 이상이라 농업경영계획서를 내고 실제로 농사지을 계획을 밝혀야 합니다. 실제 이용상황이 「공업용」으로 조사돼, 원상복구 전에는 반려될 수 있습니다.
도로·맹지 — 일련번호 (3): 지적도상 맹지입니다. 토지특성(공시지가 조사) 자료에도 도로접면이 세로한면(가)로 표시되어 있습니다. 세로(가)는 자동차가 다닐 수 있는 폭 8m 미만의 길입니다. 건축하려면 길 폭이 건축법 기준(보통 4m)에 맞는지, 현황도로라면 지자체가 도로로 인정하는지 확인해야 합니다.
용도지역·농업진흥구역 — 용도지역 자연환경보전지역 건폐율 20% · 용적률 80% (경상남도 통영시 조례 원문 ↗) 농업진흥지역 밖의 농지입니다.
집·창고 짓기 — 토지이용계획에서 건축을 막는 지역·지구를 찾지 못했습니다. 그래도 농지라 농지전용 허가가 먼저입니다.
가축사육제한구역(일부)자연환경보전지역수산자원보호구역
판정은 토지이용계획(지역·지구)·지목·지세·도로접면·법원 기록으로 가린 것입니다. 실제 허가 여부는 관할 시·군 농지·건축 부서에서 확인하세요.
토지 정보
| 지목(공부) | 공장용지 · 실제 이용상황 공업용 |
|---|---|
| 면적 | 10,518㎡(3,182평) · 11필지 합계 |
| 용도지역 | 자연환경보전지역 |
| 지세(높낮이) | 완경사 |
| 형상(모양) | 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(가) |
| 개별공시지가 | 2026년 평당 446,614원 ㎡당 135,100원 (+0.4%) 2025년 평당 444,961원 ㎡당 134,600원 (+0.8%) 2024년 평당 441,324원 ㎡당 133,500원 (+0.9%) 2023년 평당 437,357원 ㎡당 132,300원 (-8.4%) 2022년 평당 477,358원 ㎡당 144,400원 |
국토교통부 토지특성·개별공시지가·연속지적도 자료(대표 필지 기준).
지세와 높낮이
토지특성조사의 지세는 완경사입니다. 완만하게 기운 땅입니다. 농사에는 큰 지장이 없지만 건축하려면 단을 나누거나 흙을 깎고 메우는 공사가 따를 수 있습니다.
감정평가서에는 “일련번호 (2): 부정형의 완경사지로서, 자연림에 가까운 나지 상태임”라고 적혀 있습니다.
북 4.0m서 20.0m중심
4.0m동 1.0m남 2.0m
4.0m동 1.0m남 2.0m
필지 중심의 해발은 약 4m입니다. 중심에서 동서남북으로 40m 떨어진 곳까지 보면 서쪽이 가장 높고(20m) 동쪽이 가장 낮아(1m) 차이가 약 19m입니다. 필지 밖 주변 지형까지 포함한 값입니다.
위성 표고 자료(SRTM 30m 격자, AWS Terrain Tiles)로 본 대략값입니다. 개발행위허가의 법정 평균경사도는 측량으로 따로 정하므로, 이 숫자로 허가 여부를 판단하지 마세요.
경매레이더 건축레이더로 이 필지 경계에 지세(높낮이) 3D 면과 법이 허용하는 건물을 앉혀 봅니다. 드래그해서 돌려 보세요.
토지이용계획
| 지역·지구 | 걸린 정도 | 근거 | 무엇을 뜻하나 |
|---|---|---|---|
| 자연환경보전지역 | 필지 전체 | 국토계획법 | 자연환경·수자원·생태계 보전을 위한 지역입니다. 개발이 엄격히 제한됩니다. |
| 수산자원보호구역 | 필지 전체 | 용도구역 | 수산자원 보호·육성을 위해 연안·하구 등에서 건축·개발이 제한됨. |
| 가축사육제한구역 | 필지 일부 | 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 | 주거 밀집지 인근 등에서 축사 등 가축 사육시설 설치가 제한됨. |
| 공익용산지 | 옆에 붙음 | 산지관리법 | 재해방지·수원보호·자연생태 보전 등 공익 목적의 산지로, 임업용산지보다 전용 제한이 더 엄격함. |
| 영농여건불리농지 | 옆에 붙음 | 다른 법령 | |
| 토석채취제한지역 | 옆에 붙음 | 다른 법령 |
감정평가서 토지이용계획 기재: “일련번호 (2,3,8): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2019-07-24) (주거밀집지역에서 200m이내), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 500m이내) 일련번호 (4,9): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 소하천(저촉), 가축사육제한구역(2019-07-24) (주거밀집지역에서 200m이내), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 500m이내), 소하천구역 일련번호 (5,6,7,12): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2019-07-24) (주거밀…”
자료: 토지이용계획(지역·지구) — 국토교통부 원천. 공식 확인은 토지이용계획확인서로 하세요.
이 농지에 주택을 짓는다면
| 용도지역 | 자연환경보전지역은 국토계획법 시행령 별표상 단독주택을 지을 수 있는 지역입니다. |
|---|---|
| 농지 규제 | 농업진흥지역 밖이면 농지전용 허가(농지법 제34조)를 받아 지을 수 있습니다. 농업인 주택은 허가 대신 신고로 가능할 수 있습니다(제35조). |
| 진입로 | 도로에 붙어 있습니다(세로한면(가)). 그 길이 건축법상 도로(보통 너비 4m)로 인정되는지 건축과에 확인하세요. |
숫자로 보면
| 바닥면적(건폐율 20%) | 최대 약 636평(2,103㎡) |
|---|---|
| 연면적(용적률 80%) | 최대 약 2,545평(8,414㎡) — 2층이면 층마다 약 2,103㎡ |
| 농지보전부담금(추정) | 공시지가 135,100원 × 20% = ㎡당 27,020원 × 660㎡(주택 부지 200평만 바꾸는 경우) ≈ 17,833,200원 |
| 허가 대신 신고 | 관리·농림지역에서 연면적 200㎡ 미만·3층 미만이면 건축허가 대신 건축신고로 할 수 있습니다(건축법 제14조). |
순서
- 낙찰과 소유권농취증을 내고 잔금을 치러 소유권을 넘겨받습니다.
- 설계 상담건축사·토목 설계사무소에서 앉힐 자리, 진입로, 상하수도·전기 인입을 먼저 봅니다.
- 허가 접수건축허가(또는 신고)를 내면 농지전용 허가·개발행위허가가 함께 처리(의제)되는 경우가 많습니다(건축법 제11조).
- 부담금 납부·착공농지보전부담금을 내고 공사를 시작합니다.
- 사용승인·지목 변경준공 뒤 사용승인을 받고 지목을 「대」로 바꿉니다.
법령 목록과 공개 자료로 정리한 것입니다. 지을 수 있는지와 실제 규모는 관할 시·군 건축·농지 부서와 설계사무소 확인을 거쳐야 합니다. 부담금은 주택 부지만큼(최대 200평) 대지로 바꾼다고 보고 셈한 추정치이며, 농업인 주택 등은 감면될 수 있습니다.
농취증 발급 요령과 발급기관
| 발급기관 | 도산면 행정복지센터(면사무소) — 농지가 있는 곳을 관할하는 시장·구청장·읍장·면장이 발급합니다(농지법 제8조①). 동 지역은 시청·구청, 읍·면 지역은 읍·면사무소입니다. |
|---|---|
| 신청 방법 | 방문하거나 정부24에서 「농지취득자격증명」으로 전자 신청할 수 있습니다(시행령 제7조①). 정부24 ↗ |
| 준비 서류 | 신청서와 농업경영계획서(농사짓는 경우) 또는 주말·체험영농계획서(1,000㎡ 미만 주말농장). 계획서에는 면적, 노동력·농기계 확보 방안, 직업·영농경력·영농 거리를 적습니다(농지법 제8조②). 낙찰받았음을 보여 주는 서류를 함께 요구하는 곳이 많으니 미리 물어보세요. |
| 처리 기간 | 신청한 날부터 7일. 계획서 없이 신청하는 경우 4일, 농지위원회 심의 대상(투기 우려 지역 등)이면 14일입니다(농지법 제8조④). |
| 제출 시한 | 낙찰 뒤 매각결정기일(2026.07.20(월))까지 법원에 냅니다. 심의 대상이면 14일이 걸려 시한을 넘길 수 있으니 입찰 전에 발급기관에 이 지번으로 문의해 두세요. |
| 면적 요건 | 농업인이 아닌 사람이 농사지을 목적으로 사면, 취득 뒤 농사짓는 농지가 합계 1,000㎡ 이상(비닐하우스 등 시설 농지는 330㎡ 이상)이어야 합니다(시행령 제7조②). 1,000㎡ 미만은 농업진흥지역 밖에서 주말·체험영농으로 신청합니다(농지법 제6조②). |
| 반려되면 | 불법 형질변경·불법 건축물이 있으면 원상복구 전까지 반려되기 쉽습니다. 반려 사유가 「농지에 해당하지 않음」이면 그 반려 통지서를 법원이 받아 주는 경우도 있으니 경매계에 확인하세요. |
이 농지로 농지연금을 받는다면
농지연금 월지급금은 농지가격·가입 나이·지급 방식으로 정해집니다. 농지가격은 공시지가와 감정평가 가운데 가입자가 고릅니다. 이 농지를 공시지가로 매기면 135,100원 × 10,518㎡ = 약 1,420,981,800원이 연금 산정의 출발점이 됩니다(2026년 공시지가).
| 나이 | 가입자(농업인) 만 60세 이상 |
|---|---|
| 영농경력 | 5년 이상 |
| 농지 | 지목이 전·답·과수원이고 실제 농사에 쓰는 땅. 불법 건축물이나 농업용이 아닌 시설이 없어야 합니다 |
| 권리 | 경매신청·압류·가압류·근저당·지상권 등이 없어야 합니다(예외 기준 있음) |
| 보유 기간 | 신청일 현재 2년 이상 소유 — 낙찰받은 땅은 소유권 이전 뒤 2년이 지나야 합니다 |
| 거리 | 주민등록 주소지가 농지와 같은(또는 붙은) 시·군·구이거나 직선 30km 이내 |
지급 방식은 평생 받는 종신형(정액·전후후박·수시인출)과 정한 기간만 받는 기간형(5·10·15·20년 등)이 있고, 나이가 많을수록·농지가격이 높을수록 월지급금이 커집니다.
정확한 월지급금은 농지은행(한국농어촌공사) 예상연금 조회 ↗에서 나이·농지가격을 넣어 확인하세요. 전화 상담 1577-7770.
요건 출처: 한국농어촌공사 농지은행 「농지연금사업 설명확인서」(2024). 가입 요건과 금액은 바뀔 수 있습니다.
임차인·점유
매각물건명세서에 신고된 임차인이 없습니다. 농지는 경작자가 따로 있는 경우가 많으니 현장에서 누가 농사짓는지 확인하세요.
비닐하우스·창고 등 제시외 건물
이 필지에는 건축물대장에 오른 건물이 있습니다: 공장 연면적 58.8㎡.
| 감정평가서 제시목록 외 물건 | 일련번호 (3),(9) 양지상에 제시외건물이 소재하는바 업무진행시 참고하시기 바람. |
|---|---|
| 매각물건명세서·법원 비고 | 일괄매각. - [목록3, 9] 지상의 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각 제외, 이로 인해 법정지상권 성립여지 있으며 최저매각가격은 제시외 건물 매각제외로 제한 받는 가격임. - [목록 5, 6, 10, 12] 농지취득자격증명원 제출 요함.(미제출시 보증금 미반환) - [목록 4] 소하천구역에 일부 저촉, 일부 '도로'임, 철파이프구조물 및 개집이 소재하나 평가 및 매각에서 제외함. - [목록 9] 소하천구역에 일부 저촉 |
등기되지 않은 하우스·창고·컨테이너가 매각에 포함되는지(포함·제외), 남의 소유라면 철거·법정지상권 문제가 없는지 확인하세요. 불법 건축물은 농취증 반려와 농지연금 가입 제한 사유가 될 수 있습니다.
같은 동네 땅 거래
| 거래(지번 일부 가림) | 지목 | 면적 | 거래가 | 평당 | ㎡당 | 계약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오륜리 1*** | 답 | 76㎡ | 6,900,000원 | 300,130원 | 90,789원 | 2026-01 |
| 오륜리 3** | 답 | 132㎡ | 4,450,000원 | 111,445원 | 33,712원 | 2025-11 |
| 오륜리 3** | 답 | 1,147㎡ | 38,650,000원 | 111,396원 | 33,697원 | 2025-11 |
| 오륜리 3** | 답 | 367㎡ | 12,370,000원 | 111,425원 | 33,706원 | 2025-11 |
| 오륜리 3** | 답 | 565㎡ | 19,040,000원 | 111,402원 | 33,699원 | 2025-11 |
| 오륜리 3** | 답 | 962㎡ | 32,410,000원 | 111,372원 | 33,690원 | 2025-11 |
| 오륜리 1* | 답 | 387㎡ | 70,000,000원 | 597,950원 | 180,879원 | 2025-07 |
| 오륜리 6** | 답 | 1,054㎡ | 36,000,000원 | 112,913원 | 34,156원 | 2025-06 |
국토교통부 토지 매매 신고 자료(지분 거래·해제 건 제외, 최근 2년). 같은 동네라도 도로·모양·용도지역에 따라 값이 크게 다르니 참고로만 보세요.
감정평가 요항
| 위치/주위환경 | 경상남도 통영시 도산면 오륜리 소재 "오륜동 마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 굴박신장, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨. |
|---|---|
| 교통상황 | 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용상황 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통시됨. |
| 형태 및 이용상태 | 일련번호 (2): 부정형의 완경사지로서, 자연림에 가까운 나지 상태임. 일련번호 (3): 세장형의 저지로서, 유지 상태임. 일련번호 (4): 세장형의 평지로서, 제방 및 일부 도로 상태임. 일련번호 (5): 세장형의 평지로서 잡종지 상태임. 일련번호 (6): 가장형의 평지로서 휴경지 상태임. 일련번호 (7): 부정형의 평지로서 유지 등 상태임. 일련번호 (8,11): 부정형의 평지로서 도로 상태임. 일련번호 (9): 부정형의 평지로서 나지 상태임. 일련번호 (10): 부정형의 평지로서 휴경지 상태임. 일련번호 (12): 부정형의 완경사지로서 휴경지 상태임. |
| 인접 도로상태 | 일련번호 (2,6,12): 남동측으로 도로에 접함. 일련번호 (3): 지적도상 맹지임. 일련번호 (4): 북서측 및 남동측에 도로가 소재함. 일련번호 (5,9): 북서측으로 도로에 접함. 일련번호 (7): 지적도상 맹지이나 남동측으로 도로가 소재함. 일련번호 (8,11): 도로임. 일련번호 (10): 서측으로 도로에 접함. |
| 토지이용계획 및 제한상태 | 일련번호 (2,3,8): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2019-07-24) (주거밀집지역에서 200m이내), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 500m이내) 일련번호 (4,9): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 소하천(저촉), 가축사육제한구역(2019-07-24) (주거밀집지역에서 200m이내), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 500m이내), 소하천구역 일련번호 (5,6,7,12): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2019-07-24) (주거밀집지역에서 200m이내) 일련번호 (10,11): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2019-07-24) (주거밀집지역에서 2… |
| 기타참고사항(임대관계/기타) | 1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 상 "Ⅳ. 그 밖의 사항"란 참조 |
법원 감정평가서 요항표. 평가 금액을 정하는 판단 문장은 옮기지 않았습니다.
경남 통영시 농지 낙찰 결과
법원 공개 매각 결과로 최근 2년 경남 통영시에서 농지(지분 제외) 47건이 낙찰됐고, 감정가 대비 가운데값은 18.2%, 한 건에 평균 1.5명이 입찰했습니다. 이 농지 최저가는 감정가의 70%입니다.
| 사건 | 지목 | 감정가 | 낙찰가 | 비율 | 응찰 | 매각일 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 통영지원 2024타경4904 | 전 | 95,520,000원 | 8,190,000원 | 9% | 3 | 2026.10.26 |
| 통영지원 2025타경21263 | 전 | 33,548,200원 | 3,111,111원 | 9% | 1 | 2026.10.26 |
| 통영지원 2025타경22210 | 답 | 91,264,000원 | 32,150,000원 | 35% | 1 | 2026.10.26 |
| 통영지원 2025타경21032 | 전 | 170,035,000원 | 20,100,000원 | 12% | 1 | 2026.10.19 |
| 통영지원 2025타경22018 | 전답 | 94,926,000원 | 95,200,000원 | 100% | 1 | 2026.10.19 |
| 통영지원 2025타경22182 | 전 | 28,812,000원 | 11,530,000원 | 40% | 1 | 2026.10.19 |
경남 통영시의 다른 경매 농지
맹지
신전리 799전 · 833㎡(252평)최저가 1,303,000원 (3%)입찰 2026.11.09 · 통영지원경상남도 통영시
맹지
당포리 277전 · 2,440㎡(738평)최저가 21,648,000원 (12%)입찰 2026.11.09 · 통영지원경상남도 통영시
맹지
죽림리 1159답 · 1,461㎡(442평)최저가 60,380,000원 (17%)입찰 2026.11.09 · 통영지원경상남도 통영시
맹지
죽림리 1226-1전 · 1,121㎡(339평)최저가 29,992,000원 (34%)입찰 2026.11.09 · 통영지원경상남도 통영시
맹지
죽림리 1219답 · 1,098㎡(332평)최저가 43,580,000원 (49%)입찰 2026.11.09 · 통영지원경상남도 통영시
동항리 327-9전 · 834㎡(252평)최저가 27,634,000원 (24%)입찰 2026.11.09 · 통영지원경상남도 통영시
사진 31장
권리분석, AI로 5분에 끝내는 법
글 김성훈 · 편집 고팀장
경매를 해볼까 마음먹은 분이 가장 먼저 부딪히는 벽은 무엇일까요?
지식은 공짜가 되었고, 통찰은 더 비싸졌다.
네, 권리분석입니다.
책을 펼치면 말소기준권리가 나오고, 대항력이 나오고, 유치권이 나옵니다. 몇 장 넘기다 덮게 되지요. 이걸 다 알아야 시작할 수 있다니, 엄두가 안 납니다. 그렇게 발걸음을 돌리며 중얼거리게 됩니다. “좀 더 공부하고 나서.”
칼럼의 앞부분을 옮겼습니다.
경매 컨설팅 안내
안녕하십니까. 여의주경매법인 대표 김성훈입니다.
20년 넘게 경매 현장에서 직접 뛰며 1,000건이 넘는 낙찰과 입찰을 함께해 왔습니다. 농지는 낙찰보다 농지취득자격증명이 먼저고, 길과 농업진흥구역이 쓰임과 값을 가릅니다. 이 블로그는 법원 기록과 토지 공부를 한 필지씩 정리해 입찰 전에 무엇을 봐야 하는지 알려 드리려고 만들었습니다.
혼자 판단하기 어려운 땅이 있으면 언제든 상담을 신청해 주십시오. — 여의주경매법인 대표 김성훈
- 상담 신청 — 관심 있는 농지와 연락처를 남기시면 쓰실 목적(농사·주말농장·창고·투자)을 여쭙니다.
- 물건 분석 — 감정평가서·매각물건명세서·토지이용계획·같은 동네 거래를 확인해 보고서로 드립니다.
- 계약 — 의뢰비와 낙찰수수료를 적은 계약서를 휴대폰으로 받아 서명합니다.
- 입찰 준비 — 입찰가와 농취증 서류(농업경영계획서 등)를 함께 준비합니다.
- 입찰과 낙찰 뒤 — 법원에 함께 가고, 농취증 제출·잔금·소유권 이전까지 안내합니다.
변호사·법무사 고유 업무는 컨설팅에 포함되지 않으며, 필요하면 전문가에게 맡겨 진행합니다.